Cuando la venta de la vivienda tiene lugar una vez transcurridos tres años desde la finalización de la obra, ¿en qué queda la garantía que otorga al comprador la Ley de Ordenación de la Edificación?
| Autor | José María Fernández Seijo, María del Mar Hernández Rodríguez, Javier Anton Guijarro, Enrique Sanjuán y Muñoz |
| Cargo | Magistrado Especialista CGPJ en Mercantil. Audiencia Provincial de Barcelona, Magistrada Especialista CGPJ en Mercantil. Audiencia Provincial de Asturias, Magistrado Especialista CGPJ en Mercantil. Audiencia Provincial de Asturias, Magistrado Especialista CGPJ en Mercantil. Audiencia Provincial de Almería |
Cuando se publicó la LOE en noviembre de 1995 nadie sospechaba que esta norma hubiera de aplicarse en un contexto de crisis económica en el que el precio de la vivienda se ha desplomado y el mercado inmobiliario está colapsado. Miles de viviendas están todavía a medio construir, una parte importante de las construidas tardan años en venderse.
Ya en el año 1995, cuando entró en vigor la LOE, voces muy cualificadas advirtieron que el plazo de prescripción previsto en el artículo 18 aunque introducía cierta seguridad jurídica en cuanto al plazo del ejercicio de las acciones, hasta la fecha se aplicaba el régimen de las acciones personales (15 años), y surgían muchas dudas prácticas sobre la fecha de cómputo inicial. El artículo 18 era mucho más severo para con los compradores de vivienda recién construida. El contenido literal de la norma es el siguiente:” Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual”.
Es importante el contenido literal, en primer lugar, porque no compromete el plazo de otras acciones que pueda tener el comprador de la vivienda con base a otros cuerpos normativos – la LOE hace referencia a las acciones por incumplimiento contractual pero puede extenderse a otras acciones civiles -, en segundo lugar, aunque la literalidad de la norma hace referencia a la producción de los daños lo cierto es que la jurisprudencia ha realizado ya alguna corrección en base a la teoría de la actio nata, con esta doctrina se corrige la paradoja de que algunas acciones pudieran estar prescritas antes de haber nacido, así sucedería en aquellos casos en los que una vivienda nueva se vende transcurridos más de dos años desde su finalización. Con apoyo en el principio de la actio nata el cómputo del plazo para el ejercicio de la acción se iniciaría a partir del momento en el que el comprador adquiere la vivienda, se ese modo se evitaría el desafuero de que una venta en la que el promotor pretendiera escudarse en que la vivienda ha tardado varios años en venderse para eludir posibles responsabilidades.
En los supuestos en los que el comprador sea consumidor debe tenerse en cuanta el marco de protección que el adquirente tiene al amparo del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Dentro de esta normativa tiene especial trascendencia el artículo 21.1: “El régimen de comprobación, reclamación, garantía y posibilidad de renuncia o devolución que se establezca en los contratos, deberá permitir que el consumidor y usuario se asegure de la naturaleza, características, condiciones y utilidad o finalidad del bien o servicio; pueda reclamar con eficacia en caso de error, defecto o deterioro; pueda hacer efectivas las garantías de calidad o nivel de prestación ofrecidos, y obtener la devolución equitativa del precio de mercado del bien o servicio, total o parcialmente, en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso”. Parece evidente que sólo se puede asegurar el derecho del consumidor a reclamar con eficacia en caso de error, defecto o deterioro si el cómputo del plazo se inicia en el momento de posesión efectiva del inmueble.
En todo caso habrá que examinar los supuestos concretos que puedan plantearse para poder abordar problemas tales como el de la solidaridad impropia entre los distintos intervinientes de la construcción y su incidencia en la prescripción. También la problemática generada cuando se haya producido una recepción previa de la obra realizada por el constructor al promotor y se pretenda que el plazo para el ejercicio de la acción se compute desde esa recepción inicial, no desde la venta. Habrá, por último, que identificar si el comprador adquiere directamente del promotor, o si el inmueble ha sido comercializado por terceros, o incluso por una entidad financiera que haya aceptado una dación en pago de los inmuebles, también habrá de tenerse en cuenta aquellos supuestos en los que el promotor haya desaparecido del tráfico jurídico – se haya liquidado la sociedad o haya sido declarada en concurso – y la venta se realice por vía judicial.
En definitiva, la casuística determina que no sea posible establecer fórmulas generales, aunque en último término las interpretaciones de las normas deben evitar que se deje al comprador desprotegido.
Como ya advertía la SAP de Almería de fecha 15 de marzo de 2016 (Rollo 442/15), las SSTS de 16 de enero de 2015 y de 22 de marzo de 2010 vinieron a aclarar que la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1.999, de 5 de noviembre, que publica el B.O.E. del día 6 de noviembre de 1.999, para su entrada en vigor seis meses después, conforme a la Disposición Transitoria Primera, "es una ley que no traslada de forma automática todo el régimen normativo anterior, contenido en el artículo 1591 del CC, y muy especialmente en la jurisprudencia que lo interpreta, sino que dota al sector de la construcción de una configuración legal específica, tanto respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como de las garantías para proteger al usuario a partir, no solo de unos plazos distintos de garantía y de prescripción, sino de una distinción, hasta ahora inexistente, entre obras mayores y menores; de unos criterios también distintos de imputación, con responsabilidad exigible exclusivamente por vicios o defectos como causa de daños materiales y que es, en principio, y como regla general, individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a la ley, se deba responder, en armonía con la culpa...
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