El derecho de uso de bienes inmuebles en el Proyecto de Ley. Especial referencia a su ámbito objetivo

AutorJuan Manuel Fernandez Aparicio
CargoAbogado Fiscal
Páginas1817-1848

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1. Introducción

La publicación el 16 de septiembre de 1997 en el Boletín Oficial de las Cortes Generales del Proyecto de Ley sobre Derechos de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, más conocida como multipropiedad, abre la esperanza de lograr en nuestro país, con considerable retraso, una regulación específica sobre la materia.

El fenómeno de la multipropiedad resulta novedoso, no en cuanto a su antigüedad, por cuanto lleva más de treinta años existiendo en Europa, apareciendo en la España de los setenta, sino por el deseo del legislador de regularlo específicamente. De esta manera nos «homologaremos» a los países de nuestro entorno que cuentan, como veremos, con una legislación ad hoc y, por otra parte, cumpliremos con la normativa comunitaria existente en la materia. Este derecho de dudosa naturaleza hasta el proyecto que lo califica Page 1818 de real, ofrece un producto atrayente al consumidor, superador de los rígidos corsés del derecho dominical y del derecho arrendatario. Sin embargo, si bien la idea es buena, la plasmación jurídica no lo es tanto, tal y como analizaremos en las líneas que siguen.

La multipropiedad, cuyo término ha sido proscrito en este proyecto, ha sido nido de fraude constante, hasta el punto de constituir ésta una de las causas de la necesidad de una regulación específica. El legislador pretende una regulación imperativa, minuciosa y protectora del derecho de aprovechamiento por turnos, objetivo conseguido en este proyecto, pero sin embargo, no ha sabido ofrecer desde el punto de vista económico un producto atrayente. El legislador no ha logrado decantarse por una naturaleza concreta de este derecho. Así, una vez afirmado con rotundidad que es un derecho real limitativo del dominio, admite que determinados contratos de arrendamiento queden sometidos a esta Ley, admitiendo tácitamente la configuración de este derecho como derecho obligacional. Igualmente se observan ciertas deficiencias técnicas, sistemáticas y terminológicas; la regulación conjunta de normas civiles, mercantiles y tributarias, la utilización de términos extraños como «departamento» o la falta de modificaciones en otras normas como la Ley Hipotecaria, constituyen un ejemplo de lo manifestado. En todo caso, una correcta regulación pasa necesariamente por la concepción de la multipropiedad como un sistema de vacaciones, como un producto turístico. No en vano desde la Secretaría de Turismo se elaboró un Anteproyecto de Ley.

En estas líneas básicamente nos vamos a centrar en el estudio detenido del artículo 1 referente al ámbito objetivo, núcleo de la visión que el legislador tiene de este derecho. En él se recogen los caracteres generales de la multipropiedad, entre otros; sus elementos y naturaleza.

Esperemos que de una vez el legislador afronte con la seriedad requerida este ámbito de la contratación inmobiliaria, definiendo con claridad la normativa y régimen jurídico aplicable. La experiencia histórica ha sido muy negativa encontrándonos en ocasiones con la necesaria intervención del Derecho Penal, símbolo evidente de la criminalización de negocios que no debían haber traspasado la normativa civil. En todo caso, el tiempo nos dará la respuesta.

2. Antecedentes históricos El proyecto de ley sobre derechos de aprovechamiento

La interpretación de toda norma jurídica supone un esfuerzo importante en la determinación de la finalidad perseguida por el legislador. El legislador ha fijado en el propio Código Civil los diferentes criterios interpretativos que Page 1819 el juzgador debe tener presente en el ejercicio de la potestad jurisdiccional del artículo 117.3 de la Constitución. Estos criterios, recogidos en el artículo 3.1 del Código Civil, van a ser los siguientes: criterio gramatical, histórico, teleológico, sistemático y sociológico. Precisamente el criterio histórico resulta especialmente esclarecedor, dado los diversos intentos legislativos existentes sobre la materia. Por tanto, resulta necesario para poder comprender lo manifestado en el recientemente aprobado Proyecto de Ley, objeto de comentario de este trabajo, analizar los diferentes intentos jurídicos que sobre la llamada multipropiedad han existido en el Derecho Español.

