La urbanización y edificación simultáneas.Especial referencia a fianza en garantia de la terminación de la urbanización.
| Autor | Jesús Catalán Sender |
| Cargo | Secretario General del Ayuntamiento de Gelsa. Zaragoza |
-
INTRODUCCION
En principio, únicamente es posible conceder licencia de edificación si la parcela tiene la condición de solar. Mas ello admite una excepción, cual es que el solicitante de la licencia urbanice y edifique simultáneamente en los términos que luego veremos, con lo que al final o antes de terminar la edificación el suelo sobre el que asienta la misma habrá de tener la cualidad de solar.
La obligación de urbanización que asume el peticionario de la licencia de edificación en terreno que, siendo urbano, todavía no reúne la condición de solar se configura así, tal y como tiene declarado la jurisprudencia, como «requisito esencial» o «imprescindible» para la obtención del derecho a edificar (Ref.).
La Legislación urbanística estatal, como veremos, aún distingue dos supuestos, según se trate de actuaciones sistemáticas o asistemáticas, dado que para cada uno de ellos exige unos determinados requisitos si se pretende edificar y urbanizar simultáneamente (Ref.).
Por último, debe tenerse en cuenta que la edificación que se construye simultáneamente a la urbanización puede ser de cualquier tipo, es decir, no sólo viviendas, sino otras construcciones, como naves de polígonos industriales etc. (Ref.), aunque los supuestos llevados a los tribunales suelen ser de viviendas en una grandísimo porcentaje.
-
LA LEGISLACION DEL ESTADO
Tras la S.T.C. 61/1997, de 20 de marzo, la Legislación estatal reguladora de la materia que nos ocupa viene representada por:
-
La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones.
El artículo 13 de dicha Ley dispone que «los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la Legislación urbanística y el planeamiento». Se configura como un verdadero derecho del propietario por ministerio de la Ley el poder completar la urbanización para que el suelo alcance la condición de solar, derecho que podrá ser exigido ante los tribunales entiendo y cuya autorización tiene carácter reglado para la Administración siempre que se cumpla con la Legislación y el planeamiento a la sazón vigentes.
Y el artículo 14 de la mentada Ley añade que «los propietarios de terrenos en suelo consolidado por la urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen -si aún no la tuvieren- la condición de solar...», de lo que se colige que estamos no sólo ante un derecho, sino también ante un deber de completar la urbanización.
-
Descendiendo un escalón más encontramos el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por R.D. 1346/1976, de 9 de abril (Ref.).
El artículo 83. del susodicho cuerpo legal establece, más concretamente ya que:
El suelo urbano, además de las limitaciones específicas que le imponga el planeamiento, estará sujeto a la de no poder ser edificado hasta que la respectiva parcela mereciere la calificación de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación mediante las garantías que reglamentariamente se determinen. 2. Sin embargo, podrán autorizarse construcciones destinadas a fines industriales, en las zonas permitidas, cuando la seguridad, salubridad y no contaminación quedaren suficientemente atendidas y el propietario asumiera las obligaciones establecidas en el párrafo primero del apartado siguiente mediante inscripción en el registro de la Propiedad...
(Ref.).
-
El R.D. 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística, desarrolla la Ley anterior más pormenorizadamente estableciendo las siguientes previsiones sobre el particular:
-
a EN SUELO URBANO
En suelo urbano sólo podrá edificarse cuando los terrenos adquieran la condición de solar o cuando se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación. 2. Sin embargo, podrán autorizarse construcciones destinadas a fines industriales en las zonas permitidas, cuando la seguridad, salubridad y no contaminación quedaren suficientemente atendidas y el propietario asumiera las obligaciones establecidas en los artículos 46.2 de este Reglamento y 83.3, párrafo 1, de la Ley del Suelo, mediante inscripción en el Registro de la Propiedad
(artículo 39).
