La usucapión secundum tabulas : El artículo 35 de la Ley Hipotecaria

Autor:Andrea Macía Morillo
Páginas:461-557
 
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I Consideraciones previas acerca de la usucapion

La prescripción, en su doble modalidad -adquisitiva o extintiva- consiste en la transformación, reconocida por la Ley, de un estado de hecho en un estado de derecho por el transcurso del tiempo; transformación que puede consistir en la constitución o en la extinción de algún derecho, lo cual, a su vez, será lo que determine que se denomine prescripción adquisitiva (o usucapión) 1 o prescripción extintiva. La idea de cambio y de transcurso del tiempo son las claves para definir esta situación. En la prescripción adquisitiva se les unirá como característica determinante la posesión. De esta prescripción adquisitiva se va a ocupar predominantemente el presente estudio 2; pero no mediante el examen aislado de la materia, sino a través del análisis de sus relaciones con el Registro de la Propiedad; en concreto, en la medida en que esta relación sea, no de contradicción con el contenido del Registro, sino de consolidación o coordinación. A pesar de esta intención de proceder a un examen conjunto, es necesario partir de una breve referencia a algunas de las características de la usucapión para dejar sentada parte de las bases del posterior estudio.

La usucapión es una institución cuyos orígenes se remontan al derecho romano y que llega a nosotros a través de las Partidas con pocas modificaciones en lo sustancial. Se trata de un modo de adquirir el dominio de los bienes y de los derechos reales susceptibles de posesión a través de la posesión pública y pacífica continuada durante determinado tiempo. La adquisición se consuma por la concurrencia de la posesión en concepto de dueño (possessio ad usucapionem) y el tiempo; pero si se consuma es porque la Ley quiere que así sea, fijando además los requisitos que han de concurrir para que se produzca tal efecto.

El fundamento que apoya tal adquisición está en la seguridad de las relaciones jurídicas que exige que, transcurrido un período dilatado de tiempo, adquiera firmeza una situación que hasta entonces era de hecho. La defensa que despliega la usucapión a favor de la posesión de un determinado bien o derecho no deriva del hecho mismo de poseer, sino de la permanencia en esta situación: es el tiempo y el esfuerzo de mantener la posesión lo que purifica el hecho inicial. Pero junto a esta seguridad y esta conveniencia social, indica Porcioles que el reconocimiento de la usucapión arranca del mismo fundamento del derecho de propiedad; en concreto, del principio de especificación y de la función social de la propiedad 3. Sea cual sea el fundamento, sí es cierto que a esta adquisición acompaña, en todo caso, un sacrificio del derecho de propiedad, en tanto que existe otro sujeto que se ve privado de su propiedad por la adquisición del usucapiente. Los autores y la jurisprudencia, sin embargo, acuden a distintos argumentos (negligencia de la actuación del propietario, renuncia implícita que conlleva la pasividad del verus dominus ante la situación de hecho, mantenimiento de la paz social..., etc.) 4 para justificarlo.

Actualmente la usucapión es regulada en el artículo 609 del Código Civil como un modo originario de adquirir la propiedad de los bienes y de los derechos reales susceptibles de posesión (originario sólo en tanto que la titularidad no deriva del verdadero dueño del bien; pero no en el sentido de adquisición libre de cargas). A pesar de su antigüedad, el sentido inicial de esta figura y su fundamento se han mantenido hasta nuestros días, si bien su trascendencia se ha reducido, puesto que se señala que su lentitud no sirve para satisfacer las exigencias de celeridad y sencillez del tráfico moderno. Por este motivo, se tiende en la actualidad a restringir su función a «convalidar inter partes los defectos de la adquisición y facilitar el acceso al Registro de las situaciones jurídicas surgidas de situaciones de hecho» 5. Es la primera de estas funciones actuales la que aquí más nos interesa; función que cuenta con una amplia tradición histórica, ya que desde antiguo la usucapión no sólo se concibió como un modo de adquirir la propiedad, sino también como instrumento para convalidar la falta de requisitos formales del acto de transmisión, así como la falta de derecho del transmitente. En definitiva, se trata de adquirir la propiedad de un bien o derecho que, por algún vicio o defecto, no ha podido ser transmitida con plenos efectos. Por tanto, en la actualidad se mezclan las dos funciones tradicionales de la usucapión, ya que se conceptúa como modo de adquisición de la propiedad, pero sólo para aquellos casos en que existe algún defecto en la transmisión que se ha de convalidar.

