Valor de en venta de los inmuebles

AutorVictor Gonzalez De Buitrago Diaz

Como se ha visto, el valor del producto inmobiliario correspondiente al conjunto de suelo y construcción puede corregirse por antigüedad y estado de conservación aplicando sobre dicho valor un coeficiente corrector por cada uno de tales conceptos.

Entre el coeficiente que por antigüedad reduce directamente ese valor y los que por igual motivo le corrigen de forma indirecta actuando sobre cada uno de los componentes de suelo y construcción, integrantes del valor del inmueble, existen unas relaciones matemáticas ya formuladas en el apartado 2.1 con las que se asegura la coincidencia de los valores que resultan de aplicar, sobre un mismo bien, una u otra forma de corrección.

A desarrollar los gráficos y tablas de los correctores directos por edad y conservación cumpliendo esa coincidencia de resultados, dedicamos este cuarto Capítulo que comprende los siguientes apartados:

4.1. CORRECCIÓN POR EDAD (DIRECTA)

4.2. TABLAS Y GRÁFICOS

4.3. ESTADO DE CONSERVACIÓN

4.1. Corrección por edad (directa)

Las ecuaciones (15) (16) y (17)

VF =F x V = F x [S x (1 + KS) + C x (1 + KC)]

Fx[Sx(1+KS)+Cx(1+KC)]=Sx(1+KSxAS)+CxACx(1+KC)

F=Sx[(1+KSxAS)+CxACx(1+KC)] /[Sx(1+KS)+Cx(1+KC)]

permiten calcular los valores de F que partiendo de la unidad (para VF = V) llegarían a su limite (FL) en función de los de AS y AC (ASL y ACL) de acuerdo con la fórmula:

FL = [S x (1 + KS x ASL) + C x ACL x (1 + KC)] /

/ [S x (1 + KS) + C x (1 + KC)] (24)

que en el caso AS = AC = A y por tanto ASL = ACL = AL se reduce a:

FL = [S x (1 + KS x AL) + C x AL x (1 + KC)] /

/ [S x (1 + KS) + C x (1 + KC)] (25)

Para AL = 0,30 (valor límite de A al finalizar la vida útil de la construcción en el uso residencial de categoría media) sería:

FL = [S x (1 + KS x 0,30) + C x 0,30 x (1 + KC)] /

/ [S x (1 + KS) + C x (1 + KC)] (26)

Esta última ecuación expresada en la forma:

FL = [(S/C) x (1 + KS x 0,30) + 0,30 x (1 + KC)] /

/ [(S/C) x (1 + KS) + (1 + KC)] (27)

se reduce, en el supuesto KS = 0,49 y KC = 092, a la siguiente:

FL = [(S/C) x 1,147 + 0 576] / [(S/C) x 1,49 + 1,92] (28)

de la que se deducen los siguientes valores de FL en función de S/C:

S/C=2,50 FL=3,443/5,645=0,609
S/C=2,00 FL=2,870/4,900=0,585
S/C=1,50 FL=2,296/4,155=0,552
S/C=1,00 FL=1,723/3,410=0,505
S/C=0,66 FL=1,333/2,903=0,459
S/C=0,50 FL=1,449/2,6665=0,431
S/C=0,25 FL=0,862/2,292=0,376

Como puede observarse, el coeficiente FL aumenta o disminuye a medida que S se eleva o se reduce respecto de C, conclusión lógica puesto que la depreciación del bien será menor si su componente no amortizable de suelo es alto (locales de gran valor comercial) y mayor si aquel es bajo (viviendas económicas).

Este resultado es válido para otros valores de S/C que al crecer o decrecer en relación con la unidad lo hacen a la vez que el numerador de la fórmula (28) respecto de su denominador.

De acuerdo con este razonamiento, podemos realizar un análisis comparativo de los niveles de depreciación que alcanzan distintos tipos de bienes dentro de un edificio de uso mixto considerando el siguiente cuadro de precios de nueva construcción en miles de pesetas:

Si son V1L, V2L y V3L los valores residuales de los bienes al termino de su vida útil y

F1L,F2LyF2Llos correspondientes coeficientes finales decorrecciónporantigü (14):

VAL = S x (1 + KS x AL) + C x AL x (1 + KC) (29)

y teniendo en cuenta que S = S x (1 + KS) / (1 + KS) y C = C x x (1 + KC) / (1 + KC) resulta para KS =0,49 y KC =0,92:

V1L = (90/1,49) x (1+0,49 x 0,15)+(20/1,92) x 0,15 x 1,92 = 67,84 F1L =67,84/110 =0,61

V2L = (50/1,49) x...

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