Venta de participación indivisa de finca rústica en andalucía sin atribución de uso, pero con indicios de parcelación. Competencia urbanística estatal y autonómica

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RESUMEN

Resolución de 22 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbate, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de una finca rústica.

 
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Hechos: Se vende una cuota indivisa de un 7,02 % de una finca rústica en Andalucía a dos personas. Por dicha participación no se asigna el uso exclusivo de ninguna parte del terreno, pero hay ciertos indicios de parcelación urbanística pues se incorpora a la escritura un documento privado de una llamada comunidad de propietarios y constan inscritas hasta 8 viviendas en dicha parcela, declaradas por antigüedad. Se aporta un certificado municipal de innecesariedad de licencia de parcelación, aunque erróneo.

El registrador considera que estamos ante actos reveladores de una parcelación urbanística, de los contemplados en el art. 66-1 b) de la L.O.U.A, de Andalucía por lo que suspende la inscripción y solicita que se aporte un certificado de innecesariedad de licencia de parcelación.

El interesado recurre y alega que no existen argumentos suficientes ni motivo fundamentado que haga prever que pueda existir un acto revelador de una posible parcelación urbanística ya que no hay una división de la finca ni se asigna un uso individualizado de una parte del terreno.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por diferenciar las competencias en esta materia urbanística entre las Comunidades Autónomas y el Estado. Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, y corresponde al Estado, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos.

Recuerda su doctrina de que la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, en principio, es un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación. Sin embargo, reconoce que el concepto de parcelación ha evolucionado y ya no se refiere exclusivamente a los actos de división o segregación de terreno sino también a los supuestos de venta de cuota indivisa en los que la realidad de los hechos puede aportar indicios reveladores de que no se pretende destinar el terreno a su uso rústico y agrícola, sino que la transmisión encubre una parcelación urbanística.

Corresponde a la normativa autonómica determinar qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser...

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