Un problema de hipoteca: unas cláusulas de vencimiento anticipado y de interés variable no inscribibles

AutorJosé Manuel García García
CargoRegistrador de la Propiedad de Barcelona
Páginas1463-1548

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La hipoteca es una institución de gran importancia. Gracias a ella se construyen las ciudades. Gracias a ella las personas obtienen créditos o préstamos para la adquisición de sus viviendas o locales de negocio. Las entidades de crédito obtienen, en virtud de la hipoteca, una garantía suficiente y de fácil realización. Por eso, la hipoteca debe ser fomentada y cuidada por la legislación, por la jurisprudencia y por la doctrina.

Pero la hipoteca no se debe utilizar ni aprovechar para estipular toda una serie de pactos abusivos o desproporcionados e incluso muchas veces innecesarios. Una escritura de hipoteca debería ser un documento sencillo y breve, de fácil lectura y comprensión. Y, sin embargo, en la práctica se trata de un documento tortuoso, incomprensible para la mayor parte de las personas, y con hasta quince o diecisiete estipulaciones, que pueden producir un gran confusionismo. Y es que la hipoteca es nada más ni nada menos que una garantía sobre un bien inmueble para asegurar la devolución de un crédito y sus intereses y costas judiciales en su caso. Todo lo demás sobra porque no es necesario para el acreedor, y es atosigante para el deudor.

Por tanto, no se trata de hacer crítica a la hipoteca. Se trata de que en la práctica están surgiendo -han surgido ya- alrededor del préstamo hipotecario una serie de cláusulas desconectadas de la causa principal del contrato, que si no fuera por la función registral, encargada de controlar y velar por la legalidad, constarían en los libros regístrales, con grave perjuicio para los prestatarios. El Juez no puede intervenir Page 1464 de momento, pues no se plantea en tales casos un conflicto de intereses por la vía contenciosa. El prestatario no plantea ningún conflicto ante tales cláusulas, porque se somete obedientemente a ellas, ante la necesidad de obtener el préstamo. Es la función registral, similar en muchos puntos a la judicial, en la esfera de jurisdicción voluntaria, la que debe velar porque tales cláusulas abusivas o innecesarias no tengan acceso al Registro de la Propiedad. El Derecho no es sólo un conflicto de intereses en el plano contencioso. Si sólo fuera eso, se minimizaría el concepto mismo del Derecho. Diariamente se está haciendo Derecho al calificar documentos que de momento no plantean ningún problema contencioso y que probablemente ya nunca lo platearán precisamente por existir esa función preventiva en que consiste la calificación registral.

Una de las facetas de la función calificadora de los Registradores de la Propiedad es precisamente esa de seleccionar dentro de ese bosque que constituyen hoy día las escrituras de hipoteca, aquellos pactos que tienen relación con la institución de la hipoteca, para darles acceso al Registro, excluyendo de la inscripción toda esa serie de estipulaciones impropias e innecesarias a efectos de la hipoteca. En la práctica diaria insisten los Registradores en excluir de la inscripción toda una serie de pactos; pero a pesar de todo, por mimetismo o por lo que sea. siguen proliferando los documentos de hipoteca que contienen multiplicidad de estipulaciones improcedentes. Es una labor sorda de la función registral, en muchos casos, pues apenas existen Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre estos problemas, al conformarse los interesados con la actuación resultante de la calificación registral.

Por todo ello considero que quizá pueda ser útil a los lectores de la Revista exponer un caso práctico, en el que se ha producido un auto del Presidente de la Audiencia Territorial en un recurso gubernativo contra la nota del Registrador, que ha quedado firme al no haber sido recurrido ante la Dirección General. El auto desestima el recurso fundamentalmente por razones de forma. Pero al final entra de algún modo en el fondo, al remitirse íntegramente al informe del Registrador.

La exposición del caso se hará seguidamente, distinguiendo en sucesivos epígrafes la nota del Registrador, el escrito del recurrente, el auto del Presidente de la Audiencia y, por último, el informe del Registrador, pues, aunque éste es anterior, en definitiva, el auto se remite al informe, con lo que el contenido de éste pasa a formar parte de aquél por esa vía de remisión.

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I La nota del registrador

La nota del Registrador no fue una nota de calificación, sino una nota de despacho del documento con exclusión de una serie de pactos de la escritura de hipoteca en virtud de la conformidad de los interesados y del presentante.

Es una nota en la que, después de indicar los datos de la inscripción, se van señalando los pactos que no fueron inscritos. Para dar contenido a esa nota, a efectos de la publicación en esta Revista, y para facilitar al lector de comprensión de la misma, se indican a continuación de cada uno" de los apartados de la nota el pacto o cláusula de la escritura que corresponde a tal apartado.

La nota va diciendo lo siguiente:

Inscrito el precedente documento al folio ... del tomo ..., libro .... finca ..., inscripción ..., a excepción de lo siguiente:

@@1) Párrafo 1, 2, de la estipulación primera

Ese párrafo de la escritura dice lo siguiente: «El prestatario se obliga a aplicar el importe del préstamo exclusivamente a pago del precio de compra del inmueble que se describirá en la estipulación decimosexta de esta escritura».

2) Variabilidad del tipo de interés contenida en la estipulación segunda, siendo únicamente objeto de inscripción a efectos de la hipoteca el tipo pactado como inicial del 14 por 100

La estipulación segunda de la escritura dice así: «SEGUNDA.-TIPO DE INTERÉS: 2.1.-El capital del préstamo devengará desde el día de hoy, un interés anual, computado día a día, sobre la base de un año de trescientos sesenta días, al tipo que resulte de acuerdo con lo indicado en los apartados siguientes: 2.2.-A efectos de la determinación del tipo de interés aplicable, la duración de este préstamo se entenderá dividida en períodos anuales sucesivos, el primero de los cuales comienza hoy y finalizará en la misma fecha del año próximo y, así sucesivamente, hasta la terminación del contrato de acuerdo con lo previsto en la estipulación tercera siguiente. 2.3.-El tipo de interés aplicable a cada período sucesivo anual será el tipo de interés preferencial para créditos hipotecarios comunicado por «... Bank, Sucursal en España», al Banco de Page 1466 España en los términos de la Orden ministerial de fecha 17 de enero de 1981 y circulares aplicables del Banco de España, vigente el día inicial del mes anterior al...

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