Del uso y de la habitación

Autor:José Antonio Doral García de Pazos
Cargo del Autor:Catedrático de Derecho Civil
 
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DEL USO Y DE LA HABITACIÓN

Introducción *

Dedica el Código civil al uso y habitación el capítulo II, artículos 523-529. De estos preceptos, el artículo 523 es sin duda el más importante para la aplicación práctica, ya que señala la constitución, las fuentes por las que se rigen los Derechos reales de uso y habitación.

Este precepto atiende a la posición jurídica del usuario y del habita-cionista; no alude a las «facultades y obligaciones» del propietario, que también se rigen por las mismas fuentes: el título constitutivo y, en su defecto, cpor las disposiciones siguientes» (arts. 523-529) y como Derecho supletorio el régimen jurídico del usufructo.

En general, la doctrina, tanto la más tradicional como la más reciente, parece invertir este orden de fuentes, al pretender dar una visión panorámica del uso y habitación a partir del Derecho supletorio, en lugar de observar las posibilidades del título constitutivo (sólo limitadas por el derecho imperativo) para su adaptación a problemas nuevos.

La jurisprudencia complementa esta normativa para delimitar las características generales, que toma de la historia del uso y habitación, y de los preceptos reguladores. La jurisprudencia destaca entre esas notas características :

  1. Son derechos reales, por eso el titular puede realizar el contenido del usus directamente, sin necesidad de intermediario personalmente obligado.

  2. Por tanto, recaen sobre cosa ajena, nunca propia (sentencia de 12 mayo 1944). Se extinguen por confusión (sentencia de 12 mayo 1934) (res sua neminem servit) y, al extinguirse, se consolida el dominio.

  3. Temporales: ad proprietatem revertit (sentencia de 4 febrero 1983).

    Por tratarse de gravámenes sobre la propiedad la interpretación del contenido es restrictiva: estar a lo menos gravoso (sentencia de 20 noviembre 1964); en el supuesto allí controvertido, precario. De ahí el interés de fijar las cláusulas en el negocio constitutivo, sin dejarlas a merced del régimen supletorio que responde a una concepción socio-económica tan distinta de la actual. El uso y habitación son compatibles con las facultades no explícitamente concedidas, como arrendar, habitar, elevar plantas en el inmueble (sentencia de 18 febrero 1971).

  4. Indivisibilidad del uso; el uso en Roma es indivisible, mientras que el disfrute es divisible. Entre las consecuencias de la indivisibilidad del uso figuran que la prestación de uso también lo es, sólo se admite el uso de parte si ésta cuenta con la...

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