Las urbanizaciones privadas y su posible configuración jurídica

Autor:D. José Martín Blanco
Cargo del Autor:Profesor de la Universidad Complutense
 
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CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA MATRITENSE DEL NOTARIADO EL DÍA 27 DE ABRIL DE 1973

INTRODUCCIÓN

  1. Consideraciones previas sobre el hecho de las urbanizaciones privadas y su configuración jurídicourbanística.

    Damos por supuestos los aspectos de hecho estadísticos y de técnica urbanística de las urbanizaciones privadas, cuyo examen excede del planteamiento de este estudio. Pero si parece necesario hacer notar que las urbanizaciones privadas responden a una necesidad colectiva, sentida cada vez más intensamente y por sectores de población cada vez más amplios; y sentida por razones cada vez más profundas y reales obedientes no solamente a preocupaciones psicológicas o de moda.

    Dice Auzelle (1) «que el demonio del consumo, después de haber encontrado en la ciudad su caldo de cultivo, ha desbordado ampliamente un espacio que quedó demasiado reducido y, para buscar el virtual comprador, ha invadido la campiña. Después, volviendo a la ciudad, ha intentado vender el campo a los ciudadanos. En este momento, siendo favorable la conjunción, el éxito ha sobrepasado todas las esperanzas. La elevación del nivel de vida, consagrado en primer lugar a satisfacer el deseo de movilidad y de evasión mediante la adquisicón del automóvil, se ha consagrado enseguida a satisfacer el deseo de propiedad por la adquisición de una residencia secundaria dotada, bien entendido, de unequipamiento secundario. Excelente truco para doblar el consumo... Inútil es descubrir largamente las opresiones, los despilfarros, los absurdos que resultan de este nomadisco y de estos desplazamientos multiplicados...»

    Pero en el fenómeno de las urbanizaciones privadas se dan circunstancias más profundas que las que la apariencia, epidérmica, del imperio de una sociedad de consumo reflejan. Constituyen la respuesta crítica a un concepto y organización actuales de la ciudad no satisfactorios y la expresión de un deseo humano de superar los defectos de la vida urbana cada vez menos tolerables en las grandes concentraciones.

    Concurren, sí, razones de nomadismo turístico, de contactos con la naturaleza, de manifestaciones deportivas. Pero, sobre todo y cada vez más, el hecho expresivo verdaderamente elocuente que se está produciendo es que en esas urbanizaciones privadas las gentes construyen su otra vivienda, su residencia secundariaen muchos casos permanente a cuyo disfrute dedicarían de buen grado bastante más tiempo que el que sus ocupaciones en la ciudad le permiten. La huida de unas infraestructuras urbapas insatisfactorias, de la contaminación cada vez más intolerable, de los ruidos, etc. va siendo, cada vez más, cuestión de necesidad y, cada vez menos, postura de moda.

    Por otra parte, tal reacción se asienta sobre un fondo económico más estable y sólido que el del artificioso consumismo de la sociedad urbana. Por regla general, la adquisición de una parcela urbanizada y la construcción del chalet o del apartamento, la adquisición de un apartamento, los gastos de conservación y mantenimiento de unos y otros y de los servicios e instalaciones comunes de la urbanización, suponen, aún con facilidades de pago, un desembolso considerable. Las inversiones en las obras de urbanización y equipamientos son altas y el mercado de compradores, por lo general, responde a esa oferta de parcelas urbanizadas. Todo ello, unido a las razones antes expuestas, obliga a pensar que las urbanizaciones privadas representan un supuesto de hecho estable, un modo de vida proyectado a largo plazo y no una moda pasajera.

    Y se ha producido como una realidad social que ha ido por delante del perfeccionamiento o adecuación de los instrumentos legales urbanísticos aplicable que regulan y encaucen el fenómeno.

    Así, constatamos que la existencia de núcleos de población o conjuntos urbanos nacidos fuera y separados de los cascos urbanos de las ciudades y pueblos, promocionados por la iniciativa privada es una realidad desparramada prácticamente por la totalidad de nuestro territorio. El fenómeno experimentó un fuerte impulso en los últimos años en las zonas de significación turística y hoy, estas urbanizaciones privadas sirven, en muchos casos, de asiento residencial temporal e incluso permanente.

    Han surgido frecuentemente, no como consecuencia de un proceso sociodemográfico más o menos maduro y ordenado, sino como resultado de iniciativas particulares aisladas y a corto plazo. Como es sabido, la rentabilidad de este tipo de urbanizaciones turísticas y residenciales y la revalorización inmediata que produce la transformación en suelo urbano del suelo rústico en que generalmente se ubican, han canalizado grandes inversiones hacia esta actividad, cuyo resultado ha sido la constitución de un importante patrimonio inmobiliario.

