V. La opción de compra en garantía
| Autor | Camino Sanciñena Asurmendi |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil |
V. LA OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA
El tráfico moderno está utilizando la opción de compra en función de garantía, como fórmula más simple, fácilmente ejecutable, y con un tratamiento fiscal más beneficioso. Acreedor y deudor pactan una opción de compra sobre un bien del deudor, en garantía del cumplimiento de una obligación, normalmente un préstamo. En caso de incumplimiento, el acreedor se queda con la propiedad del bien. Técnicamente se puede articular de dos maneras según quien ocupe la posición de optante, si el acreedor o el deudor.
A. El acreedor en la posición de optante: el pacto comisorio
La opción de compra en función de garantía puede articularse colocando al acreedor de la obligación garantizada en la posición de optante. El deudor concede sobre un bien de su propiedad el derecho de opción de compra a su acreedor, por un precio que coincide con el del préstamo, y una duración vinculada al plazo de devolución del préstamo.
Habitualmente, estas opciones de compra incluyen algunos pactos que facilitan el ejercicio de la opción de compra, como el automatismo en el ejercicio mediante la inclusión de un poder irrevocable; y algunas cláusulas que conectan el precio de la opción de compra a las obligaciones garantizadas, como condicionar el ejercicio de la opción de compra a la subsistencia de la obligación, el descuento del precio establecido para la opción de compra con el crédito existente en el momento de ejercitar la opción, o la compensación.
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Ejercicio de la opción sin desembolso del precio
Las cláusulas que conectan el precio de la opción de compra con las obligaciones garantizadas, tienen como finalidad que el optante acreedor pueda adquirir el bien, sin desembolsar precio alguno. El precio de la compraventa se determina mediante el descuento de las cantidades ya satisfechas en las deudas, o por vía de compensación, y se aplica al pago de las obligaciones subsistentes.
Si el deudor no cumple con sus obligaciones, el acreedor puede ejercitar la opción y adquirir la propiedad del bien. Es decir, el acreedor puede directamente apropiarse del bien que garantiza la obligación sin desembolsar el precio de la compraventa. Se faculta al acreedor que pueda elegir entre apropiarse del bien dado en garantía con sólo ejercitar su derecho de opción, o reclamar la devolución del préstamo. Por tanto, la opción de compra funciona como una garantía atípica367, que constituiría un pacto comisorio autónomo prohibido en nuestro ordenamiento368.
La Dirección General de los Registros y del Notariado descubre la función de garantía atípica, de la opción de compra que incluye deter- minadas cláusulas y pactos que conectan el precio de la opción de compra a la obligación. Impide la inscripción en el Registro de la opción de compra que se somete a la condición de que no se haya satisfecho la deuda garantizada, o de la opción en la que el precio de la compraventa se determine por el descuento de las cantidades ya pagadas, o por vía de compensación con los créditos que el optante ostente contra el concedente en el momento de ejercer la opción.
La supeditación de la opción al cumplimiento de la obligación garantizada manifiesta la existencia de un pacto comisorio encubierto. La opción de compra sometida a la condición suspensiva de que no se haya satisfecho las obligaciones garantizadas, significa que si el deudor incumple con el pago de sus obligaciones en el plazo establecido, la condición se cumple y surge la posibilidad de ejercicio de la opción de compra por el acreedor optante. Y por el contrario, si el deudor satisface sus obligaciones, se incumple la condición y la opción de compra deviene ineficaz369.
La Resolución de 10 de junio de 1986 niega la inscripción de una opción de compra sometida a la condición suspensiva de que no se hubiese satisfecho totalmente el préstamo, en la que también se había conectado ambos plazos, pues la opción de compra se podría ejercitar durante quince días que se empezarían a contar a partir de la fecha de vencimiento del préstamo. Afirma que la opción de compra sobre finca urbana garantizaba la devolución de un préstamo de dos millones de pesetas. Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad, fue denegada su inscripción, porque “la opción de compra que en ella se instrumenta lleva implícito un pacto comisorio, que actúa en función de garantía del crédito que en la misma escritura se formaliza; pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código civil para los derechos de garantía, no siendo admisible que a través de una opción de compra, consiga el acreedor que el derecho de realización del valor que le asiste a la ejecución de su derecho de crédito, se convierta en una adquisición comisoria ante el impago de la deuda” 370.
