Urge reforzar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación

Autor:Carlos Ballugera Gómez
Cargo:Registrador de la Propiedad
 
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En este trabajo voy a repasar rápidamente el ámbito de la calificación registral de hipotecas y cómo ayuda a eso el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Este Registro, creado por la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), se encuentra infrautilizado por múltiples razones, voy a hablar de ellas con la vista puesta en asegurar el funcionamiento del mismo por medio, entre otras cosas, de la inscripción obligatoria de formularios de los predisponentes.

1. - Cláusulas no negociadas individualmente que puede denegar el registrador

Empezaremos con un breve resumen de la doctrina de la DGRN sobre el ámbito de la calificación registral de las hipotecas, introducción necesaria para poder explicar después cómo el Registro de Condiciones Generales de la Contratación es imprescindible para reforzar y hacer efectiva esa calificación, con el fin de que las personas consumidoras se vean libres de cláusulas abusivas.

La resolución de 1 octubre 2010 ha preparado el camino a la doctrina sobre calificación registral para que tome su forma actual respecto de las cláusulas no negociadas individualmente en los contratos por adhesión de hipoteca. Un buen resumen de esa doctrina puede verse en la resolución de 25 setiembre 2015.

Aunque la construcción de la misma se ha hecho, en buena parte, al margen de la diferencia entre contrato por adhesión y contrato por negociación que ha puesto de manifiesto la jurisprudencia del TS, poco a poco, la DGRN la acoge y aplica, como lo demuestran sus resoluciones de 22 enero 2015 y 19 mayo 2017.

Siguiendo la resolución de 25 septiembre 2015, para la calificación registral de cláusulas abusivas en préstamos y créditos hipotecarios debe tenerse en cuenta que para la interpretación del art. 12.II Ley Hipotecaria, según la resolución 3 octubre 2014 [préstamo B2B] "debe prevalecer sobre la interpretación aislada de dicho precepto, el canon de interpretación sistemática, lo que permite llegar a una conclusión coherente con el resto del ordenamiento civil y registral en que se inserta el precepto".

La resolución de 28 abril 2015 [B2B] fija los supuestos de aplicación de la legislación sobre transparencia de las cláusulas; aclara, según la interpretación sistemática, el contenido necesario de la inscripción de hipoteca y los efectos jurídicos de la misma; y señala el alcance de la calificación registral de las estipulaciones atendiendo a la aplicabilidad o no de la citada normativa de defensa de los consumidores.

A este respecto, ni toda infracción legal permite considerar la cláusula transgresora como abusiva, ni la legislación de defensa de los consumidores y usuarios constituye el único canon normativo cuya infracción determina su exclusión de la publicidad registral, de acuerdo con el principio general de legalidad.

Así el registrador podrá, [1] con carácter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripción de aquellas cláusulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan carácter inscribible por contravenir una norma hipotecaria de carácter imperativo, como las (1) prohibiciones de disponer, del art. 27 LH; (2) o con los derechos reales o cláusulas relativas a los mismos que no contengan las determinaciones legalmente prescritas, recogidas en los arts. 9 y 12 LH, 51.6 de su Reglamento, 682 y 693 LEC, etc.

[2] Igualmente el registrador podrá rechazar aquellas otras cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas y, por tanto, nulas de pleno derecho, [2.1] ya sean éstas de carácter específico ([2.1.1] por ejemplo, el pacto comisorio prohibido por el art. 1859 CC [2.1.2] o el pacto de vencimiento anticipado por la declaración de concurso prohibido por el artículo 61.3 Lco), [2.2] o referenciadas a los principios generales de la contratación ([2.2.1] por ejemplo, el pacto que vulnere de forma objetiva el art. 1256 CC [2.2.2] o el pacto que excluya o no prevea la facultad de deudor, reconocida en el art. 1129.3 CC, de completar la garantía concedida en caso de menoscabo de la misma).

[3] Y, por último, también podrán denegarse las cláusulas que sean puramente obligacionales y no sean cláusula financiera, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligación principal, ni se garantice su importe económico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria (art. 98 LH).

Tratándose de préstamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protección de los consumidores, adicionalmente se podrán rechazar la inscripción de las cláusulas por razón de abusividad en dos supuestos concretos:

[4] a) cuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada por resolución judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el RCGC; siendo, no obstante necesario, a falta de tal inscripción, que la sentencia proceda del Tribunal Supremo, o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los órganos judiciales superiores; y en todos los casos que se refieran al contrato de préstamo o crédito hipotecario, y

[4] b) cuando el carácter abusivo de la cláusula [4. b).1] pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva, sin realizar ningún juicio de ponderación en relación con las circunstancias particulares del caso concreto, [4. b).2] bien porque coincidan con alguna de las tipificadas como tales en la «lista negra» de los art. 85 a 90 TRLGDCU [4. b).3] o bien por vulnerar otra norma específica sobre la materia, como el art. 114.3 LH, con base en la doctrina de la nulidad «apud acta» de la STS de 13 septiembre 2013.

[5] En estos supuestos el registrador, deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen -Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.-.

[6] Por último, respecto de la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado, las cuales tendrán siempre transcendencia real, en la medida que habilitan el ejercicio de la acción hipotecaria y provocan la cancelación de las cargas posteriores por virtud de la purga registral -arts. 134 LH y 674 LEC-, además son exigibles los siguientes requisitos:

  1. Que el vencimiento anticipado no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes, sino que debe responder a una causa justificativa adecuada.

  2. Que cumplan con el requisito de determinación hipotecaria que es de exigencia ineludible para la eficacia del derecho real de que se trate, sin que la concreción de los elementos que generen o sean susceptibles de generar tal vencimiento pueda dejarse al albedrío de una de las partes contratantes.

  3. La especial naturaleza o finalidad de la obligación garantizada influye en la determinación del carácter relevante o no de las distintas cláusulas de vencimiento anticipado pactadas y, en consecuencia, en su inscribilidad; provocando, igualmente, la exclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado, extrañas a la voluntad del prestatario, irrelevantes, contrarias a normas positivas o totalmente indeterminadas1.

La doctrina expuesta no deroga la norma prohibitiva de cláusulas abusivas derivada de la regla general de la buena fe ni tampoco la aplicación de dicha regla por notarios y registradores, que siguen sujetos a ella.

2. - Conexión entre calificación registral y registro de condiciones generales de la contratación

El Reglamento del RCGC lo concibe como instrumento de lucha contra las cláusulas abusivas. La calificación registral del contrato por adhesión también está al servicio de la expulsión del tráfico de esas mismas cláusulas2.

Desde esa perspectiva doble, calificación y RCGC son elementos complementarios. El registrador además de los medios ordinarios de calificación, encuentra en su análisis de las hipotecas al RCGC como instrumento imprescindible a través del que le alcanza el efecto "ultra partes" de las sentencias de nulidad y no incorporación de condiciones generales.

La conexión entre calificación registral y RCGC la establecen expresamente los arts. 84 TRLGDCU y 258.2 LH. La inscripción en el RCGC de la sentencia de nulidad o no incorporación de una condición general obliga al registrador a denegar su inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando dicha cláusula aparezca en algún documento presentado, y simplifica sobremanera la motivación jurídica de la denegación -obligada conforme al art. 19 bis LH-, al quedar reducida a la constatación del hecho de hallarse inscrita la declaración de nulidad o no incorporación de la cláusula en el Registro de Condiciones...

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