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Venta de finca hipotecada de entidad concursada por precio inferior al de tasación para subasta.

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AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: En la venta de una finca en concurso gravada con hipoteca, por precio inferior al valor de tasación para subasta, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario.

Hechos: [...] «Empire Building y Asociados, S.L., en liquidación», representada por el Administrador concursal, vendió a «Igletti, S.A.», determinado inmueble (por 31.000 euros), de acuerdo con el plan de liquidación aprobado mediante auto [...] del Juzgado de lo Mercantil número 10 de Madrid [...] mediante auto dictado [...] el día 5 de septiembre de 2017, se acordó [...] «(…) tampoco procede la autorización de venta dado que el inmueble está libre de cargas –155.4 LC–, y sí procede por parte del Administrador concursal, es ejecutar el Plan de liquidación por él propuesto y aprobado por este Juzgado, dando curso a la venta directa indicada en el apartado III-i) del plan de liquidación, otorgando la correspondiente escritura de venta al ofertante que mejoró la postura [...]

Registradora: La Registradora considera que, al encontrarse la finca gravada con una hipoteca, no consta la autorización de la venta ni el cumplimiento de lo establecido en el artículo 155.4 de la Ley Concursal.

Recurrente: El recurrente alega que [...] se ha solicitado autorización del Juzgado para la venta realizada, entendiendo éste que no es necesaria y que se ha dado cumplimiento a las normas del plan de liquidación.

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 Los antecedentes expuestos no permiten conocer si el crédito garantizado con hipoteca sobre la finca se había extinguido en la fecha de la transmisión de la misma o, por el contrario, dicho crédito, hubiera sido o no reconocido en el concurso de acreedores, continuaba existiendo. [...]

Ahora bien, el hecho de que un bien o derecho de la masa activa no figure como gravado con prenda o hipoteca a pesar de existir esa garantía real no significa que el derecho real se extinga [...] Es contraria a Derecho la enajenación de un bien o un derecho afecto como si el bien o el derecho estuvieran libres de cargas y gravámenes.

3 Estando inscrita la hipoteca en el Registro de la Propiedad, el registrador debe comprobar que en el título calificado consta el cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos del acreedor hipotecario. [...]

En esta fase de liquidación los acreedores a los que se refiere el artículo 57.3 pierden el derecho de hacer efectiva su garantía en procedimiento separado...

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