-
a1. En actuaciones aisladas
Para autorizar en suelo urbano la edificación de terrenos que no tengan la condición de solar y no se incluyan en polígonos o unidades de actuación, será preciso, como garantía de la realización de las obras de urbanización:
a) que en la solicitud de licencia, el particular interesado o, en su caso, el Departamento Ministerial o entidad que administre bienes estatales, se comprometa expresamente a la edificación y urbanización simultáneas;
b) que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la Legislación local, en cuantía suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización, en la parte que corresponde;
c) que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa a no utilizar la construcción hasta tanto no este concluida la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
2. El compromiso de urbanizar alcanzará no sólo a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretenda construir, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios, tales como red de abastecimiento de aguas, saneamiento, alumbrado público y pavimentación de aceras y calzada, hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.
3. El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación comportará la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado, sin perjuicio del derecho de los terceros adquirentes al resarcimiento de los da os y perjuicios que se les hubieren irrogado. Asimismo, comportará la pérdida de la fianza a que se refiere el apartado 1, b), de este artículo
(artículo 40).
-
a2. En actuaciones por polígonos o unidades de actuación.
En el suelo urbano los propietarios de terrenos incluidos en polígonos o unidades de actuación podrán, asimismo, solicitar licencia de edificación antes de que adquieran la condición de solar, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) que hubiese ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación del proyecto de reparcelación o de compensación, si uno u otro fuesen necesarios para la distribución de beneficios y cargas del plan;
b) que por el estado de realización de las obras de urbanización la Administración considere previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contará con todos los servicios necesarios para tener la condición de solar;
c) que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa a no utilizar la construcción hasta tanto no este concluida la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
2. No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no este realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado.
3. Serán de aplicación las previsiones establecidas en el número 3 del artículo anterior
(artículo 41).
-
a EN SUELO URBANIZABLE
1. En suelo urbanizable (programado), en tanto no se aprueben Planes parciales y se ejecuten las correspondientes obras de urbanización, no se podrá edificar ni levantar otras instalaciones; sin embargo, podrán realizarse las obras correspondientes a la infraestructura del territorio o a los sistemas generales determinantes del desarrollo urbano o ejecutarse aquellas otras de carácter provisional a que se refiere el artículo 58.2, de la ley del suelo. 2. Podrá edificarse en esta categoría de suelo, previa aprobación del Plan parcial y proyectos de urbanización correspondientes, antes de que los terrenos estén totalmente urbanizados, siempre que se cumplan los requisitos se alados en el articulo anterior y con los efectos expresados en el mismo
-
-
Finalmente recordar que el todavía vigente Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales de 1955, dispuso en su artículo 21.2. que «en todo caso se examinará (a la hora de concender licencias de obras) si el acto proyectado se ajusta a los planes de ordenación urbana y, además, si concurren las circunstancias que se expresan para cada uno de los relacionados:
...c) si las obras de edificación se proyectan sobre terreno que cumpla lo dispuesto por el articulo 138 de la ley o, en su defecto, si el peticionario asume el deber de costear y realizar simultáneamente la urbanización...
-
si el edificio puede destinarse a determinado uso, por estar situado en zona apropiada y reunir condiciones técnicas de seguridad y salubridad y, en su caso, si el constructor ha cumplido el compromiso de realizar simultáneamente la urbanización...»
-
-
-
LA LEGISLACION DE LAS COMUNIDADES AUTONOMAS
En la Legislación urbanística de las Comunidades Autónomas observamos que por regla general la materia que nos ocupa no es objeto de regulación específica en las mismas, quizás por entender que la Legislación estatal, que entrará por tanto en aplicación supletoriamente, ya es suficientemente garantizadora en este punto.
Y las excepciones a dicha regla general en realidad no son tales, por cuanto que cuando la Legislación urbanística autonómica se ha decidido a regular esta materia generalmente lo ha hecho siguiendo al pie de la letra los dictados de la Ley de Suelo estatal. Así el artículo 120 del Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba