Caso 8º: Valoración de indemnización por infracciones urbanísticas
| Autor | Antonio E. Húmero Martín |
| Cargo del Autor | Dr. Arquitecto. Profesor Titular, Universidad Politécnica de Madrid |
| Páginas | 351-365 |
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INFORME Y DICTAMEN
Se me requiere por Dña. G.B.P. para que dictamine sobre los siguientes extremos:
1) Valoración de indemnización derivada de la inejecución de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta relativa al Recurso de Casación nº 1111/95 en la C/ Del Almendro nº 26 de. Madrid.
El día 3 de diciembre de 2001, a las 10,30 h, se efectuó visita al inmueble, realizándose una toma de datos para la elaboración del presente dictamen.
La vivienda unifamiliar está constituida sobre un solar que, según certificado emitido por los autores de la misma: D. A.F.N. y D. J.C.M., visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, con fecha dos de junio de mil novecientos sesenta y dos:
... está construido sobre un solar con superficie de 1.165,46 m2. y dando fachada a la calle de Del Almendro y limitando con otro de la calle del Del Higueral y dos líneas en ángulo sensiblemente recto
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con un terreno situado entre la mencionada calle y la de Del Ciruelo de Madrid
.
La superficie construida, según consta en el mismo certificado indicado anteriormente, es de 148,25 m2 y sus características constructivas son las siguientes:
... estructura es de muros de hormigón y ladrillo y pilares y jácenas de hormigón armado, con viguería prefabricada del mismo material. La cubierta es de pizarra sobre tablero doble de rasilla, empalomado y forjado. Las fachadas revocadas a la tirolesa
.
La construcción se terminó, según consta también en el mencionado certificado, el quince de junio de mil novecientos sesenta y dos.
Ratificado todo lo anterior según consta en la escritura de segregación, compra, venta y obra nueva, otorgada por D. G.G.M., en nombre de su esposa Dña. R.C.C. A favor de Dña. G.B.P., representada por su padre D. S.G.B. Ante el notario, del Ilustre Colegio Notarial de Madrid, D. L.S.B., con nº de Protocolo 123.
Posteriormente, se concede licencia de obras, para ampliación de dicha vivienda unifamiliar, con fecha veintinueve de abril de mil novecientos noventa y nueve. Quedando una superficie total edificada de:
- Superficie construida sobre rasante = 312 m2
- Superficie construida bajo rasante = 310 m2------------ Total superficie construida = 622 m2
El terreno en el que se encuentra ubicado el inmueble está afectado, actualmente, por las determinaciones urbanísticas que desarrollan el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aprobado definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el día 17 de abril de 1997 (B.O.C.A. nº 92 del día 19 de abril de 1997) de acuerdo con la calificación de suelo urbano. El ámbito de ordenación es la Norma Zonal 8.2.a, esto es, zona de edificación en vivienda unifamiliar, grado 2º, nivel a.
En el momento del otorgamiento de licencia para la construcción de la vivienda unifamiliar, sita en la Avenida de El Almendro nº 36, es decir el 25 de abril de 1989, el terreno en el que se encuentra ubicado el inmueble estaba afectado, por las determinaciones urbanísticas que desarrolla-
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ban el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aprobado definitivamente el 23 de abril de 1985.
El estado actual del inmueble se puede considerar como normal, es decir, no precisa de reparaciones importantes.
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INFORME Y DICTAMEN
De la observación y análisis de los hechos anteriormente descritos, vamos a dictaminar sobre el siguiente extremo:
-
Valoración de indemnización derivada de la inejecución de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta relativa al Recurso de Casación nº 1111/95 en la C/ Del Almendro nº 26 de Madrid.
Pues bien, se trata de valorar económicamente, la cuantía de la indemnización que el propietario de la C/ AAA nº 23 tiene que abonar al propietario de la C/ Del Almendro nº 26, en función del establecimiento de, lo que podríamos llamar, cargas singulares, servidumbres atípicas, etc., en definitiva, por el hecho de infracciones urbanísticas consistentes en:
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No respetar la distancia exigida por la normativa urbanística vigente en aquél momento, que exigía un retranqueo a testero de siete metros, puesto que el cuerpo principal del inmueble construido se situaba a seis metros treinta y un centímetros (6,31 m.), según consta, realizando las operaciones precisas, en el fundamento jurídico decimotercero de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, relativo al Recurso de Casación núm.: 1111/95, con fecha dieciocho de octubre de dos mil.
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No respetar tampoco, de igual forma, el retranqueo exigido por la normativa urbanística vigente en aquél momento, respecto a un cuerpo secundario de edificación destinado a garaje y pista deportiva, pues se encuentra adosado a lindero, extremo que se confirma en cuanto a la sentencia de instancia por el quinto fallo de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, relativo al Recurso de
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Casación núm.: 1111/95, con fecha dieciocho de octubre de dos mil.
El inmueble situado en la C/ Del Almendro nº 26, ha sufrido un perjuicio, que se traduce en una pérdida de valor, pues, el hecho de no respetar los parámetros de la edificación, que rige en una determinada zona hace que el valor que, depende en gran medida de la edificabilidad, que es un dato objetivo derivado del desarrollo urbanístico, se deprecie. Hay que tener en cuenta que estamos hablando de viviendas unifamiliares, en una zona de alto «standing» y que precisamente una de sus características para mantener dicho nivel es, la baja densidad, el bajo rendimiento edificatorio, que únicamente se consiguen con la aplicación de las ordenanzas específicas para esa zona: retranqueos amplios, coeficientes de edificabilidad y ocupación bajos, etc. Esto sobre todo, es lo que da esas características a dicha zona, que la hacen de un gran atractivo en el mercado inmobiliario.
Para una mejor comprensión de la tesis que sostenemos, se hace preciso desarrollar unos breves conceptos de la teoría del valor.
La conducta económica consiste en una serie de elecciones entre las...
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