El uso indebido de la jurisdicción civil por parte de las entidades urbanísticas de conservación
| Autor | Francisco Javier de Lemus Vara |
| Cargo | Juez Sustituto de la Provincia de Cádiz |
Qué deba entenderse por una Entidad Urbanística de Conservación es algo que no resulta propio del derecho civil, y como se desprende de su propia denominación se trata en este caso de un instrumento jurídico que se ha desarrollado a la luz de los criterios y las necesidades urbanísticas.
Debe recordarse aquí que el urbanismo es una competencia que ha sido considerada propia de las Comunidades Autónomas, pues se estima que la Ordenación del territorio, el urbanismo y la vivienda son materias cuya regulación podrán asumir, como así lo contempla el art. 148.1.3º CE.
No obstante ello, sigue existiendo normativa de referencia de ámbito estatal que en buena parte está siendo sustituida por normativa propia de las Comunidades Autónomas, pero en el caso que nos ocupa, y a efectos de llevar a cabo una definición precisa y comúnmente admitida de lo que deba entenderse por Entidad Urbanística de Conservación (en adelante EEUUCC), acudiremos al Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto (RCL 1979\319) que aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. En esta norma puede apreciarse en su art. 24 que la participación en la actividad urbanística puede llevarse a cabo a través de diversos instrumentos, algunos de ellos ya regulados en el citado Real Decreto. No obstante se contempla como fórmula de participación expresa la que pueden llevar a cabo las Juntas de Compensación, las Asociaciones administrativas de propietarios en el sistema de cooperación, o las Entidades de conservación.
Una vez considerada como una fórmula de participación, es el art. 25 el que define a esta entidad estableciendo que podrán constituirse como consecuencia de la transformación de alguna Entidad preexistente o, específicamente para dichos fines, sin que previamente se haya constituido una Entidad para la ejecución de las obras de urbanización. Así mismo, será obligatoria la constitución de una entidad de conservación siempre que el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre los propietarios comprendidos en un polígono o unidad de actuación en virtud de las determinaciones del Plan de ordenación o bases del programa de actuación urbanística o resulte expresamente de disposiciones legales. En tales supuestos, la pertenencia a la Entidad de conservación será obligatoria para todos los propietarios comprendidos en su ámbito territorial.
Como puede apreciarse, la finalidad de la entidad es la de conservar una serie de obras de urbanización, siendo que tal obligación recae en los propietarios de los solares que se encargan de ejecutar tales obras1.
Por último cabe citar el contenido del art. 26 del ya citado reglamento, pues el mismo resulta inexcusablemente importante a los efectos de este estudio. Dicho precepto determina que todas las entidades urbanísticas colaboradoras, incluyendo por lo tanto las urbanísticas de conservación, tendrán carácter administrativo y dependerán en este orden de la Administración urbanística actuante. Le son exigibles para la adquisición de personalidad jurídica la inscripción en el correspondiente Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras en la forma preceptuada por el art. 27 de la misma norma. Esta cuestión ha sido recalcada por el Tribunal Supremo cuando ha determinado que estas entidades actúan bajo la tutela de la Administración actuante y bajo su intervención fiscalizadora en los actos de dichos entes en la actividad urbanística sujeta al derecho público administrativo en el que se dan intereses de la propiedad privada y del interés público2.
Tal y como se ha tenido ocasión de poner de manifiesto más arriba, las Comunidades Autónomas han asumido esta competencia, siendo que algunas han dictado legislación específica. En este punto alguna de ellas ofrece una definición de dichas EEUUCC, sirviendo para el caso que nos ocupa la que trae el art. 153.4 de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) a cuyo tenor “Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Están sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar y obtener de éste la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los propietarios”.
Como puede apreciarse con este ejemplo, la definición no difiere sustancialmente de la ofrecida por el Real Decreto señalado en primer lugar, siendo que refunde algunos conceptos, que diseminadamente se repartían en el mismo.
Por lo tanto se concluye que se trata de entes cuya finalidad es el cuidado y atención de obras existentes, o pendientes de ejecución, y cuya obligación resulta atribuida a los propietarios de los solares que han resultado de dichas obras de urbanización.
Ahora bien, resulta meridianamente comprensible que estas obras de urbanización que han de ser conservadas conllevan la pareja obligación de los propietarios de los solares de atenderlas. Dicha atención normalmente en la práctica suele realizarse abonando una cantidad destinada al mantenimiento y conservación de las obras de urbanización ejecutadas y también ha de destacarse que muchos de los propietarios de estos solares suelen ser entidades mercantiles cuya finalidad u objeto no es otro que la de promover edificaciones en dichos suelos, haciendo asumir las obligaciones que primigeniamente a ellos correspondían, a los ulteriores adquirentes de los inmuebles que se promovieron en dichas parcelas. Estas obligaciones se suelen hacer constar en las escrituras de compra y venta de los inmuebles con acceso al Registro de la Propiedad.
No obstante ello, el problema se plantea cuando por parte de los obligados a efectuar la aportación a dicha EEUUCC no se atiende la meritada obligación contributiva, y se formula por parte de las representaciones procesales de las mismas, demanda tendente a reclamar su importe.
Hasta la fecha se ha acudido con asiduidad a reclamar estas cantidades amparándose en el contenido del art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, 49/1960, de 21 de julio, que permite acudir al procedimiento monitorio regulado en los arts. 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento civil 1/2000, de 7 de enero, puestos en relación con el art. 9, en sus apartados e), a cuyo tenor es obligación del propietario de un piso o vivienda constituido bajo el régimen de Propiedad Horizontal contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, y f) a cuyo tenor también está obligado a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de...
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