Las valoraciones en la ley 10/2003, de medidas urgentes de liberalizacion en el sector inmobiliario y transportes
| Autor | Federico Garcia Erviti |
| Cargo | Arquitecto. Profesor Titular de la E.T.S. de Arquitectura de Madrid |
La recientemente aprobada Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes, señala en la Exposición de Motivos su propósito de "aclarar los métodos aplicables en las valoraciones de los suelos urbanos y urbanizables, evitando interpretaciones contrarias a los criterios generales de la ley (con referencia a la Ley 6/1998 sobre régimen de suelo y valoraciones)".Para ello, continúa, "se modifican los artículos correspondientes (de la citada ley de 1998), explicitando la aplicación en cada caso de uno u otro método, descartando de forma expresa los elementos especulativos y expectativas cuya presencia no esté asegurada (...)".
Las cuestiones más relevantes planteadas por la nueva disposición son las relativas a la aplicación de valores unitarios de suelo, la deducción de costes de urbanización de los valores recogidos en las ponencias, la inaplicabilidad de estos últimos por modificación de las condiciones urbanísticas, la aplicación del método residual dinámico y la prohibición de considerar la posible utilización urbanística del suelo urbanizable no delimitado o sectorizado.
En lo que se refiere a la valoración del suelo urbanizable, se modifica el artículo 27 de la Ley 6/1998 reservando el primer apartado al suelo incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo. Se mantiene, en primer lugar, el criterio regulado en la Ley originaria, obteniéndose el valor por aplicación al aprovechamiento que corresponda al suelo del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias catastrales.
A esta determinación se incorpora la siguiente precisión: "En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de los mismos a la superficie correspondiente". Como ya señalábamos con ocasión de la aprobación de la Ley que ahora se modifica, era ésta "una omisión en la que ya incurría el TRLS92, debida, sin duda, a que los valores de repercusión están referidos a aprovechamientos, y estos en último término, a su vez, a rendimientos edificatorios o edificabilidades" .
La cuestión estriba en que las ponencias de valores catastrales no siempre recogen valores de repercusión, que son sustituidos por los denominados valores unitarios de suelo expresados por unidad de superficie de terreno. Según la Norma 9.1 del Real Decreto 1020/1993, por el que se aprueba la normativa de valoración catastral, en los suelos de los municipios con reducido tamaño del suelo urbano o con escasa actividad inmobiliaria (por ejemplo, la mayoría de los cascos urbanos de los municipios rurales), los de las urbanizaciones de vivienda unifamiliar, los de usos dotacionales o determinados suelos industriales, es decir, en todos aquellos en los que realmente el mercado opera con referencia a valores unitarios al no estar el valor inmobiliario estrictamente condicionado por la edificabilidad, cabe la posibilidad de que la ponencia recoja otro tipo de valor distinto del de repercusión. Son varias las determinaciones del citado R.D. 1020/1993 que se refieren a la aplicación de valores unitarios "cuando no exista valor de repercusión" en las ponencias de valores (Norma 8), así como cuando "existan suelos que no puedan ser valorados por repercusión" (Norma 13).
Se añadirían a los casos mencionados todos los suelos urbani-zables de cualquier uso en los que el mercado no opera con valores de repercusión, debido a que, al no haberse iniciado aún el proceso urbanizador, el valor no se configura todavía a través de las edificabilidades que en el futuro lleguen a materializarse. Esta circunstancia se ha producido, por ejemplo, en determinados ámbitos de suelo urbanizable del término municipal de Madrid (Plan General de 1997), cuyos precios en el mercado se han ofertado por unidad de superficie de suelo hasta que, avanzado el proceso de gestión y concretados los derechos de los propietarios, los agentes han empezado a operar en términos de superficie edificable, esto es, en valores de repercusión.
