Las Urbanizaciones, los conjuntos inmobiliarios y el Registro de la Propiedad en la Ley de Propiedad Horizontal
| Autor | José Manuel Martín Bernal |
| Cargo | Magistrado Profesor Titular de Derecho Civil. UNED |
| Páginas | 1274-1303 |
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Preterido en su momento el presente artículo por razones de fuerza mayor, quiero que ahora vea la luz con un tema (una vez más de Propiedad Horizontal), aunque ahora referido a Urbanizaciones y Complejos Inmobiliarios en relación con el Registro de la Propiedad, y me valgo, lógicamente y sobre todo, de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que recojo en mi Código de comunidades de vecinos, legislación y jurisprudencia, editorial Colex, 3.ª ed., Madrid, 2002.
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La justificación del artículo.
Tanto en el caso de las urbanizaciones privadas como en el de conjuntos inmobiliarios, y como sucede en general, sólo puede haber funcionamiento práctico de la propiedad separada y demás derechos insitos en tales figuras inmobiliarias, y la protección adecuada del tráfico jurídico y de terceros si se produce un correcto régimen de garantías respecto de todas las figuras jurídicas y respecto de todos los derechos implicados con respeto de los principios registrales que rigen la vida registral.
La justificación del artículo se hace necesaria y ello por varias razones: una, porque las modalidades de inscripción en el mismo son muchas y muy variadas y porque acaso y también por ello, las Resoluciones de la DGRN son consecuentemente muy importantes, aparte del carácter de valiosas que siempre han tenido y porque ahora alcanzan especialmente relieve tanto referidas a urbanizaciones como a complejos inmobiliarios, aunque sobre estos últimos el artículo 24 LPH guarde silencio respecto a la zona común de los mismos que debe corresponder a una finca registral, finca matriz, que pertenece en copropiedad a todos los titulares de viviendas, locales o parcelas del complejo.
Justificada la importancia de la vida registral en el tema, vayamos por partes y sistematicemos el presente artículo.
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Los principios registrales y su incidencia en el tema.
Sólo por cuanto pueda partirse de los mismos a efectos de tener unas nociones, aunque sean elementales, y como prius respecto de la mecánica registral a la que nos referimos en el apartado siguiente como posterius, losPage 1275 traemos a continuación con un carácter también sintético, aunque como podrá advertirse ya de los mismos se extraigan Resoluciones de la Dirección tanto sobre las urbanizaciones como de los complejos inmobiliarios, y lo haremos partiendo del articulado de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Ley Hipotecaria con un mismo numeral, básica y coincidentemente: el artículo 8.
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Supuestos normales y excepcionales.
Como es sabido, los artículos 3 y 38 de la Ley Hipotecaria imponen la presunción iuris tantum, la exactitud registral, su publicidad y la protección que a los asientos han de prestar los Tribunales.
La Ley de Propiedad Horizontal distingue en su artículo 2 entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los pisos y locales junto a la copropiedad anexa e inseparable que sobre los elementos comunes del edificio se tiene con los restantes condueños y sobre esta base la legislación hipotecaria ha desarrollado la forma de tener acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de propiedad, permitiendo no sólo la inscripción del edificio en su conjunto con la descripción de los diferentes pisos o locales y de los distintos elementos comunes que lo integran, sino que también autoriza que, previa constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, pueden inscribirse por separado los diferentes pisos o locales en los que se hará constar su participación en la copropiedad común.
Por tanto, todo edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, puede inscribirse:
a) Bajo un número de finca y en el mismo folio, todos los pisos, extendiendo a continuación unos de otros los diferentes asientos (inscripciones, anotaciones, cancelaciones y notas marginales), entremezclados por riguroso orden cronológico, e indistintamente los relativos a los diferentes pisos, a medida que se vayan presentando.
b) Inscribiendo la finca en su conjunto en un folio registral -dominio, cargas generales, cancelaciones generales relativas a toda la finca-.
En los folios distintos -uno para cada piso o local- la inscripción de todos los actos y contratos relativos al piso o local correspondiente, en forma similar a como se practican las segregaciones, con la oportuna nota de referencia a la inscripción separada de aquellos.
c) Existen dos supuestos excepcionales de inscripción, a saber:
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Fincas destinadas a garaje o estacionamiento. La inscripción de la transmisión de cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, como lleva adscrita el uso de unaPage 1276 o más plazas determinadas, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.
