La fe pública registral en las ventas judiciales derivadas de embargos inmobiliarios
| Autor | Antonio José Vela Sánchez |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil Universidad Pablo de Olavide |
| Páginas | 68-118 |
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El principio de fe pública registral -contenido en el artículo 34 LH y puntal básico del sistema registral inmobiliario español-, no es aplicado por el Tribunal Supremo de modo uniforme en una materia, tan importante como habitual, como es la de los procedimientos de apremio por juicio ejecutivo que dan lugar a una subasta judicial de los bienes inmuebles embargados. En esta sede, la mayoría de los problemas se plantean en los casos de doble venta1, esto es, cuando realizada la subasta judicial de una finca, ésta ya se ha vendido por su titular registral o ha sido ya objeto de otra subasta pública; la cuestión radica en determinar a quién corresponde la titularidad definitiva en dichos supuestos, para lo cual será esencial la concurrencia de los dos presupuestos del sistema adquisitivo español, a saber, el título y el modo (ex art. 609 CC), pero, sobre todo, y aunque, muchas veces, nuestro Alto Tribunal no lo entienda así, el adecuado juego del citado principio de fe pública registral del artículo 34 LH.
La fe pública registral es un principio hipotecario fundamental por el que el tercero que adquiere confiando en la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez inscrito su derecho y cumplidos los demás requisitos fijados por la Ley. Este postulado primordial se encuentra regulado en el artículo 34 LH, que declara que quien de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que, según el Registro, está legitimado para transmitirlo, será protegido en su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule o se resuelva el derecho del disponente por causasPage 69 que no consten en el propio Registro2. Además, la buena fe del tercero se presume siempre, pero iuris tantum, esto es, mientras no se demuestre que conocía la inexactitud registral. Confirmada tabularmente la cualidad dispositiva del transmitente, en cuyo título confía el tercero, y no siendo nula la adquisición (art. 33 LH), prevalecerá ésta por el principio de fe pública registral. Su virtualidad no se puede enervar porque en la realidad el disponente ya no sea dueño de la cosa transmitida, puesto que en el Registro no consta esa no titularidad, sino, al contrario, según él está legitimado para su voluntad traslativa; en definitiva, se permite la transmisión aunque el segundo adquirente reciba el inmueble de quien ya no es dueño en la realidad extrarregistral.
Por tanto, para que la adquisición llevada a cabo por tercero se haga inatacable por aplicación del artículo 34 LH, deben concurrir los siguientes requisitos3: a) que el tercero protegido sea adquirente de la propiedad de inmuebles o de un derecho real limitativo del dominio de inmuebles; b) que dicha adquisición se realice de buena fe, esto es, desconociendo la divergencia existente entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral; c) que el negocio adquisitivo se funde en un título oneroso, que no gratuito4, presupuesto que se basa en el carácter excepcional de la adquisición a non domino que el artículo 34 LH supone, de ahí que el legislador exija también un sacrificio económico en el tercero adquirente; d) que el disponente o transmitente sea un titular inscrito, esto es, que el tercero registral debe adquirir de persona que en el Registro aparece legitimado para transmitir el dere-Page 70cho5, y e) que ese tercero inscriba, a su vez, su propia adquisición. En estos requisitos se reconoce la función que para sí asume en nuestro Derecho la inscripción: no sólo asegurar a quien inscribe haciéndole inoponible un acto transmisivo anterior de su causante, sino también convirtiendo en su favor a la inscripción en manifestación de la realidad -aun cuando en el caso concreto no lo sea-, de tal forma que cuando adquiera de buena fe de titular inscrito -aunque realmente lo haga a non domino- sea mantenido en su adquisición. Finalmente, se exige un presupuesto más: debe ser válido el acto o título adquisitivo del tercero protegido, pues, si fuera ineficaz, se aplicaría entonces el artículo 33 LH -que niega a la inscripción carácter convalidante del título nulo-, y la declaración de nulidad afectaría al adquirente como parte que es en el acto o título inválido6.
