Venta extrajudicial: cancelación de cargas posteriores. Notificaciones
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 20-23 |
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Tanto esta resolución como la reseñada en el número 51 se comentan conjuntamente por ser muy similar su contenido y resultar complementarias.
Supuesto de hecho. Dos cuestiones son las que plantean estas dos resoluciones:
1 Efectos de la venta extrajudicial frente a los titulares de asientos posteriores a la hipoteca que motiva el procedimiento: ¿produce la cancelación de los asientos posteriores?
2 Forma de la notificación notarial a los titulares de asientos posteriores: a) notificación mediante correo certificado con aviso de recibo. b) Notificación fuera del distrito del Notario que tramita el procedimiento.
I. Venta extrajudicial y cancelación de asiento posteriores a la hipoteca.
1. Doctrina.
Indudablemente, la realización o ejecución de la hipoteca por vía extrajudicial es oponible a terceros titulares de asientos posteriores y produce su cancelación.
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Aún más, huyendo de comportamientos meramente formales, y teniendo en cuenta que el ius distrahendi es facultad esencial del derecho real de hipoteca, la DGRN tiene dicho (R.11 febrero 1998) que el efecto cancelatorio de los asientos posteriores a la hipoteca se produce aun cuando (la cancelación) no se solicite expresamente.
2. Razonamientos de la DGRN:
- El ius distrahendi o ius vendendi es ingrediente sustancial del derecho real de hipoteca.
- El ejercicio de tal facultad se acompaña de estrictos controles de legalidad que garantizan el equilibrio de los intereses en juego.
Por tal motivo, la venta del bien hipotecado debe llevarse a cabo conforme a un procedimiento determinado legalmente y estrechamente reglado en sus trámites e incidencias, bien judicialmente, bien notarialmente:
-
Judicialmente, mediante el ejercicio por el acreedor de la acción directa o de la ordinaria previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que desemboca en la enajenación forzosa.
-
Notarialmente, bajo el control y dirección del procedimiento por un funcionario público, el notario.
- Ciñéndonos ahora al procedimiento en sede notarial conviene destacar los siguientes aspectos:
a) El fundamento legal del ejercicio extrajudicial de la hipoteca se encuentra en el artículo 129 LH (redacción dada por la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil).
b) El fundamento sustantivo se encuentra, no ya en el ejercicio coercitivo del derecho, sino en el previo consentimiento que presta el deudor a que, en caso de incumplimiento, se pueda realizar el valor del inmueble mediante su venta.
A lo dicho se añade que tal acuerdo de voluntades surte efectos frente a terceros por medio de la inscripción registral, que evita que su eficacia y vinculación quede circunscrita a las partes contratantes.
3. Conclusión. Plena eficacia de la venta extrajudicial aun cuando existan terceros titulares de derechos y cargas posteriores inscritas, como se desprende de la Ley y Reglamento Hipotecarios y corroboran los pronunciamientos del Tribunal Supremo y la doctrina de la DGRN.
II. Forma de la notificación y del requerimiento notariales.
Entre los trámites esenciales del procedimiento notarial (también del judicial) se...
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