El primer borrador sobre la multipropiedad data de febrero de 1988, siendo elaborado por la Dirección General de los Registros y el Notariado. En el citado borrador de Anteproyecto se concebía a la multipropiedad como un derecho real de propiedad de una vivienda, compartido por varios copropietarios limitado temporalmente. En 1991, el Diputado señor Pagán Saura defendió una Proposición no de ley de fecha de 17 de septiembre de 1991, que fue secundada por el resto de la Cámara. Pocos meses después se elaboraría un borrador de Anteproyecto de «Ley de conjuntos inmobiliarios» de fecha de 18 de diciembre de 1991, elaborada por la Comisión General de Codificación. Por su importancia, dada la influencia del actual proyecto, detengámonos unos instantes.

El Anteproyecto del Ministerio de Justicia abordaba no solamente la problemática de la multipropiedad sino la del sector inmobiliario en general. Por ello, bajo tal rúbrica, se abordaba en primer lugar (Tít. I) las denominadas Reglas Comunes. El Título II se destinaba a la regulación de los complejos urbanos, también denominados urbanizaciones o «propiedad horizontal acostada» En el Título III se regulaban los inmuebles sometidos a la Propiedad Horizontal, derogando expresamente la Ley de 21 de julio de 1960. Seguidamente se dedicaba el Título IV a la multipropiedad, configurada como un derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad. El Título V se dedicaba a la comunidad de aprovechamiento por turnos, y finalmente, el Título VI se dedicaba a regular los derechos de aprovechamiento por turnos sin carácter real. El artículo 54 del borrador establecía: «podrá gravarse con una comunidad de aprovechamiento por turno la propiedad de un edificio entei o o de un conjunto de edificios con elementos e instalaciones comunes integrados ..». Al mismo tiempo se reconocía al adquirente el derecho al disfrute exclusivo de un apartamento o vivienda determinado, pero sin carácter real, tipo timesharing. Decía el artículo 63.1 del borrador: «los derechos de aprovechamiento por turno de un apartamento o vivienda podrán constituirse sin carácter real, pero sujetándose los contratos en todo caso, a la legislación y jurisdicción española».

En este borrador las características fundamentales de la multipropiedad que se mantienen en el actual Proyecto son:

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    - Puede gravarse con este derecho la propiedad de un edificio entero o de un conjunto de edificios con elementos comunes, integrados al menos por diez apartamentos.

    - Es preceptiva escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

    - Existencia de una sociedad de servicios que habrá de adoptar la forma de sociedad anónima o limitada.

    - El período anual de aprovechamiento no podrá ser inferior a siete días.

En conclusión se va a concebir un sistema de multipropiedad como un derecho real con evidentes similitudes al proyecto recientemente aprobado.

Simultáneamente, el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo había realizado un borrador de Anteproyecto de Ley de Tiempo Compartido. En el citado borrador se guardaba un sospechoso silencio sobre la naturaleza de este derecho, lo que a la postre determinaba la admisión de todas las modalidades posibles de constitución de este derecho, ya real, ya obligacional. El artículo 1 determinaba el ámbito objetivo incluyendo en dicho ámbito la multipropiedad. Concretamente decía así: «La presente Ley será de aplicación a los conjuntos de unidades inmobiliarias o fincas, edificadas o edificables, en los que la propiedad de cada una tiene inherente un derecho de comunidad especial sobre los elementos o derechos inmobiliarios de utilidad común»

Todos estos intentos de regulación de la multipropiedad eran resultado de la necesidad de regular una figura que en el marco de la Unión Europea había quedado claramente normativizada, unido a la necesidad de evitar los grandes abusos que se habían detectado.

Respecto al Derecho Comunitario, como ya recoge la propia Exposición de Motivos de este Anteproyecto, el Parlamento Europeo tuvo ocasión de pronunciarse el 17 de octubre de 1986 en relación a una propuesta de la Comisión sobre la necesidad de colmar la laguna jurídica existente en materia de multipropiedad. Con anterioridad, la Directiva 85/577, de 20 de diciembre de 1985, concerniente a la protección de los consumidores en los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, se había referido tangencialmente a la problemática del denominado time sharing. El artículo 5 de la citada Directiva disponía que el consumidor podía revocar su declaración de voluntad sin alegar justa causa, fijándose un plazo de siete días para el ejercicio de tal derecho. Sin embargo, el artículo 6 expresamente, excluía «los contratos relativos a la construcción, venta y arrendamientos de bienes inmuebles o que tengan por objeto algún otro derecho sobre los mismos». La preocupación de las Autoridades Europeas se ha ido cristalizando en diferentes resoluciones, siendo destacables los pronunciamientos del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988 y 11 de junio de 1991. Precisamente en esta última considera «con preocupación...

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