La venta de viviendas sobre plano: riesgos del comprador y tutela jurídica
| Autor | Luis Miguel López Fernández |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 144-168 |
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El adquirente de un piso futuro corre los riesgos propios de todo acreedor de cosa genérica, los derivados de que la cosa no llegue a existir y, además, el de perder la parte de la contraprestación que, normalmente, habrá ido anticipando. La respuesta dada por nuestro ordenamiento jurídico para abordar algunos de esos riesgos son objeto de otras ponencias, como sucede con la entrega de una edificación que adolezca de defectos edificatorios, o bien se tratan de evitar a través de una interpretación del clausulado del contrato favorable al consumidor y la evitación de cláusulas abusivas, como también se indicará en la oportuna comunicación específica; los casos extremos pueden ser constitutivos de determinadas modalidades del delito de estafa y de la consiguiente responsabilidad civil derivada del mismo, y, desde luego, las cantidades anticipadas pueden ser recuperadas, junto con un interés siempre insuficiente para compensar el tiempo perdido y el incremento de precios en el inflacionista sector inmobiliario, si se contrataron efectivamente las garantías previstas en la Ley 57/1968, de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y se actuó con arreglo a lo allí preceptuado.
Sin embargo existen aspectos relacionados con estos riesgos del adquirente sobre plano que quizá pudieran abordarse limitando los poderes dispositivos del Promotor sobre los terrenos en los cuales está construyendo o pretende construir para lograr dos finalidades fundamentales: conseguir que el objeto finalmente entregado tenga unas características conformes con el contrato y con la legislación urbanística y sustraer el suelo, junto con el edificio que pudiera Page 145 haber sido parcialmente construido, de las consecuencias derivadas de la insolvencia del promotor (embargo o quiebra); por otro lado, supuesto el efectivo incumplimiento del promotor (incluido en el término el cumplimiento defectuoso), se planteará el espinoso problema de definir el alcance del daño resarcible. A estas cuestiones dedicaremos nuestra ponencia, dejando ya de expresarnos en términos abstractos y de generalidad para pasar al análisis concreto de los problemas relatados.
La descripción1 de la obra en construcción o terminada accede al Registro de la Propiedad en virtud de una escritura otorgada por el promotor-propietario en la cual se describen el edificio en su conjunto y cada uno de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente que lo integran; como el Registrador ha de calificar la validez de los actos contenidos en las escrituras públicas (artículo 18 de la LH), resulta fácil que el adquirente, consultando el Registro de la Propiedad y viendo que el piso «futuro» ha accedido ya a sus libros con las características pactadas en el contrato de venta, confíe en la legalidad de esa edificación (tanto desde la perspectiva civil como desde la óptica del derecho urbanístico); para asegurar esa conformidad, la Ley 8/90, sobre régimen del suelo y valoraciones, cuya regulación ha pasado al artículo 22 de la Ley 6/98, actualmente vigente, impuso unos requisitos consistentes en exigir a Notarios y Registradores la acreditación de la Page 146 licencia de obras y la certificación de técnico competente sobre la coincidencia entre la descripción de la obra que se hace en el título sometido a inscripción y la del proyecto técnico para el cual se ha obtenido la licencia.