Normalmente, las Ponencias de valores recogen expresamente esta circunstancia para uno o varios polígonos. Así, la de Madrid-Capital señala en su "Documento 3: Criterios valorativos" lo siguiente: "En los polígonos que a continuación se describen figura como valor representativo de los mismos o de alguna zona de ellos un V.U.B. (valor unitario básico) ptas/m2, tanto de tratarse de ámbito dentro del polígono donde concurren alguna de las circunstancias contempladas en el apartado 1 a), b), c), d) y e) de la Norma 9 del R.D. 1020 de 25 de junio de 1993, como porque aún habiendo actividad inmobiliaria no se consideran en los mismos valores de repercusión". Se enumeran a continuación hasta 42 polígonos en los que se produce esa circunstancia. Sorprende sin embargo que la Ley 10/2003 sólo haya tenido en cuenta la aplicación de valores unitarios de suelo en los suelos urbanizables y no se haya extendido su consideración a las dos categorías de suelo urbano, consolidado o no por la urbanización, cuando lo cierto es que todas las consideraciones anteriores pueden aplicarse indistintamente a ambas clases de suelo, urbano y urbanizable. En concreto, la Norma 8 del R.D. 1020/1993 hace mención expresa a los valores unitarios de calle y de parcela, ámbitos territoriales que el propio artículo 28 de la Ley 6/1998 vincula a los suelos urbanos sin consolidar y consolidado, respectivamente. Y si volvemos al ejemplo de la ponencia de valores de Madrid, cientos de tramos de calle en suelo urbano del documento Callejero de Valores carecen de valor de repercusión y sólo disponen de valor unitario.
La nueva Ley modifica asimismo el artículo 27 de la Ley 6/1998 introduciendo el siguiente párrafo: "De dichos valores (de los valores de repercusión y, en su caso, unitarios) se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias". La misma modificación se propone en el apartado 4 del artículo 28 para los suelos urbanos sin consolidar por la urbanización. Se plantea así como excepción lo que, como ya hemos puesto de manifiesto en la anterior ocasión mencionada , no sólo es el caso más general, sino que es intrínseco al contexto de las ponencias de valores catastrales: nos referimos a que las ponencias, de acuerdo con el proceso regulado en el citado R.D. 1020/1993, presentan los valores de repercusión o unitarios una vez deducidos los "gastos de urbanización precisa y no ejecutada" del artículo 30 de la Ley 6/1998, con la excepción que comentaremos más adelante.
En efecto, debe recordarse, en primer lugar, que los valores de repercusión en polígono o calle contenidos en las ponencias, y los de parcela que de ellos se deducen, son valores basados en un estudio de mercado previo y que, por lo tanto, reflejan el valor de repercusión o unitario de mercado en cada ámbito, tanto si los terrenos están urbanizados como si no lo están.
Si se tratara de un ámbito (polígono, tramo de calle o paraje) cuyos terrenos no tuvieran la condición de solar, el proceso de cálculo realizado a través del método residual regulado en la Norma 9.2 del R.D. 1020/1993 habrá deducido los costes y gastos necesarios para alcanzarla. Por lo tanto, en condiciones normales, los valores de repercusión de ponencia, tanto en polígono como en calle (y, por lo tanto, los de parcela) ya tienen deducidos los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y además los de "su financiación, gestión y, en su caso, promoción".
Este proceso está implícito en el propio R. D. 1020/1993, cuya citada Norma 9.2 dispone: "El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de producción y los beneficios de promoción, de acuerdo con lo señalado en el capítulo III" (la negrita es nuestra). Así pues, para obtener el valor de repercusión en toda clase de suelos, urbanizados o no, deben deducirse los costes de producción del inmueble que sobre el suelo se llegue a construir, y no cabe duda de que, en los suelos que no tienen la condición de solar, todos los conceptos relacionados en el artículo 30 LRSV98 integran dichos costes y, en consecuencia, deben ser deducidos para obtener los valores de ponencia. Aún más, no existe en el R.D. 1020/1993, que desarrolla un proceso de cálculo de valores estrictamente reglado para su posterior mecanización, disposición alguna que haga referencia a una deducción por este concepto, mediante la aplicación de coeficientes, porcentajes o cualquier otro procedimiento.
Pero el argumento definitivo viene dado por la propia naturaleza y objetivo de los valores de ponencia: una vez procesados y aplicado el factor de referencia al mercado RM establecido en la Orden de 18 de diciembre de 2000, conducen directamente al valor catastral, que constituye la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Por lo tanto, en términos de estricta equidad tributaria no es posible que suelos urbanizables o urbanos sin consolidar por la urbanización estén valorados en las ponencias como si fueran suelos finalistas, es decir, sin...
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