Tratamiento jurídico de las urbanizaciones privadas a la vista de l.p.h. segunda parte después del artículo 24 l.p.h.

Autor:José Manuel Martín Bernal
Cargo:Magistrado. Profesor titular de Derecho Civil
Páginas:138-164
RESUMEN

En el presente artículo se desarrolla la segunda parte del «Tratamiento Jurídico de las urbanizaciones Privadas a la vista de L.P.H.» después del art. 24 de la misma con la mutación del anterior panorama, (el de las urbanizaciones privadas) a través del carácter de las normas de aplicación, y con comentarios a ciertas sentencias de la sala 1ª del Tribunal Supremo (y mas en concreto la de 17 de junio de 1998) en la que los extremos ... (ver resumen completo)

 
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I Nota recordatoria previa

La rúbrica con que se encabezaba el tema objeto de desarrollo se titula «Desde el tratamiento Jurídico de las Urbanizaciones privadas a los complejos inmobiliarios en LPH, hoy «exponiéndola en dos artículos cuya temática se encuentra perfectamente racionalizada tanto en el tiempo (primero fueron las urbanizaciones privadas...) atenidas en el campo jurídico a través de los denominados complejos o conjuntos inmobiliarios (que no significan lo mismo..) aunque se lleguen a confundir en algunas de sus manifestaciones.

La primera parte, como recordatorio se refiere al planteamiento general del tema, con el surgimiento de nuevas formulas inmobiliarias, las urbanizaciones privadas, con su siempre difícil conceptualización, para adentrarnos a continuación, en la «naturaleza jurídica» de las mismas, pues sólo partiendo de ellas y de su difícil adscripción por la doctrina (anterior naturalmente al tratamiento de los complejos inmobiliarios ex art. 24 L.P.H.) llegar a una serie de consideraciones conclusivas, en las que se advierten las dificultades de un tratamiento unitario, y siempre a través de unos criterios de interpretación como salvaguarda. Page 139

Partiendo de los anteriores criterios metodológicos, a la vez, que antecedentes históricos a recordar -repito- y siempre para seguir el iter y el recorrido de las urbanizaciones, advertir mejor a continuación algunos aspectos y manifestaciones -también otras pautas a seguir en razón del específico, concreto y determinante criterio, con múltiples y variables...- del «caso» o con «remisión» como se verá inmediatamente a continuación a través de una amplia legislación a combinar, como pone de manifiesto la jurisprudencia tan reciente como importante que resuelve precisamente sobre el caso de una urbanización privada, que nos sirve ahora también para advertir las dificultades de un tratamiento unitario, cuando de tales figuras asimétricas y sin perímetro alguno se trate.

Sirva por ello esta nota previa para que si es posible, y para una comprensión más totalizadora del tema, se lean ambos artículos, si es posible a la vez, el ya publicado en la Revista de marzo de 2008 y el que a continuación me propongo desarrollar.

II ¿Mutación del anterior panorama a través del artículo 24 l.P.H.?

La jurisprudencia a que se ha hecho mención1, quizá fuera otra bien distinta, si se hubiere pronunciado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que añade un capítulo III en la Ley 46/1960 de 21 de julio de PH, y en el que bajo la rúbrica «Del régimen de los complejos inmobiliarios privados» (e integrados por el art. 24 de la ley, quizá la aportación más original y novedosa de la Ley 8/1999) se pretende dar respuesta a la problemática de los conjuntos inmobiliarios, a través precisamente de la definitiva incorporación de los mismos (art. 2,i) del ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.

En efecto, y a los solos efectos de determinar mejor cuanto terminamos de apuntar, la doctrina ha tratado de definir lo que signifique el término «complejos» siempre impreciso porque puede llegarse a confundir fácilmente con un fenómeno distinto, como en el caso de urbanizaciones de iniciativa particular como ha destacado Ragel Sánchez2 de iniciativa particular que es una manera de proceder Page 140 urbanísticamente, la contraria a la promoción pública», pareciéndole acertado «evitar el término «urbanización», por ser demasiado ambiguo y, por lo tanto, susceptible de producir importantes confusiones terminológicas» y positivo que se emplee el adjetivo «privado» para resaltar que la realidad resultante del proceso urbanístico, o una parte de ella, está destinada al uso de un núcleo reducido de personas, excluyendo del mismo al público en general, es decir, a los que no tienen la cualidad de copropietarios del complejo inmobiliario privado.

