Urbanizaciones privadas

AutorDra. María Elena Sánchez Jordán
Cargo del AutorProfesora titular de Derecho civil. Universidad de La Laguna
Páginas105-138

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Actividad práctica 1ª Análisis de una escritura notarial de constitución de urbanización privada

Esta actividad tiene por objeto el estudio de una escritura notarial en la que se constituye una urbanización privada. Una vez que lo haya leído atentamente, debe responder a las siguientes cuestiones:

Primera: Califique el objeto de la escritura.

Segunda: Señale si las reglas sobre uso de las viviendas que ocupan las diferentes parcelas y las relativas a las zonas e instalaciones comunes contenidas en la escritura son oponibles a terceros adquirentes.

Tercera: Analice si el título reúne los requisitos necesarios para acceder al Registro de la Propiedad.

Cuarta: Exponga cómo se inscribiría el complejo inmobiliario en el Registro.

En San Cristóbal de La Laguna, a once de enero de 2010.

Ante mí, Blas Pérez González, Notario de La Laguna, del Ilustre Colegio Notarial de Canarias, comparece:

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Don Adolfo Hernández Rodríguez, mayor de edad, de estado casado, de profesión promotor inmobiliario, vecino de Tacoronte, calle Isla de la Graciosa, número 42, con NIF 41.298.356-V

Interviene en su propio nombre. Me aseguro de su identidad por su reseñado documento y lo juzgo con capacidad legal suficiente para el otorgamiento de esta escritura.

EXPONE

Que es dueño en pleno dominio y por el título que más adelante se dirá, de la siguiente finca: Urbana.- Parcela situada en Guamasa, que mide diez mil metros cuadrados y linda, al Norte, con solar sin edificar de Enrique Ortega; Sur, Carretera General del Norte TF-152; Este, Camino Santa Rosa de Lima; y Oeste, solar sin edificar de Tomás López. Sin cargas. Se valora en doscientos mil euros.

Manifiesta el señor compareciente que adquirió la finca descrita por compraventa a María Salazar, en escritura autorizada por Notario de La Orotava el 27 de julio de 2007, número 56233 de protocolo. La finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de La Laguna, Tomo 1746, Libro 35, finca nº 4.589, inscripción 5ª. Referencia catastral 56786756PK12567898JU.

La finca descrita, según indica el otorgante, está libre de cargas y arrendatarios.

ESTIPULACIONES:

  1. El señor compareciente establece para la finca descrita el régimen de urbanización configurado en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la divide de la siguiente forma:

    1. ELEMENTOS INDEPENDIENTES DE LA URBANIZACIÓN. NÚMERO UNO. Parcela A.- Extensión: 1.500 metros cuadrados. Linderos: Izquierda, entrando, con Carretera General del Norte TF-152; Derecha, con parcela B y fondo, con solar sin edificar de Tomás López. Cuota: 25%.

      NÚMERO DOS. Parcela B.- Extensión: 1.500 metros cuadrados. Linderos: Izquierda, entrando, con parcela A; Derecha, con parcela

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      común destinada a zonas ajardinadas y fondo, con solar sin edificar de Tomás López. Cuota: 25%.

      NÚMERO TRES. Parcela C.- Extensión: 1.500 metros cuadrados. Linderos: Izquierda, entrando, con parcela D; Derecha, con Carretera General del Norte TF-152 y fondo, con Camino de Santa Rosa de Lima. Cuota: 25%.

      NÚMERO CUATRO. Parcela D.- Extensión: 1.500 metros cuadrados. Linderos: Izquierda, entrando, con parcela común destinada a zonas ajardinadas; Derecha, con parcela C y fondo, con Camino de Santa Rosa de Lima. Cuota: 25%.

    2. ELEMENTOS COMUNES DE LA URBANIZACIÓN: serán elementos comunes, además de los generales de la ley, los caminos de entrada a la urbanización, acceso a cada parcela y a la planta sótano, y las zonas verdes y zona deportiva, integrada en la siguiente parcela: PARCELA COMÚN destinada a jardines, piscina y cancha de tenis. Extensión: 3.500 metros cuadrados. Linderos: Izquierda, entrando, con Parcela B Derecha, con Parcela D; Fondo, con solar sin edificar de Enrique Ortega.

  2. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.-Sobre la parcela de diez mil metros cuadrados descrita, que se encuentra dividida como se ha dicho en el apartado I, el compareciente está construyendo a sus expensas, bajo dirección técnica y con la correspondiente licencia de obra, un conjunto arquitectónico compuesto de viviendas unifamiliares pareadas, de acuerdo con la siguiente descripción:

    Conjunto urbanístico denominado "Urbanización Vistas del Teide", enclavado sobre la parcela de terreno número 52 del plan parcial "Guamasa-10", término municipal de La Laguna. El total conjunto arquitectónico está constituido por cuatro cuerpos de edificación, además de otras edificaciones menores que constituyen elementos comunes de la división. Los cuatro edificios están destinados a viviendas unifamiliares pareadas y se alzan sobre una edificación bajo rasante en forma de U que constituye la planta de sótano del conjunto destinada a garajes, cuartos trasteros y elementos auxiliares y de servi-

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    cios de conjunto, y cuentan con una zona común destinada a jardines, piscina y cancha de tenis.