La regulación descrita, unida a la práctica bancaria consistente en exigir la inscripción de la escritura de declaración de obra nueva en construcción como requisito para otorgar el crédito hipotecario al Promotor o para abonarle el importe de la primera certificación de obra, impide que esos créditos financien la realización de edificaciones disconformes con el planeamiento urbanístico. Por otro lado, y teniendo en cuenta que el título constitutivo de la Propiedad Horizontal se solapa con la declaración de obra nueva en cuanto a la descripción del edificio en su conjunto y de cada uno de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente2, la más elemental aplicación de la regla del acto contrario supondría exigir, para el otorgamiento o modificación del mencionado título constitutivo, los mismos requisitos que para la declaración de obra nueva, garantizando así el mantenimiento de esa conformidad inicial entre la edificación y el planeamiento urbanístico; sin embargo la criticable línea interpretativa seguida por la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha orientado a diferenciar absolutamente ambos actos y no exigir una nueva autorización administrativa para otorgar o modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando sólo se altere el número de elementos independientes inicialmente existentes sin incremento de edificación. Resulta entonces que, en la práctica, el promotor y propietario único puede hacer un día declaración de obra nueva, ajustándose al límite de pisos y locales independientes exigido por la norma urbanística, y, al día siguiente, modificar esa descripción mediante el otorgamiento o modificación del título constitutivo de Page 147 la Propiedad Horizontal, suscitando nuevamente en los consultantes del Registro y potenciales adquirentes de los pisos en construcción una confianza infundada en la legalidad de esa estructura. Se trata, sin duda, de uno de los aspectos a revisar si se quiere proteger al adquirente de pisos en construcción de tales maniobras (sin olvidar que, en este caso, también se protege a cuantos adquieren edificaciones colindantes, dada la relación estadística entre el número de elementos independientes y las personas que habitarán en la zona)3.
Tratándose de la venta de viviendas unifamiliares «futuras» en lo que ha dado en denominarse como urbanizaciones privadas, la exigencia de licencia de parcelación o declaración administrativa de ser innecesaria para autorizar o inscribir escrituras de división de terrenos, contenida hoy en el artículo 259.3 del TRLS de 1992, es útil para evitar el fraude a los adquirentes, aunque como en el caso de la declaración de obra nueva su objetivo prioritario sea la protección de la legalidad urbanística. Curiosamente, aunque la Dirección General de los Registros y del Notariado siga remitiéndose a lo dispuesto en la legislación autonómica cuando se trata de exigir la licencia en suelo rústico (de otro modo admite la inscripción sin licencia y siempre que la segregación respete las unidades mínimas de cultivo), amplía la exigencia impuesta por el TRLS de 1992 a supuestos que no constituyen división o segregación pero en los cuales se obtiene el mismo resultado, destacando el supuesto de transmisión de cuotas proindiviso que conlleven la utilización exclusiva de espacios determinados de la finca4, con lo cual se evita la realización de las actuaciones prohibidas mediante la constitución de comunidades de propietarios y el recurso a la gestora de dichas comunidades.
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Los problemas planteados por la alteración del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente los analizamos en el apartado anterior, donde estaban en juego intereses generales junto a los meramente particulares de los compradores de pisos futuros a que la configuración de los mismos sea conforme con la legalidad; abordamos ahora el problema de que, sin colisionar con esa legalidad ni encontrarnos ante la existencia de «defectos de la edificación», la configuración final del inmueble adquirido difiera de lo pactado (el jardín que era elemento común pasa a ser propiedad exclusiva de los propietarios de los pisos bajos, las habitaciones tienen menos superficie de la que constaba en el contrato, y un largo etcétera). La cuestión podría obviarse afirmando que, simplemente, nos encontramos ante una falta de conformidad del objeto no constitutiva de vicio edificatorio y que, en tanto imputable al promotor, justifica la indemnización de los daños causados y eventualmente la resolución del contrato; pero si las cosas van bien el perfeccionamiento del contrato privado irá seguido de la entrega de las llaves y el simultáneo otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en la cual la definición de esos elementos comunes y privativos se habrá variado directamente o mediante los estatutos de la comunidad de propietarios otorgados por el promotor y a los cuales presta su consentimiento el comprador; en esas circunstancias, ¿quién deja de firmar porque falten 8 metros cuadrados, o porque el jardín no sea elemento común, arriesgándose a que el promotor venda el piso a otro por precio mucho mayor y a que resulte insolvente en el momento de que, si finalmente se obtiene una sentencia firme favorable, resulte efectivamente exigible su responsabilidad contractual?; y si se firma la escritura en esos nuevos términos, ¿cómo decidir si supone novación modificativa del objeto del...
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