Valoración de terrenos rústicos
| Autor | Carlos Suan Rodríguez |
| Cargo | Abogado del Estado en la Delegación del Gobierno en Andalucía |
| Páginas | 318-329 |
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Informe realizado el 21 de abril de 2004 por don Carlos Suan Rodríguez, Abogado del Estado en la Delegación del Gobierno en Andalucía.
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Resulta de todo punto conveniente partir de la muy concreta situación de los terrenos en cuestión que, según se deduce de los antecedentes remitidos a esta Asesoría, es la siguiente:
- Existe un informe, emitido el 10 de febrero de 2004 por la Arquitecta Municipal, expresivo de que el terreno en cuestión (parcelas 23, 24, 25 y 26 del Polígono 60) está clasificado como no urbanizable, según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio de Almonte, ´dentro del suelo de protección especial, categoría agrícolaª.
Añade el mencionado informe que los usos propios de esta categoría de suelo son los agrícolas, ganaderos, forestales y mineros. Según el tan reiterado informe, en estos suelos se permiten las edificaciones e instalaciones que estén al servicio y apoyo del desarrollo de las actividades agrarias, guardando siempre relación con la naturaleza y destino de las fincas donde se asienta.
Concluye el informe de continua cita advirtiendo que, actualmente, se está llevando a cabo la revisión del PGOU del municipio habiéndose aprobado únicamente el documento de avance. Y en este documento los suelos están clasificados como no urbanizables, dentro de la categoría de espacios de valor agrícola con limitaciones generales de usos. Los parámetros aplicables a esta categoría de suelo están por determinar, en tanto en cuanto no se apruebe definitivamente el plan general.
- Desde un punto de vista meramente fáctico, el suelo en cuestión presenta la descripción que se contiene en la escritura, otorgada en Sevilla, ante el señor Fernández López, el 25 de abril de 2003, bajo el número 751 de su protocolo. En dicha escritura se habla de una finca rústica, al sitio de Sillas, término de Almonte, con una superficie de 97 hectáreas, 58 áreas y 20 centiáreas. A continuación, se describen los linderos de dicha finca, de Page 319 los cuales se deduce que se trata de un suelo muy próximo a la aldea de El Rocío.
- De la petición de informe igualmente se deduce que las obras para cuya ejecución se proyecta expropiar el terreno en cuestión están constituidas por ´determinadas obras hidráulicas de interés generalª, a llevar a cabo por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, estando incluidas las dichas obras en el proyecto denominado ´Doñana 2005ª. A retener, pues, que únicamente consta que se trata de obras hidráulicas de interés general, de lo cual no parece violento deducir que nos encontramos ante obras cuyo nivel de servicio supera ampliamente el estrictamente municipal del término en que van a ser ejecutadas. O lo que es lo mismo, que nos encontramos ante obras que tendrán que ser respetadas por el PGOU que se encuentra en tramitación, pero que no revisten, ciertamente, el carácter de urbanísticas, ni contribuyen tampoco a ´crear ciudadª, por utilizar un lenguaje un tanto convencional. En cualquier caso, y dada la escasez de datos e información sobre las tan reiteradas obras, será necesario que a esta asesoría se le informe sobre las muy concretas características que pudieran contribuir a modificar la calificación que sobre la naturaleza de tales obras venimos de llevar a cabo.
Sentado lo anterior, y para una adecuada comprensión de las diferentes preguntas que se nos hacen, parece conveniente distinguir tres aspectos, a saber: existencia de una posible parcelación ilegal, la clasificación del terreno como premisa necesaria e ineludible para la valoración del mismo y, finalmente, criterios a tener en cuenta para dicha valoración.
A continuación nos ocupamos de los tres aspectos mencionados.
I. Posible existencia de una parcelación ilegal o, al menos, fragmentación del terreno para usos no permitidos.
Absolutamente todas las consideraciones que sobre una aparente parcelación ilegal y unos usos no permitidos contenidas en su petición de informe, esta Asesoría Jurídica las considera procedentes. Es más, podríamos añadir que la escritura en cuestión no tiene acceso al Registro de la Propiedad, que está firmada ante un notario de Sevilla cuando la finca transmitida se encuentra en Almonte, que posiblemente existirán más escrituras de la misma clase, otorgadas en Notarías distintas, que llama la atención la cuantía del precio y que, posiblemente, con independencia de las escrituras en cuestión, o en alguna de ellas, se habrán establecido unas normas para regular la convivencia y utilización de los diferentes proindivisos.
La situación descrita, salvadas las distancias, apreciables por demás, es muy semejante a la contenida y descrita en una resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 8 de septiembre de 2000, que no es única, pues existen otras muy semejantes, además de las que se mencionan en los ´Vistosª de la citada resolución. Para evitar innecesarias repeticiones, así como para facilitar un íntegro conocimiento Page 320por V. I. de la situación en cuestión, acompañamos al presente informe una fotocopia de dicha resolución. Como puede apreciarse en ella, el Registrador no accede a la inscripción del documento, calificación que es confirmada por la resolución de la Dirección General por estimar que no es posible compatibilizar la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél. Insistimos en que las distancias entre nuestro caso y el contemplado en la resolución son apreciables (las diferencias que existen entre lo que podría ser un núcleo de población o una urbanización y un mero aparcamiento de carretas o vehículos semejantes). Pero, en definitiva, puede ser aleccionador el criterio de la resolución de la Dirección General, sin que nos conste si dicha resolución ha sido objeto de recuso o no. Pero repárese en que Registrador y Dirección General, sobre todo el primero, insisten en que se trata de una parcelación encubierta, que fragmenta la utilización del terreno y multiplica el número de propietarios; considera que se incurre en fraude de ley según el artículo 6.4 del Código Civil, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1991; que para eludir las prohibiciones urbanísticas se utilizan otros negocios jurídicos como puede ser la creación de comunidades de bienes o entes asociativos con un régimen especial de utilización de los bienes comunes; que al Registro sólo deben tener acceso los títulos válidos y perfectos y que no se acredita la existencia de licencia o la no necesidad de la misma.
El Letrado que suscribe carece de la información necesaria para emitir una opinión fundamentada sobre la existencia o no de un negocio fraudulento. Pero la apariencia del mismo es razonable. Fácilmente se comprenderá que, por el contrario, no es razonable, sin actividad de instrucción alguna, concluir sobre la existencia de un negocio nulo o un negocio celebrado en fraude de ley. Creemos que hay que proceder con suma prudencia a la hora de calificar un negocio cuando se carece de pruebas necesarias.
En consecuencia, y teniendo en cuenta que esa Confederación no es competente para entender de una aparente infracción urbanística como la que aquí y ahora nos ocupa, esta asesoría Jurídica estima que lo procedente es poner estos hechos, junto con toda la información suplementaria que se pudiera añadir por esa Confederación, ante la Administración competente para iniciar, instruir y sancionar la aparente ilicitud de continua cita. Y todo ello, de acuerdo con la reciente Ley Urbanística de Andalucía, que atribuye competencia al respecto al propio ayuntamiento.
II. Clasificación del suelo como premisa indispensable para valorar el mismo.
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Como es natural, partimos de la muy concreta situación urbanística descrita al principio del presente dictamen, sin perjuicio de tener en cuenta, también, la existencia de un planeamiento den tramitación. Page 321
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Evolución que ha sufrido la clasificación del suelo a los efectos del presente dictamen:
a) Como antecedentes, podemos comenzar citando el artículo 80 de la Ley del Suelo de 1976, que establecía que constituirán el suelo no urbanizable los que el...
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