El arrendamiento vacacional por tumo: una alternativa legal a la multipropiedad

Autor:Guillermo Cerdeia Bravo de Mansilla
Cargo:Profesor Titular de Derecho civil Universidad de Sevilla
Páginas:489-597
RESUMEN

Introducción I. La ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (LAT) II. Posible justificación en la delimitación de los dos tipos de aprovechamiento por turno permitidos en la LAT Capítulo primero Calificación y fuentes reguladoras del arrendamiento vacacional por turno I. El arrendamiento vacacional por turno como especie sui generis de hospedaje II. Ámbito de aplicación material de la lat: arriendos incluidos, excluidos y prohibidos III. Régimen legal aplicable al arrendamiento vacacional por turno 1. Límite de la LAT en su aplicación al goce por turno arrendaticio, y elenco de normas que, junto con la LAT, le resultan en principio aplicables 2. Orden jerárquico de fuentes: La preferencia de la LAT, su incidencia en la autonomía de la voluntad, y la práctica inaplicabilidad de la LAU al arriendo por turno Capítulo segundo Elementos del arrendamiento vacacional por turno I. Elementos personales 1. El "propietario registral del inmueble" como arrendador 1. 1 El requisito de la profesionalidad del arrendador y de sus posibles intermediarios 2.... (ver resumen completo)

 
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Introducción
I La ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (LAT)

Hacía ya mucho que, como alternativa a la propiedad individual de un apartamento en zonas turísticas, el goce por períodos con destino vacacional, más conocido como Time-sharing, era una realidad muy extendida en el mundo, sobre todo por nuestra turística piel de toro 1, mas no siempre estuvo correspondida por un reconocimiento legal específico. Este era nuestro caso, hasta hace poco, Frente a su previsión expresa en cierta normativa extranjera y comunitaria, destacando al respecto la Directiva Europea 94/47 ICE, de 26 de octubre 2, en nuestra regulación brillaba por su ausencia: sólo algunas normas autonómicas 3 y decisiones "jurisprudenciales" (RDGRyN de 4 de marzo de 1993 y STS de 12 de febrero de 1998), abordaban, con alcance reglamentario las unas y parcialmente las otras, esta atípica situación.

Tras no pocos intentos abortados 4, y dando, por fin, cumplimiento, aunque con retraso, a la Directiva Europea (vid. su art. 12), Page 490 nuestro legislador ha sido capaz de colmar aquella "laguna" legal y de culminar una meta hace ya años ansiada en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por tumo de bienes inmuebles de uso turístico (en adelante, LAT) 4bis, que amén de respetar la normativa autonómica existente antes de ella sobre esta figura, permite su modificación, como así ha sucedido, o su desarrollo en las Comunidades Autónomas donde aquélla no exista (art. 148. 1. 18.º CE y disp. final única LAT) 5.

Esta Ley, aun sin ser mera trasposición del contenido -de mínimos- de la Directiva, la secunda íntegramente en su ratio: a lo largo de todo su articulado presenta como leit motiv la protección de los titulares de esos derechos-tumo como parte contractual más débil, en cuanto consumidores por ser ellos los destinatarios finales del producto turístico -alojamiento y servicios- que le transmite y presta el promotor, por sí o a través de intermediario [cfr. arts. 1. 5, 2. 1, 8, aps. 2. a), 3 y 4, 9. 3. III LAT]; y lo hace probablemente por la "leyenda negra", no nueva, ni siempre fundada, que sobre esta figura se formó, no tanto por su atipicidad, sino por la indefensión del usuario ante los engaños del promotor 6. Únicamente desde esta inspiración constante de la Ley cabe explicar, y a veces sólo excusar, su contenido.

Como consecuencia de aquella ratio, salvo en contadas ocasiones, en que se deja cierto margen, aunque siempre estrecho, a la autonomía de la voluntad [art. 1, aps. 1 infine, 2 inciso inicial, 3 ab initio, y 4. IV, arts. 3. 1, 4. Le), 13. 1 inciso inicial, todos de la LAT], la LAT presenta un contenido eminentemente imperativo por mostrarse protector para con el adquirente del aprovechamiento por turno, impidiendo cualquier abuso que exista por renuncia a los Page 491 derechos por ella concedidos en su favor [cfr., como más significativos, el art. 1, aps. 4, en todos sus párrafos excepto el último, y 7, y arts. 2, 3, 4. 3, 5. 1. 5.º, 6. 1, 10 en relación con los arts. 8 y 9, 11, 15 y 16 LAT y disp. adic. 2. 8 LAT]. Como efecto directo, a su vez, de que la LAT sea en gran parte norma cogente y con el fin de evitar cualquier fraude o vulneración de ella misma, la sanción general ante su inobservancia será, salvo excepciones, la nulidad radical, a veces del pacto o cláusula en concreto que sea contra legem o se haga in fraudem legis (arts. 2, 5. 1. 5.º y 6. 1 LAT), y en otras ocasiones del propio régimen constitutivo O del contrato de cesión del derecho-tumo en su totalidad (arts. 1. 7, 4. 3. II y 10. 2. II LAT).

En la propia configuración concreta del goce por tumo quedan en parte excepcionados por idéntica razón los principios de autonomía de la voluntad y de numerus apertus vigentes en nuestro Derecho en materia de derechos patrimoniales, reales y personales (arts. 1255, 392. 2, 467, 523 CC, 2. 2 LH y 7 RH) 7: junto a la doble alternativa que en principio se recoge, la real de aprovechamiento y la...

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