La conexión del precio de la opción de compra con las obligaciones garantizadas mediante un pacto de descuento en el precio de la opción de las cantidades satisfechas por el deudor convierte, asimismo, la opción en un pacto comisorio encubierto371. En este sentido, la Resolución de 5 de mayo de 1992 niega la inscripción de la opción de compra sobre dos fincas por ocultar un pacto comisorio en garantía de unas obligaciones hipotecarias. En la opción se había convenido que la entidad optataria en el ejercicio de la opción de compra únicamente recibiría la cantidad resultante tras la liquidación de las cargas existentes. Además de conectarse el precio fijado para la compraventa del bien objeto de la opción con el importe de la obligación que se garantiza, y de preverse una fórmula de descuento de las obligaciones ya pagadas, la opción de compra y las obligaciones hipotecarias se habían pactado el mismo día, por el mismo Notario, según escritura autorizada con números sucesivos de su protocolo, y existía coincidencia en el precio fijado para la opción de compra y el monto de las obligaciones hipotecarias. La Dirección General confirma la nota denegatoria de la inscripción del Registrador y declara: “ciertamente no es sencillo, dados los términos en que se desarrolla la función calificadora del Registrador, apreciar el posible resultado antijurídico, a que puede obedecer los derechos de opción, cuya inscripción se pretende, máxime si se tiene en cuenta la esencialidad en nuestro Ordenamiento del principio de buena fe; ahora bien, en el caso debatido, no existe ninguna duda de que la opción constituida encubre un verdadero pacto comisorio para el supuesto de incumplimiento de las denominadas obligaciones hipotecarias previamente emitidas, lo que vulnera la prohibición inequívocamente vigente en nuestro ordenamiento”372.
El Centro Directivo descubre, asimismo, un pacto comisorio encubierto en la opción de compra en garantía de obligaciones con una cláusula por la cual el precio de la compraventa se determinará por vía de compensación con las deudas que el optante acreedor ostente contra el concedente. Cláusula que conecta el precio de la opción con las obligaciones garantizadas. La Resolución de 29 de septiembre de 1987 niega la inscripción de la escritura pública de compraventa, como consecuencia del ejercicio de un derecho de opción, porque la opción de compra encubría un pacto comisorio. “De la escritura resulta que el acreedor y optante, vencidos los créditos y no habiendo sido pagados, pasa, por el ejercicio del derecho convenido, a hacerse dueño de las fincas afectadas, las cuales son recibidas en pago de los citados créditos. Es decir, el derecho de opción ha sido utilizado, en este caso, en funciones de garantía, y con su ejercicio se ha pretendido que, sin procedimiento especial, los bienes pasen a la propiedad del acreedor a fin de que con ellos quede satisfecho el crédito”. En el supuesto de autos, la opción de compra contemplaba también un poder irrevocable de los concedentes en favor de una persona –del círculo de amigos del optante– para que otorgase en su nombre la escritura pública de venta373.
La Dirección General de los Registros y del Notariado mantiene esta doctrina de modo unánime. Considera que la opción de compra cuando se conecta el precio a las obligaciones garantizadas ejerce una función de garantía atípica, y encubre un pacto comisorio prohibido por el ordenamiento jurídico, por lo que impide su inscripción.
El Tribunal Supremo en los supuestos enjuiciados no reconoce que la opción de compra asuma una función de garantía atípica encubridora de un pacto comisorio. Estima que la opción de compra es válida y plenamente eficaz, aunque el acreedor optante adquiera la cosa objeto de la opción sin desembolsar el precio de la compraventa, por estar conectado a las obligaciones garantizadas por un pacto de descuento o de compensación374, o cuando se conviene que el ejercicio de la opción estará sometido a la condición del impago de las deudas garantizadas375.
La Sentencia de 3 de febrero de 1988 desconoce la existencia de un pacto comisorio, y declara la validez de la opción de compra contenida en una escritura de reconocimiento de deuda, opción de compra, aval y apoderamiento, a favor de una entidad bancaria, que en cuanto optante estaba ”facultada de manera irrevocable, caso de ejercitar la opción, a aplicar el precio de la compraventa o la que correspondiere caso de ser menor el importe de la deuda, al pago de la misma”. Además, los deudores habían concedido un poder irrevocable a la persona o personas que el optante designe para vender, de manera que se favorece el automatismo en el ejercicio de la opción de compra. La sentencia únicamente reconoce que la opción de compra tiene una función de garantizar la deuda. “El hecho que motiva el otorgamiento de la escritura pública de 19 de diciembre de 1983 es, fundamentalmente, el garantizar el pago de una deuda y, como consecuencia de ello, el reconocimiento de ésta y como sistemas de garantía, la opción de compra, el poder para vender, irrevocable como nacido de pacto, la posibilidad de adjudicación en pago de deuda y el aval”. Pero no reconoce la existencia de un pacto...
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