    La realidad socioeconómica y urbanística de estas urbanizaciones privadas o particulares, plantea una serie de problemas de diversa índole necesitados de una regulación legal actualizada. Su tratamiento jurídico y legislativo tanto respecto a su situación actual como a su futuro inmediato, constituye hoy una clara preocupación para la Administración, para los particulares afectados y para los diferentes círculos de profesionales interesados en el problema.

    Sustancialmente, las urbanizaciones en cuestión ofrecen dos vertientes que deben ser tratadas conjuntamente:

    1. De una parte, debe abarcar la solución de los problemas que tales urbanizaciones plantean a las Corporaciones locales en orden al planeamiento de los núcleos, al control de su ejecución, al mantenimiento y conservación de los servicios, a la cesión de espacios, a la policía urbana y administrativa y, en general, a toda la cuestión económica y técnica de inserción comunitaria y administrativa del nuevo núcleo dentro del término municipal con su debido encaje en la vida y organización local.

    2. Al propio tiempo, debe contemplar la ordenación legal que regule a las relaciones jurídicas privadas que se establecen en la copropiedad, administración, uso y conservación de los elementos privativos y de los comunes que integran la urbanización, entre los propietarios entre sí y respecto de los futuros adquirentes de las parcelas, edificios o partes de éstos.

  2. El tratamiento de las urbanizaciones privadas por la doctrina jurídica española y la necesidad de su configuración integral.

    La lectura de la bibliografía sobre el tema pone de manifiesto, por lo general, tratamientos unilaterales o fragmentarios de la urbanización privada obedientes a la visión jurídico pública o jurídico privada con que han sido enfocados (2). Tales aportaciones, algunas de verdadero mérito, contemplan aspectos parciales, pero hasta el momento no se ha abordado por la doctrina española la construcción unitaria de tal figura jurídica en su propia sustanti vidad y en la plenitud de su multiforme contenido. Y, sin embargo, la urbanización privada constituye un todo jurídico, una figura total, en sí misma, cuya construcción dogmática como tal debe constituir la base de cualquier desarrollo legislativo.

    No parece superfluo anticipar algunas consideraciones que contribuyan a centrar la materia en examen.

    La 1.a es que, a pesar de las cuantiosas inversiones e intereses que juegan en las urbanizaciones privadas y a pesar de que éstas han .cambiado la faz de una buena parte de nuestro territorio, jurídicamente no son sino un problema concreto, específico dentro de toda la temática general amplia que plantearía la consideración integral y total del Derecho Urbanístico que, por supuesto, no vamos a examinar ahora.

    La 2.a es que justamente la posibilidad de tratar, digamos monográficamente, el tema jurídico de la urbanización privada como materia específica, junto a otros numerosos temas susceptibles de estudios análogos, es una de las pruebas concluyentes de la existencia de un Derecho Urbanístico, especial, en el límite de la distinción del Derecho público y privado, cuya progresiva elaboración legislativa, judicial y científica constituye uno de los deberes fundamentales de los juristas actuales. Aspecto que tampoco vamos a examinar; y

    La 3.a, es que por razón de la propia materia, la urbanización privada y su estudio jurídico se separan necesariamente del estudio de los principios, instrumentos, normas y políticas de actuación de la legislación urbanística en general, que discurren por otros cauces legales, hoy en momento sumamente peculiar por la presencia en las Cortes dé un Proyecto de Ley de Reforma de la Ley del Suelo que representa un paso de trascendente importancia en el Derecho Urbanístico patrio, y al que tampoco vamos a referirnos sino en lo necesario.

    Surge, en primer término, en esta línea de consideraciones, la observación de que este tratamiento jurídico de las urbanizaciones privadas requiere apertura mental libre de prejuicios jurídicopúblicos y de prejuicios jusprivatistas.

    La contemplación a través del prisma público puede llevar a una deformación de la naturaleza jurídica propia de la figura, desdibujada entonces por un indebido criterio intervencionista a ultranza o por una configuración municipalista absoluta que, en mi opinión, no procede y que no responde a la verdadera esencia de la urbanización privada.

    También sería erróneo su enjuiciamiento desde la perspectiva exclusiva del derecho privado. Si bien es cierto que, fundamentalmente, estas urbanizaciones se construyen y viven sobre un conjunto de relaciones jurídicas privadas, no puede desconocerse la esfera de actuación administrativa que opera en su nacimiento y desarrollo legal y de hecho.

    Este conglomerado de actividad administrativa urbanística legitimadora y de relaciones jurídicas privadas, matiza o configura la urbanización privada como un supuesto aislado, especial dentro de la temática legal urbanística; pudiera decirse como un islote dentro de la mecánica y de los principios de la ley del Suelo. Islote no solamente en sentido legal figurado, sino muchas veces en el físico o material de su asentamiento y en el social o comunitario de...

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