Obligaciones y Contratos. El incumplimiento de la obligación de reembolso por parte del vendedor hace decaer su derecho de retracto y consolida de manera definitiva el dominio de la cosa vendida

Autor:Isabel Moratilla Galán
Cargo:Licenciada en Derecho
Páginas:2327-2339
RESUMEN

Retracto convencional El retracto convencional tiene lugar cuando en una compraventa el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y se compromete a reembolsar al comprador el precio de la venta y otros gastos si hace uso de aquel derecho. El retracto convencional se regula en nuestro Código Civil como una de las causas de resolución de la compraventa. Se trata de una resolución de carácter convencional al nacer de la voluntad de las partes manifestada en el contrato. El retracto convencional no forma parte del... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Concepto

El retracto convencional funciona sobre la base de una compraventa normal en la que se inserta una condición resolutoria consistente en la reserva que hace el vendedor de la facultad de recuperar o readquirir la cosa inicialmente enajenada, el comprador adquiere la propiedad normal irrevocable si el retracto no se ejercita, pues lo que el vendedor se ha reservado es un derecho real de adquisición del tipo de opción. El artículo 1.507 del Código Civil establece los requisitos para que nazca el retracto convencional y del mismo deducimos que sólo puede denominarse tal el que se reserve el vendedor, y no otra persona, por tanto, no se aplicará este régimen cuando la facultad de readquisición se atribuya directamente a los herederos del vendedor, aunque puede corresponderles por vía de la sucesión mortis causa, o a favor de cualquier tercero, o cuando aquél se reserve la facultad de designar ulteriormente su titular. En principio, la expresión legal «se reserve» induce a pensar que el pacto de retracto es simultáneo a la celebración del contrato de compraventa Page 2328que le sirve de soporte, y en tal sentido se orienta la doctrina, aunque la jurisprudencia demuestra cierta flexibilidad en la interpretación de este requisito. Parece evidente que el legislador contempla como necesario un vínculo de accesoriedad entre la compraventa y el pacto de retro, no se trata de que el vendedor primero decidió vender pura y simplemente y luego el comprador le ofreció una opción de compra sobre la misma cosa, más bien hay que pensar que si el vendedor accedió a vender fue con la esperanza de recuperar la cosa vendida, de haber solución de continuidad entre ambas operaciones carecerían de sentido los reembolsos a que alude el artículo 1.518 -que veremos más adelante-, y bastaría con estipular un nuevo precio que abarcase todos los demás conceptos. No resulta muy técnica la expresión «derecho de recuperar la cosa vendida», con la que, sin duda, se trata de aludir al mismo derecho enajenado, pero, aunque el objeto de la compraventa puede ser muy amplio, el legislador piensa primordialmente en la transmisión del dominio. Además, el término «obligación» no ha de interpretarse en sentido técnico sino como sinónimo de carga aneja al ejercicio del retracto. A diferencia de otros Códigos, nuestro Código Civil no impone requisitos de forma para la válida constitución del derecho de retracto convencional, aunque este derecho de adquisición está dotado de eficacia real, recayendo sobre inmuebles será conveniente su inscripción en el Registro de la Propiedad para la mayor plenitud de efectos contra tercero. La compraventa que sirve de base al retracto convencional está sujeta a las reglas generales en orden a la perfección, obligación de entrega, vicios y causas de resolución -entre otros-. El comprador con pacto de retro mediante la tradición en cualquiera de sus formas, adquirirá el dominio de la cosa comprada, pudiendo ejercitar sobre ella todas las facultades que corresponden al propietario, cabe que el vendedor conserve la cosa en arrendamiento, circunstancia que puede constituir indicio de que las partes hayan realizado un negocio fiduciario, aunque ello no es consecuencia necesaria, pues se trata de un pacto lícito. Pese a algunas críticas doctrinales, es prevalente la opinión de que el retracto convencional se configura como condición resolutoria de la compraventa en que se alberga y en el mismo sentido se pronuncia unánimemente la jurisprudencia.

