La usucapión contra tabulas.

Autor:Gallego del Campo, Germán
Páginas:2655-2710
RESUMEN

I. Planteamiento.-II. Regulación legal.-III. El artículo 1.949 del código civil: a) La interpretación del precepto: 1. La posición del profesor luna. 2. La interpretación de menéndez hernández. 3. Las concepciones bipolares de azpiazu y reza ulloa. 4. La presumible posición de porcioles. 5. La necesaria depuración o expurgo del artículo 1.949 del código civil. 6. La hipótesis fáctica y el... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Planteamiento

Las relaciones entre prescripción y Registro son siempre tensas y polémicas.

La posesión asegura el interés estático de las situaciones de hecho; el Registro, la seguridad dinámica del tráfico jurídico. La coexistencia de ambas instituciones supone una confrontación permanente entre la protección civil fundada en la publicidad posesoria y la tutela hipotecaria basada en la publicidad registral. Y bajo esa confrontación subyace, además, un problema ético: el enfrentamiento entre un titular tabular que accede al Registro cumpliendo todos los presupuestos de legalidad, y un usucapiente que aspira a adquirir el dominio a través de actos usurpatorios o que, en el mejor de los casos, dispone únicamente de un título de validez claudicante.

En los sistemas de inscripción declarativa, en que los derechos nacen al margen del Registro, el legislador, para superar el conflicto, suele establecer soluciones de compromiso que, por serlo, resultan generalmente insatisfactorias.

II Regulación legal

La usucapión contra tabulas aparece regulada en los artículos 1.949 del Código Civil y 36 de la Ley Hipotecaria.

Código Civil: 1.949. Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.

Ley Hipotecaria: 36. Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34 sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

  1. Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales o motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

  2. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.

La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicado, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.

En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.

III El artículo 1.949 del código civil

Su tratamiento plantea un doble problema: el problema de su interpretación y el problema de su cuestionable vigencia.

A) La interpretación del precepto

La labor interpretativa se ve dificultada, en este caso, por la imposibilidad de materializar en la práctica el supuesto fáctico que plantea, lo que, a su vez, influye en la determinación de quién sea el misterioso tercero al que se refiere su texto.

En el sistema registral español rigen los principios de prioridad y tracto sucesivo. El principio de prioridad impide que en el folio tabular de una finca figuren titularidades contradictorias de dominio 1. Según el principio de tracto sucesivo 2, para inscribir un título traslativo de propiedad es necesario que el título dominical conste previamente registrado a favor del transferente.

Pues bien, a tenor del artículo 1.949 del Código Civil, para que la prescripción ordinaria contra un título inscrito en el Registro pueda perjudicar a tercero, es necesaria la registración del justo título del usucapiente. Sin embargo, de acuerdo con aquellos principios, esta previsión es imposible. Si el usucapiente no trae causa del titular inscrito, nunca podrá intabular su título.

Únicamente podrá hacerlo si es causahabiente del titular registral, pero, en este caso, el instituto de la prescripción sólo será útil si hubiera adquirido en virtud de un título de validez claudicante, hipótesis alejada del precepto legal, cuyos términos -«contra un título inscrito»- arguyen oposición entre el titular intabulado y el que posee contra su voluntad. De otro lado, si el usucapiente registra su título, nunca podrá existir tercero inscrito a quien perjudicar, porque a éste, que trae su derecho de persona distinta del prescribiente, le estará vedado, a consecuencia de aquella intabulación, el acceso al Registro 3.

  1. La posición del profesor Luna LUNA SERRANO 4 mantiene una concepción bipolar del precepto, el cual, a su juicio, enfrenta al usucapiente con un titular registral que tiene la condición de tercero hipotecario: adquirente de buena fe y a título oneroso de quien en el Registro aparecía en su día con facultades para transmitir. El artículo 1.949, en su opinión, exige la inscripción del justo título del usucapiente, para que éste pueda iniciar 5 la prescripción ordinaria frente a un tercero registralmente protegido que tiene intabulado a su favor el dominio sobre el mismo inmueble.

