Venta extrajudicial. Notificación por acta al titular de una anotación de embargo posterior, una vez acabado el procedimiento

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RESUMEN

Resolución de 26 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Burgos n.º 2, por la que suspende la inscripción de un acta notarial por la que se solicita la cancelación de todas las anotaciones preventivas que gravan dos fincas registrales.

 
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Resumen: En la tramitación de una venta extrajudicial, por ejecución de hipoteca se producen dos omisiones: no se solicita la certificación de dominio y cargas y no se notifica tempestivamente a un acreedor posterior, titular de una anotación de embargo. No cabe su cancelación, no siendo suficiente la notificación tras la escritura de venta.

Hechos: Mediante acta notarial se notifica a la Agencia Tributaria, titular de una anotación preventiva de embargo posterior a la hipoteca que se ejecuta, tratando así de compensar el que se hubiera omitido esa notificación durante el procedimiento. El acta de notificación es posterior al cierre del acta de ejecución extrajudicial e incluso al otorgamiento de la escritura de venta a favor del adjudicatario resultante de la subasta.

La venta se inscribió y se canceló la hipoteca, pero se suspendió la cancelación de la citada anotación preventiva.

Registrador: presentado de nuevo el título, deniega la cancelación por el defecto insubsanable de la falta de la notificación tempestiva al titular de la citada carga (AEAT) y por el defecto subsanable de no hacerse constar en la documentación presentada cuál haya sido el destino del sobrante.

Recurrente: el interesado sólo recurre el primero de los defectos.

Decisión: La DGRN confirma la calificación.

DGRN: El centro directivo reconoce la validez de la venta extrajudicial, pues, junto al ejercicio en el ámbito judicial del «ius distrahendi», nuestro ordenamiento contempla la posibilidad de su ejercicio extrajudicial cuyo fundamento no es ya el ejercicio coercitivo por el ordenamiento de la responsabilidad del deudor, sino el previo consentimiento que éste presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento.

Ahora bien, se trata de un procedimiento tasado cuyos trámites tienen como finalidad equilibrar los distintos intereses en juego: los propios del acreedor, pero también los del deudor incumplidor, los del propietario de la cosa hipotecada y aquellos de los eventuales terceros que acrediten derechos sobre el bien.

A su conclusión, la consecuencia registral es la purga de las cargas posteriores, que deberán ser canceladas aun cuando no se solicite expresamente. Pero, para ello, sus titulares han de tener el tratamiento previsto por la Ley Hipotecaria y su Reglamento, al que se remite, para evitar la indefensión.

La salvaguardia de la posición jurídica de los terceros afectados por la eventual purga se consigue con la oportuna not...

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