El razonamiento que dicho autor realiza sobre el término «complejos» y una vez definido el mismo por el Diccionario de la Lengua Española, lo basa en que con el complejo de dicha palabra no se consigue el objetivo de diferenciarlo nítidamente respecto del edificio simple y unicomunitario, pues éste también está compuesto por diversos elementos, algunos privativos y otros comunes. Esta objeción se podría atenuar, al menos en parte, si realizamos una interpretación gramatical de los dos vocablos unidos, «complejo inmobiliario», en el sentido de que los elementos diversos son edificaciones o parcelas lo que confirma una interpretación sistemática, ya que el apartado 1 a) del artículo exige que el complejo inmobiliario privado esté integrado «por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí»: ése sí que sería un rasgo diferencial respecto del edificio simple y unicomunitario3.

Partiendo de tales presupuestos y siempre con las dificultades de perfilar un concepto que nunca podría ser exacto4, y apelando a una noción explicativa podríamos decir coincidiendo con Rivero Hernández que en un plano conceptual teórico, parece aceptable la idea y definición que se da en la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral, Roma 8-12 noviembre 1982): «Los complejos inmobiliarios se caracterizan por la existencia de una pluralidad Page 141 de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes». Más breve y precisa es la definición de García García-Vidal Francés-Álvarez Beltrán: «conjunto inmobiliario es aquella pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión que da lugar a relaciones entre las mismas, estando llamados a pertenecer a una multiplicidad de personas»5.

No puede ser objeto de tratamiento ahora el detenernos en apuntar, siquiera fuere a nivel telegráfico la estructura de tal figura, ni de apostillar respecto de los distintos elementos bien, en reales personales, o subjetivos, objetivos y funcionales, etc.etc. pero no hasta el extremo de omitir que existen unos requisitos aformales, pues existe una idea eminentemente material, mas nos formal o jurídica en línea de principio, mas requisitos legales que se advierten a la vista del núm.1 del artículo 24 y dentro de los mismos unos requisitos objetivos al estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal son las viviendas o locales y la participación de los titulares de tales inmuebles. Page 142

Se coincide en fin por la doctrina resumiendo los caracteres objetivos de la siguiente manera:

  1. Que existan dos o más edificaciones o parcelas.

  2. Que las edificaciones o parcelas sean independientes entre sí.

  3. Que el destino principal de las edificaciones o parcelas sea la vivienda o locales.

  4. Que exista una zona común separada y subordinada.

Tal referencia sumarísima expuesta a la figura regulada en el artículo 24, nos sirve al menos para ver a continuación como pueden influir desde luego en el tiempo en la posible mutación de cuanto dijéramos en la primera parte del tema, y que en todo caso su exposición tiene un iter que sirve desde luego como antecedentes respecto de los que a continuación pasaremos a exponer sin perder por tanto de vista la interferencia e influencia de tales complejos, con bastante posterioridad a las urbanizaciones privadas (repárese en el aspecto histórico de estas antes advertido) podríamos abordar con criterios que, al margen de las figuras traídas a colación, pueden servimos para ver ahora como encajan y cuál sería la aplicación jurídica dada a tales urbanizaciones, aunque siempre esté de por medio la dificultad intrínseca de la naturaleza jurídica de la Ley de Propiedad Horizontal ageométrica donde las haya y sin perímetro alguno al regular o pretender hacerlo convivencia y/o convivencias y estas deben ser tolerancia y respeto respecto del espacio del otro y, naturalmente si se parte como centro de imputación de tal ley como más próxima y combinativa con el Código Civil para regularlas y entonces quizá valdrían aspectos, notas o caracteres de las distintas figuras jurídicas hasta aquí muy elementalmente examinada en la primera parte -repito- del tratamiento global del tema.

Habrá casos en los que una urbanización esté regulada por el Código Civil y Estatutos como hemos visto al tratar sobre todo la figura de la Comunidad de Bienes, no estando entonces sometida a la Ley de Propiedad Horizontal por la inaplicabilidad de algunos artículos de la misma porque «el caso» que pretende enjuiciarse, escapa a la aplicabilidad que se quiere hacer ver de ciertos artículos LPH, Page 143 a comunidades constituidas en régimen de comunidad de bienes, bien por carencia de título constitutivo de la misma, o porque no quepa apreciar la indivisibilidad de fincas acordadas por una Asamblea de copropietarios cuyas decisiones afecten solamente a los que aceptaron los acuerdos.

Creo que en el fondo y al final en todos estos temas, lo que no cabe es imponer limitaciones al Derecho de Propiedad; extremos los anteriores que así fueron enjuiciados sobre una doctrina sentada a la que nos referiremos a continuación, en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 1998 (Ponente Sr. D. Xavier O'Callagan Muñoz) que pone bien de...

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