Dicha inscripción se realizará a solicitud del titular registral o del adquirente o cuando el Registrador lo considere necesario para mayor claridad de los asientos.
La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz (art. 68 del Reglamento Hipotecario, según la modificación del Real Decreto 3215/1982, de 12 de noviembre).
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La denominada propiedad horizontal tumbada. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de abril de 1980, en tanto no aparezca la normativa legal que regule esta nueva figura jurídica permite:
Uno. Abrir un folio general para toda la urbanización en su conjunto en donde se detallan los elementos comunes y reglas generales de toda la urbanización contenidas en el título constitutivo y los Estatutos.
Dos. Abrir después un folio separado a cada uno de los edificios o bloques construidos con su régimen de propiedad horizontal y relacionados con el folio general de la urbanización. Tres. Abrir folio separado a cada uno de los pisos o locales que integran cada bloque relacionado con el folio general del propio bloque.
Y todo ello sin necesidad de acudir a operación de división o segregación alguna de terrenos y sin mengua a la vez de la claridad que el principio de especialidad exige.
Más en concreto, y por tratarse ya de la expansión del urbanismo y múltiples situaciones en que se puedan encontrar las urbanizaciones, la RDGRN antes indicada tiene manifestado:
Dentro del espectro de situaciones que se pueden producir en la vida real, cabe distinguir aquellas urbanizaciones en que las diferentes edificaciones se encuentran adosadas unas con otras, formando un único conjunto arquitectónico de aquellas otras en que cada edificio o parcela construida dentro de la urbanización constituye una unidad física independiente, existiendo o no elementos comunes, y que están a su vez relacionados con los restantes edificios o parcelas de la misma urbanización, entre los que se puede destacar a título de ejemplo los que la doctrina conoce bajo la denominación de "propiedad horizontal tumbada", y estas distintasPage 1277 modalidades que la realidad ofrece al configurarlas, desde el punto de vista jurídico, requieren un tratamiento diverso acorde con la finalidad pretendida, y pueden, dada la ausencia de normas legales reflejarse a través de una situación de Comunidad o bien mediante el establecimiento de limitaciones o servidumbres recíprocas entre las distintas fincas registrales que están comprendidas en la urbanización
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Algunos comentarios sobre el artículo 8 LPH y el registro de la propiedad.
El artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: Los pisos y locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5 sin alteración de las cuotas restantes.
Glosando el artículo transcrito, los supuestos serían innumerables respecto de los que desde distinta perspectiva se han pronunciado tanto las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como los Tribunales ordinarios autorizando o no las modificaciones de los pisos y locales y las vicisitudes por las que puedan pasar, y que en muchos casos conllevarán la obligación de contribuir a los titulares de aquéllas con sus respectivas cuotas.
Son resoluciones expresivas de tales situaciones las siguientes:
La regla de la escritura de división horizontal que permite la unión o separación física de los diversos departamentos no atenta a la prohibición del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que no se pretende crear u obtener nuevas entidades hipotecarias por agregación o división de las que existan, para lo que se precisaría el acuerdo de la Junta de Copropietarios, pues, según se deduce de la lectura de dicha cláusula, sólo se establece que no se alterará la obligación de contribuir cada departamento a los gastos del edificio de que forme parte, por lo que únicamente tiene lugar un cambio físico que no trasciende en el aspecto registral o hipotecario
(así, en la RDGRN de 21 de octubre de 1980).
Inscrita en el Registro de la Propiedad la cláusula estatutaria que autoriza a la Sociedad originariamente propietaria de todo el edificio, el derecho a formar nuevos locales por segregación de los bajos existentes en el mismo, siempre que se atenga a las condiciones señaladas en la mencionada cláusula,Page 1278 la cuestión que plantea hace referencia, a si realizada una concreta operación de segregación por la indicada sociedad en base a la facultad conferida, requiere o no el acuerdo de la Junta de Propietarios (en tal sentido, RDGRN de 31 de agosto de 1981).
Desde el punto de vista de algunos supuestos referidos al carácter y actuación de la Junta de Propietarios, a la hora de interpretar el artículo 8 LPH, es...
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