Esta función de convalidación lleva a un tema de especial trascendencia para el objeto del presente estudio: cuáles son los problemas que pueden subsanarse a través de la usucapión. Desde un punto de vista teórico, al ir destinada la usucapión a consumar una transmisión de la propiedad que no se ha producido por concurrir algún defecto, el obstáculo debe encontrarse en alguno de los elementos necesarios para que se produzca la adquisición de la propiedad. Así pues, conforme al sistema que establece el artículo 609 del Código Civil, se ha de tratar de defectos que afecten al título de transmisión (a sus elementos esenciales o a la capacidad y legitimación de las partes) o de defectos que afecten al modo (a la entrega efectiva de la posesión o a la titularidad del transmitente o poder de disposición). Rechazando de principio que la usucapión subsane los defectos relativos a uno de los elementos del modo: la entrega efectiva de la posesión -ya se verá más adelante que la posesión es precisamente el requisito principal e imprescindible para que entre en juego la usucapión-, los autores se han dividido en sus opiniones acerca de cuáles de estos problemas son los que puede remediar la usucapión: si todos, algunos o sólo los que se refieren a la adquisición de no propietario. La posición mayoritaria es la de aquéllos (como Castán, Luna Serrano, Morales Moreno, Roca Sastre o Sanz Fernández) que hacen referencia a que la usucapión subsana tan sólo las deficiencias que derivan de la falta de titularidad del transmitente. Dentro de esta corriente mayoritaria, las formulaciones concretas de tal afirmación van desde la más tajante que enuncian Alas, de Buen y Ramos («el único vicio del título que purga la usucapión es la falta de titularidad del transferente») 6, hasta posiciones algo más moderadas en su redacción, como la de Morales Moreno («de las dos posibles causas que impiden que se produzca la transmisión de un derecho -bien la falta de titularidad o imposibilidad de transmitir el derecho, bien defectos del título-, la usucapión subsana la falta de titularidad del causante, pero no los vicios del título»). Esta línea ha sido también adoptada por la jurisprudencia, como muestran las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1943, 3 de febrero de 1961, 4 de julio de 1963 y 18 de febrero de 1987. Esta última establece que «la ratio o motivación finalista del citado artículo 35 es posibilitar al titular registral adquirente a non domino (...) que pueda consolidar abreviadamente esta adquisición». De forma algo más amplia, pero sin hacer referencia a que la usucapión sane defectos del título, otros autores señalan que el fin de la usucapión es permitir que se adquiera el derecho que no se adquirió por «circunstancias externas al título válido» 7. Igualmente, otros (como Borrell y Soler) añaden que también subsana los defectos de capacidad del transmitente 8.

Ya dentro de los autores que hacen alguna referencia a los defectos del título, existen igualmente dos posiciones. La menos estricta (que sostienen Díez-Picazo o Espín Cánovas) mantiene que la usucapión subsana, además de lo visto, los defectos del título que dan lugar a la anulabilidad, resolución o impugnabilidad 9. De forma más amplia, tanto Bérgamo Llabrés, como Porcioles, establecen que la usucapión lo que solventa son los vicios del título 10. Parece entender esta última opinión que de los defectos de la titularidad ya se ocupa el artículo 34 LH y que, por tanto, la usucapión ha de desarrollar sus efectos en otro campo.

No se puede establecer aquí que una de las posiciones sea verdadera y las demás sean falsas; lo que ocurre es que las afirmaciones que se hacen respecto de los defectos que convalida la usucapión han de reconducirse a los distintos tipos de usucapión. Estos se distinguen, además de por sus requisitos y distinto plazo, por la función que cumplen respecto de la convalidación de los vicios de que adolece en su conjunto el traspaso de la propiedad. La usucapión extraordinaria, como plazo prescriptivo general, convalida cualquier tipo de defecto que concurra en el contrato celebrado por las partes o en la adquisición efectiva de la titularidad. El largo período de tiempo que se exige en este tipo de usucapión es considerado por el legislador como suficiente para subsanar todos los posibles defectos de que adoleciese la adquisición operada por el usucapiente. Por tanto, se trata en realidad de un límite que establece el legislador, fuera del cual ya no se puede atacar una adquisición. Respecto a la usucapión ordinaria, que es la que aquí más nos interesa (pues es la que contiene el art. 35 LH), nos vamos a decantar por la primera de las teorías expuestas: únicamente convalida la falta de titularidad del transferente. Este es el sentido que tradicionalmente le fue otorgado ya desde el derecho romano clásico, en que se generó este...

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