    De este modo -nos dice- según la previsible significación del precepto en la intención del legislador, la prescripción adquisitiva ordinaria de un bien inmueble... contra el titular que lo tiene inscrito a su favor, sólo podría llegar a prevalecer si éste, que... ha tenido ocasión de impugnar... la inscripción practicada en el folio de la finca a favor del usucapiente, adopta una postura de permisión o pasividad, puesto que en este caso, como determina el precepto examinado, operaría la prescripción adquisitiva a partir del momento de la inscripción del título del usucapiente

    6. Por el contrario, de no reunir el titular inscrito la condición de tercero hipotecario, la usucapión del poseedor del inmueble podrá consumarse, de acuerdo con las normas generales, aunque éste no tenga registrado su título adquisitivo 7.

    Para LUNA, por tanto, los términos del artículo 1.949 «contra un título inscrito» y «en perjuicio de tercero», se refunden -y de ahí la bipolaridad- en la expresión «contra un título inscrito cuyo titular ostente la condición de tercero». Dicho precepto, en suma, se refiere «a la imposibilidad de que la prescripción ordinaria tenga lugar... frente al tercero hipotecario que tiene, con tal carácter, inscrito su derecho, si el poseedor no inscribe, a su vez, el título que lo ampara» 8.

    Esta interpretación no puede ser aceptada:

    1. De entrada, no resuelve los problemas de imposibilidad fáctica: un usucapiente que no traiga causa del titular inscrito nunca podrá, como vimos, registrar su justo título, porque a ello se oponen los principios de prioridad y tracto sucesivo. Tan sólo podrá hacerlo -decíamos- en el caso de que resulte causahabiente del titular intabulado, y en virtud de un título de validez claudicante que es el que eventualmente haría útil el instituto de la prescripción. Pero esta hipótesis, a la que nos referiremos más tarde, no es precisamente la que contempla el precepto, que al iniciarse con la frase «contra un título inscrito», presupone contradicción entre el titular registrado y el que posee contra su voluntad 9.

    2. No debe exagerarse el alcance del principio de publicidad registral.

      No hay razón alguna para proteger especialmente al titular inscrito -sea o no tercero hipotecario- frente al inicio de una usucapión basada en una posesión ostensible, pública y continuada que, a lo largo de diez años, es fácilmente detectable y susceptible de interrupción.

    3. La interpretación que comentamos -como todas las concepciones bipolares- fuerza la construcción gramatical del texto: el artículo 1.949 contempla tres personas distintas: el usucapiente (B); el titular registral contra el que se prescribe (A) y el tercero que eventualmente puede resultar afectado (C). LUNA refunde arbitrariamente los sujetos A y C en un solo sujeto: el titular intabulado contra quien se prescribe, que, a la vez, tiene el carácter de tercero hipotecariamente protegido.

      Sin embargo, la tesis del profesor LUNA SERRANO fue acogida plenamente por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1992 10. El supuesto fáctico es el siguiente: A vende a C la mitad indivisa de un predio en escritura pública autorizada el 4 de diciembre de 1968, inscrita en el Registro el 11 de agosto de 1969. En ejecución de sentencia en procedimiento ejecutivo, se otorga en favor de B escritura de venta de la finca, el 13 de septiembre de 1974. Dicho procedimiento tuvo como origen una hipoteca en garantía de un préstamo concedido a A por una entidad financiera, «préstamo que según parece se formalizó con fecha 29 de diciembre de 1969, resultando en los autos muy dudosa esta fecha, así como la de su inscripción en el Registro, 4 de enero de 1968» (sic). B aporta el predio a la Sociedad D en escritura de 30 de octubre de 1974, momento en que ésta inicia la posesión. Ni B ni D «lograron la inscripción registral a su favor de la cuestionada finca». El Tribunal a quo declara probado que en C concurren todos los requisitos que enumera el artículo 34 LH para que pueda ser reputado como tercero hipotecario y, obviamente -aunque no se nos explique el porqué- lo considera no afectado por la eventual inscripción del gravamen hipotecario.

      En el Fundamento segundo, frente a la acción declarativa de dominio promovida por D contra C, en base a la prescripción adquisitiva de la finca, la sentencia califica el supuesto fáctico y su tratamiento legal en los siguientes términos: «Nos encontramos por tanto frente a una usucapión contra tabulas, ejercitada en perjuicio del...

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