Venta de participaciones indivisas y vinculación 'ob rem'

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: la configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación.

Hechos: se presenta escritura pública por la que una promotora vendió a diversos propietarios de viviendas en un edificio en régimen de propiedad horizontal determinadas participaciones indivisas de una finca inscrita a nombre de dicha sociedad promotora y se estableció una vinculación ob rem entre estas participaciones y las referidas viviendas.

En la escritura de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal se estableció la siguiente norma de los estatutos: «Artículo 9.º- Reserva de derechos»), según la cual la promotora dispone de unos terrenos (la parcela cuyas participaciones indivisas son objeto de la venta y que, según el título, está «destinada a zona verde privada») y gestionará la modificación del plan urbanístico para obtener la descalificación de este suelo como apto para urbanizar y su calificación como zona verde privada. Se añade que, para tal caso, la promotora se compromete a la venta a los ocho pisos de planta baja que se indican (números 1 a 8 del proyecto), para su uso como jardín privado, de los metros que también se detallan, «así como el resto de los metros para su venta de interesarle a la Comunidad de Propietarios, para su uso y disfrute como Zona Libre Privada de los propietarios de las treinta viviendas». En la misma norma estatutaria se fija el precio por metro cuadrado de dicho terreno. Y se añade que «La promotora se reserva el derecho a modificar el título constitutivo de la división horizontal parta adaptarlo a las previsiones de modificación conforme a lo estipulado en esta cláusula. Podrá a tal fin establecer las servidumbres, vinculaciones ob rem, o cualesquiera otros derechos reales sobre las fincas».

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, después de expresar que la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, en sesión de 28 de octubre de 2016, acordó la...

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