    Planta sótano del conjunto:

    Está formada por una edificación bajo rasante, en forma de U, con una superficie total construida de 1.000 metros cuadrados. El acceso para vehículos es por una rampa de doble sentido, situada sobre la entrada de la urbanización; tiene cuatro accesos peatonales, uno por cada una de las cuatro edificaciones que se están construyendo sobre rasante, que ponen en comunicación a esta planta sótano con el exterior en zonas de uso común.

    La planta sótano será convenientemente distribuida para el aparcamientos de vehículos, zona de rodadura y cuartos trasteros.

    La determinación exacta de las unidades de aparcamientos y cuartos trasteros se llevará a cabo de forma definitiva en el certificado final de obras de construcción del conjunto.

    Viviendas:. La edificación sobre rasante está compuesta por ocho viviendas unifamiliares pareadas, separadas entre sí por zonas peatonales de paso y zonas ajardinadas, numeradas del uno al ocho, con una superficie total construida de 9.000 metros cuadrados, de los cuales 6.000 metros cuadrados corresponden a las viviendas y 3.000 metros cuadrados a los elementos comunes.

    Cada vivienda unifamiliar está compuesta de dos plantas, y cada una tiene un patio interior como elemento integrante de las mismas. Cada una de las viviendas tiene como anejo dos plazas de aparcamiento y un cuarto trastero en el sótano del complejo.

  3. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.- El anterior conjunto es dividido en régimen de propiedad horizontal, formándose las ocho unidades que se pasan a describir, todas ellas susceptibles de tráfico jurídico independiente:

    Viviendas:

    Parcela A: en dicha parcela se construyen dos viviendas adosadas.

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    Vivienda número 1, tipo A1. Está compuesta de dos plantas comunicadas entre sí por medio de escalera interior y remata en cubierta de teja no transitable. Está distribuida y consta de los servicios necesarios para su uso como vivienda.

    Tiene una superficie total construida de 800 metros cuadrados, a razón de 400 metros cuadrados por planta.

    Son elementos integrantes de esta vivienda un patio interior con una superficie de 50 metros cuadrados de superficie. Como anejos indivisibles dispone, en el sótano del complejo, de dos plazas de aparcamiento y de un cuarto trastero.

    Linda: mirando a la vivienda desde su portal de entrada: por su frente, con acera común de la urbanización; por la derecha, entrando, con la vivienda número 2; por la izquierda, entrando, con zona común ajardinada; y por el fondo con solar sin edificar de Tomás López.

    Coeficientes: En el total de la parcela A, el 50%. Y en relación con el total del conjunto, el 12’50%.

    Vivienda número 2, tipo A2. Está compuesta de dos plantas comunicadas entre sí por medio de escalera interior y remata en cubierta de teja no transitable. Está distribuida y consta de los servicios necesarios para su uso como vivienda.

    Tiene una superficie total construida de 800 metros cuadrados, a razón de 400 metros cuadrados por planta.

    Son elementos integrantes de esta vivienda un patio interior con una superficie de 50 metros cuadrados de superficie. Como anejos indivisibles dispone, en el sótano del complejo, de dos plazas de aparcamiento y de un cuarto trastero.

    Linda: mirando a la vivienda desde su portal de entrada: por su frente, con acera común de la urbanización; por la derecha, entrando, con zona común ajardinada; por la izquierda, entrando, con vivienda número 1; y por el fondo con solar sin edificar de Tomás López.

    Coeficientes: En el total de la parcela A, el 50%. Y en relación con el total del conjunto, el 12’50%.

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    Parcela B: en dicha parcela se construyen dos viviendas adosadas.

    Vivienda número 3, tipo A1: idéntica descripción a la vivienda 1, salvo en sus linderos.

    Linda: mirando a la vivienda desde su portal de entrada: por su frente, con acera común de la urbanización; por la derecha, entrando, con la vivienda número 4; por la izquierda, entrando, con zona común ajardinada; y por el fondo con solar sin edificar de Tomás López.

    Coeficientes: En el total de la parcela B, el 50%. Y en relación con el total del conjunto, el 12’50%.

    Vivienda número 4, tipo A2: idéntica descripción a la vivienda 2, salvo en sus linderos.

    Linda: mirando a la vivienda desde su portal de entrada: por su frente, con acera común de la urbanización; por la derecha, entrando, con zona común ajardinada y zona deportiva; por la izquierda, entrando, con vivienda número 3; y por el fondo con solar sin edificar de...

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