El urbanizador en el texto refundido de la ley del suelo de la región de Murcia
| Autor | Juan Miguel Alcázar Avellaneda |
| Cargo | Técnico de Administración General de la Gerencia de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Murcia |
La Ley del Suelo de la Región de Murcia, cuyo texto refundido ha sido aprobado por Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio), en adelante LSRM, configura al Urbanizador como un elemento característico y esencial de la fase de gestión urbanística, sin perjuicio de que pueda intervenir en cuestiones de planeamiento en una de sus modalidades, como después veremos.
Consideramos que la finalidad de la Ley ha sido la de unificar en una única figura al responsable de transformar física y jurídicamente los terrenos con arreglo al planeamiento para la obtención de solares edificables, a través de los instrumentos propios de la gestión urbanística, que en la LSRM son el programa de actuación, los estatutos, y los proyectos de urbanización, reparcelación y expropiación.
Dicha unificación resulta necesaria y conveniente, dado el amplio abanico de sistemas de actuación que se regulan para la ejecución de actuaciones integradas1.
En este sentido, el artículo 157, al enumerar los órganos de gestión urbanística, define al Urbanizador en los siguientes términos: «persona física o jurídica, pública o privada que, sin necesidad de ser propietaria de los terrenos, realice las actuaciones urbanísticas tendentes a la urbanización y edificación en los términos definidos en la presente ley».
Pero con más precisión, su configuración aparece reflejada en el artículo 169.3, que señala que el Urbanizador será el responsable de ejecutar la actuación y para ello deberá:
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Elaborar el proyecto de reparcelación2.
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Elaborar el proyecto de urbanización3.
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Financiar los gastos de urbanización4.
Definido el concepto de Urbanizador, desarrollaremos el mismo en dos fases:
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Una serie de cuestiones generales que afectan al mismo.
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Su incidencia en cada sistema de actuación.
El Urbanizador «nace» jurídicamente con la aprobación definitiva del programa de actuación (artículo 174), que otorga a su promotor tal condición.
El Programa de Actuación es el instrumento de gestión urbanística que tiene por objeto establecer las bases técnicas y económicas de las actuaciones en los sistemas de concertación, compensación, cooperación y concurrencia.
Su aprobación, además de «alumbrar» al Urbanizador, le obliga a ejecutar la actuación de conformidad con lo establecido en el mismo y, en su caso, en el planeamiento.
Toda la transformación física (con la ejecución de las obras de urbanización ajustadas al planeamiento para crear los solares edificables) y jurídica (con la redistribución de propiedad a los afectados por la actuación: propietarios originarios, terceros con derechos, empresas Urbanizadoras y
Administración) que conlleva la gestión urbanística ha de quedar plasmada documentalmente en los proyectos de urbanización y reparcelación.
En este sentido el Urbanizador, como responsable de ejecutar la actuación, es el encargado de redactar el proyecto de urbanización para la ejecución de las obras de urbanización, proyecto que comprenderán todos los documentos necesarios para la completa definición y ejecución de las obras comprendidas en su ámbito (artículo 159).
También tiene que redactar el proyecto de reparcelación, para la redistribución de las propiedades resultantes ajustadas al planeamiento entre los propietarios afectados por la actuación y la Administración.
Igualmente está legitimado para elaborar y presentar para su aprobación proyectos de delimitación de unidades de actuación, cuando no vengan establecidas por el planeamiento, o cuando proponga modificar las existentes (artículo 164).
Como responsable del buen fin de la gestión urbanística (con la creación de solares edificables ajustados al planeamiento) y para garantizar la ejecución de la urbanización, el Urbanizador tiene que constituir una garantía equivalente al 10% de la evaluación económica de los costes de urbanización de cada unidad. El momento será una vez recaída la aprobación definitiva del programa de actuación, y será requisito para la efectividad de dicha aprobación (artículo 162), junto con la publicación del acuerdo aprobatorio en el BORM (artículo 173).
Siguiendo en esta línea de garantizar que la gestión llegue a buen término, se contempla la posibilidad de que el Urbanizador pueda asumir compromisos complementarios (voluntarios o derivados del concurso, que después estudiaremos) en relación con edificación, cesiones, ejecución de dotaciones urbanísticas, afección de inmuebles a fines sociales u otras prestaciones (artículo 172).
Pasemos a analizar esta figura en cada sistema de actuación de los regulados por la LSRM5.
Este sistema se podrá utilizar cuando todos los terrenos de la unidad de actuación, excepto los de uso y dominio público, en su caso...
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