Venta de cuota indivisa de finca rústica sin asignación de uso

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Se venden participaciones indivisas de dos fincas rústicas (3/4 de cada una), en favor de tres adquirentes que compran por cuotas indivisas (1/4 de finca cada uno), pero sin determinar el uso a que se destina cada cuota. La DG rechaza la inscripción de la compra, basada en que "una parcelación" es un proceso dinámico y que, si bien la transmisión efectuada es un acto "neutro", el certificado catastral unido, arroja la existencia sobre el terreno adquirido, de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.

Hechos: Se formaliza una escritura de venta de 3/4 partes indivisas de dos fincas rústicas, en favor de tres adquirentes (dos de ellos personas físicas y el tercero una sociedad), adquiriendo cada uno de los tres compradores, una cuarta parte indivisa, en cada una de las dos fincas compradas.

Registradora: La registradora califica negativamente la escritura de venta, en base a estos argumentos:

1).- Al tratarse de venta de cuotas indivisas de fincas rústicas, debe aportarse la licencia de parcelación o declaración oficial de su innecesariedad, conforme a los arts 66 y 68 de Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía Ley 13/2005 de 11 de noviembre, en relación con el art 17 de la Ley del Suelo 2015 y 79 y 80 del RD 1093/1997 y art 8 del Rto de Disciplina Urbanística de Andalucía. Si no se aporta ninguno de estos documentos, y conforme a la RS de la DGRN 22 marzo 2018, la Admón. tendrá que determinar su carácter o no de parcelación ilegal:

-. Si el Ayuntamiento comunica al registrador que no existe parcelación urbanística, el registrador practicará la inscripción.

-. Si se aporta certificación del acuerdo adoptado por éste, que afirma el peligro de formación de un núcleo de población o una parcelación ilegal, se denegará la inscripción y se reflejará por nota marginal el acuerdo municipal.

-. Y si transcurren cuatro meses desde la nota registral, y no se acredita la incoación de expediente por parte de la autoridad urbanística, con efecto de prohibición de disponer, el registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.

-. Finalmente, si el Ayuntamiento, incoa expediente por infracción urbanística, por tratarse de una parcelación ilegal, se podrá solicitar anotación preventiva, con efecto de prohibición de disponer (art 26. 2ª LH).

2).- Por lo demás, la registradora, hace constar que la DG señala que tanto la legislación autonómica andaluza (Ley 7/2002 modificada por la ley 13/2005), como la estatal arts 26 LS y 78 y 79 RD 1093/1997, y SS 17/03/2011 de la...

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