Venta directa de finca hipotecada en concurso por precio inferior a la tasación hipotecaria

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: en el concurso los créditos hipotecarios inscritos gozan del privilegio especial aunque no estén reconocidos como tales en la masa. Los bienes hipotecados solo pueden ser objeto de venta directa con autorización del juez y por un precio no inferior a la tasación hipotecaria, salvo consentimiento del acreedor.

Estando el deudor en concurso, en fase de liquidación, se presenta la venta de una finca hipotecada, en ejecución del plan de liquidación, por un precio inferior al de tasación hipotecaria.

El Registrador considera, en base al artículo 155.4 LCVV que es precisa la aceptación expresa del acreedor hipotecario.

La Dirección aborda en la Resolución distintas cuestiones:

Considera que el crédito hipotecario no pierde el carácter de privilegiado especial por el hecho de que no se haya notificado a la administración concursal ni se haya impugnado la lista de acreedores, como pretende el recurrente. Entiende que hay supuestos en que no es necesario el reconocimiento del crédito por la administración concursal (art. 86.2 LC), sino que la ley impone el reconocimiento, háyanse o comunicado los créditos respectivos: y eso ocurre en los “asegurados con garantía real inscrita en el registro público”.

Lo que ocurre con los créditos con garantía real inscrita es que abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración del concurso no hubieran ejercitado estas acciones, perderán el derecho a hacerlo en procedimiento separado, debiendo incorporarse al proceso de liquidación (57.3 LC). Pero los créditos siguen teniendo una situación particular: y uno de los efectos de dicha situación es que la venta de los mismos ha de hacerse en pública subasta, aunque el juez puede autorizar otros...

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