II Caracterización jurídica

El retracto convencional, también denominado pacto de retroventa, está regulado en nuestro Código Civil como un supuesto de resolución de la compraventa junto al retracto legal, si bien la estructura de ambas figuras es distinta, dado que en el primero se plantea siempre entre comprador-retraído y vendedor-retrayente, mientras que en el segundo es necesaria la intervención de un tercero adquirente. Nos encontramos, pues, ante un caso de resolución de la venta, de carácter convencional, al ser comprador y vendedor quienes hacen dicha previsión. Si bien «el derecho de recuperar la cosa vendida» tiene alcance negocial y, por tanto, libremente asumido por ambos contratantes, no todo su contenido participa de este carácter, ya que a este derecho corresponden correlativamente unas obligaciones -que recoge el art. 1.518- que se imponen a la voluntad de las partes como derecho imperativo, todo ello sin perjuicio de «lo demás que se hubiese pactado». La compraventa así perfeccionada tiene un elemento accesorio: un pacto por el cual el vendedor puede recuperar lo vendido. Este pacto actúa como verdadera condición resolutoriaPage 2329 de carácter potestativo: si la condición se cumple, o, lo que es igual, si el vendedor ejercita dentro del plazo su derecho a retraer, queda resuelta la venta con carácter retroactivo, y se supone que el retrayente no ha dejado nunca de ser su dueño; si la condición no se cumple, o, lo que es lo mismo, si transcurre el plazo de retracto sin que el vendedor haga uso de su derecho, la venta se consolida y el comprador adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa. Ahora bien, si bien es verdad que el retracto convencional da lugar a una situación jurídica de dependencia que desde el punto de vista meramente funcional es semejante a la creada por un conditio facti , no es una compraventa condicional y ello porque el acto jurídico en que formalmente se concreta el ejercicio del retracto y no puede ser configurado como condición ni siquiera como condición potestativa. Habla el Código Civil de «reservar el derecho de recuperar la cosa vendida». El término «reserva» concita idea de contemporaneidad. Para que el pacto de retroventa actúe con el alcance resolutorio que lleva aparejado, debe ser contemporáneo a la venta; si no lo fuera, nos encontraríamos ante otra figura distinta al retracto convencional y con efectos puramente obligacionales 1.

La contemporaneidad del pacto de retro tiene un alcance más conceptual que temporal, de tal modo que puede darse en dos escrituras separadas. En la STS de 28 de junio de 1961 se contempla un supuesto de venta realizada coactivamente por el Juzgado como consecuencia de un proceso de ejecución y se afirma que «no existe obstáculo que impida a éstas, las partes, al margen pero paralelamente al proceso de ejecución y relación directa con el contrato de venta o transmisión de bienes que se iba a realizar y perfeccionar en dicho proceso, convenir la readquisición por el vendedor y ejecutado de las fincas objeto de transmisión en aquél, para el caso de resultar adjudicatario de las mismas la otra parte, a cuya condición quedaba supeditada la efectividad del convenio». Esta sentencia califica el acuerdo habido entre las partes como pacto de retracto adicional de la transmisión verificada por la subasta.

III Figuras afines

Dado el interés demostrado por el legislador al precisar con detalle los perfiles del retracto convencional, y teniendo en cuenta, por otra parte, que la autonomía de la voluntad de los contratantes puede originar combinaciones prácticamente ilimitadas, conviene deslindar la figura objeto del presente estudio de otras con las que podría confundirse:

  1. Pactum reservati dominio . Para describir el funcionamiento del retracto convencional, algunas veces se dice que el vendedor no se ha desprendido totalmente de la cosa vendida, y, por otro lado, si ejercita tempestivamente su derecho se produce una resolución de la compraventa base con efecto, en principio, retroactivo; y es que en la reserva de dominio se actúa cuando el comprador incumple mientras que el retracto convencional no hay ningún incumplimiento del comprador.

  2. Pacto comisorio . Supone la resolución del contrato por falta de pago, es una garantía para el vendedor y una sanción para el comprador incumplidor. En el retracto convencional, de haber afinidad de garan-Page 2330tía es para el comprador, y en modo alguno se sanciona una conducta de este último. En el pacto comisorio no ha llegado a su consumación la compraventa, mientras que en el retracto convencional puede decirse que lo pactado ha alcanzado su realización máxima. 3. Addictio in diem . Conocido en Derecho Romano es el pacto por virtud del cual se reserva el vendedor la facultad de rescindir el contrato, si dentro de cierto tiempo se presenta otra persona que ofrezca mejores condiciones, puede ocurrir que nadie haga una oferta más ventajosa, o que, haciéndola, no la acepte el vendedor, en tal caso se considera firme el primer contrato, en otra hipótesis se rescinde la primera venta salvo que el primer comprador iguale la oferta del segundo. Resulta clara la diferencia sustancial que le separa del retracto convencional, en el que no hay una doble oferta, sino que la resolución se produce reembolsando, en principio, el precio pagado por el comprador, y en el que este último carece de toda iniciativa para detener la acción del vendedor, mientras que en la in diem addictio el comprador tiene la posibilidad de quedarse con la cosa, igualando la oferta de un tercero, pero hay vacilaciones sobre el plazo de duración de tal pacto.

  3. Pactum displicentiae . También procede del Derecho Romano y consiste en que el comprador se reserva la facultad de rescindir el contrato si la cosa no resulta de su agrado, en cuyo caso la compraventa se entiende hecha bajo condición resolutoria o bien supedita la propia existencia de la compraventa al hecho de que aquélla le ofrezca interés, bajo condición suspensiva. También resulta clara la diferencia con el retracto convencional en el que la iniciativa corresponde al vendedor, quien permanece pasivo en el pactum displicentiae 2.

  4. Pactum de retroemendo. Viene de la contrafigura del retracto convencional, pues es el pacto por...

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