En los supuestos de doble venta judicial derivada de procedimiento de apremio por juicio ejecutivo que da lugar a subasta del inmueble embargado, resulta claro el cumplimiento de los requisitos de que el objeto de la transmisión sea la propiedad del inmueble -porque la finalidad de la subasta judicial es la traslativa del dominio-, de que se trate de un título oneroso -pues ha de abonarse el precio del remate-, de la titularidad registral del transmitente o ejecutado -ya que figura como propietario en el Registro de la Propiedad en el momento de la transmisión y no, en cambio, el primer adjudicatario-, y de la inscripción de la adquisición del tercero en el Registro -porque se debe realizar diligentemente como corolario de dicha compra-. La clave, pues, está, primero, en la existencia de buena fe en los rematantes, o sea, en la ignorancia de que la finca adquirida no pertenecía realmente al titular registral o de que no existían derechos de otras personas, y, segundo, en el momento enPage 71 que dicha buena fe debe operar, esto es, en el de la adquisición efectiva por el cumplimiento del sistema del título y el modo (ex art. 609 CC) o en el de la inscripción en el Registro, si se considera ésta como requisito último y esencial de la legitimación extraordinaria o expropiación que el artículo 34 LH supone. Vaya por delante que, a mi juicio, la inscripción es fundamental para la virtualidad del principio de fe pública registral. El tercero adquirente apoya su adquisición irreivindicable y a non domino en la inscripción de su propio derecho -inscriptionis causa-, sólo así podrá ser considerado un tercero registral protegido por este principio.
La buena fe del tercero adquirente -condición esencial para que opere la tutela que otorga el principio de fe pública registral7- se relaciona con la ignorancia de la existencia de una inexactitud registral, esto es, con el desconocimiento de «todo desacuerdo que, en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral» (art. 39 LH). En la esfera del artículo 34 LH, dicha ignorancia recae concretamente sobre la titularidad y poder de disposición del transmitente -o ejecutado en caso de procedimiento de apremio-: «persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo»; es decir, la buena fe del adquirente es tanto la que proporciona la confianza en el Registro, como la creencia y conciencia de adquirir de quien es propietario y puede disponer de la cosa -v.g., ignorando una venta anterior-, o, en su caso, el desconocimiento del vicio que podía invalidar el derecho de su transferente8. Por ello, en el supuesto de que no exis-Page 72ta publicidad registral respecto de la titularidad del disponente, no puede existir confianza en algo inexistente, aunque luego el Registro llegue a publicar aquella titularidad. Sin publicidad registral no puede haber fe en el contenido tabular, en consecuencia, la previa inscripción del título del transferente o ejecutado cuando surge el título adquisitivo y también al tiempo de la inscripción del tercero registral será un requisito indispensable para que opere el artículo 34 LH. También desde la órbita del artículo 32 LH9 -aplicable, igualmente, en los supuestos de doble venta judicial de inmuebles-, la buena fe del tercero consistiría en la ignorancia de la existencia de derechos inscribibles preferentes al suyo. Todo esto enlaza, se concluye, con los dos aspectos en los que se manifiesta la publicidad registral; el positivo, que permite tomar como existente lo que se afirma en los asientos registrales; y el negativo, que permite tomar por inexistente lo que no dicen los asientos10.
En definitiva, y como reitera nuestro Alto Tribunal, la buena fe tiene un doble aspecto: de un lado, el positivo, que consiste en la creencia, por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca en cuestión era dueño de ella y podía transmitirle su dominio (ex art. 1950 CC); de otro, el negativo, que supone la ignorancia o desconocimiento de la existencia de inexactitudes registrales o vicios invalidatorios que puedan afectar a las facultades del enajenante (ex art. 433 CC)11. En el campo de los derechos reales, pues, la buena fe no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos (ex arts. 1269 y concordantes del CC), sino de conocimiento (según se desprende de los citados arts. 433 y 1950 del CC), situación que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la situación registral era o no exacta. El tercero padece un error confiado en el presupuesto objetivo -legitimación dispositiva del...
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