La urbanización y su costeamiento en las actuaciones asistemáticas

AutorEnrique Porto Rey
CargoDoctor. Arquitecto
  1. INTRODUCCION

    La vigente Ley del Suelo (Ref.) ha sido modificada en algunos aspectos fundamentales por el Real Decreto-Ley 5/1996 (Ref.), aunque no incidió ni en la estructura general de la Ley, ni en el vigente formato del régimen jurídico de la propiedad del suelo, ni en el actual sistema de adquisición gradual de facultades urbanísticas y, en su caso, pérdida (por incumplimiento de deberes por parte de los propietarios de suelo). Tampoco eximió a los Ayuntamientos de la obligación municipal de comunicación del incumplimiento de deberes, en su caso, a los propietarios de suelo, para luego expropiarlos o someter a venta forzosa los terrenos, reduciendo el aprovechamiento que ya hubiesen adquirido (Ref.).

    Al constituir las disposiciones del Decreto-Ley 5/1996 unas simples medidas urgentes liberalizadoras en materia de suelo, sus breves y escuetas determinaciones se han de integrar en cada caso concreto de aplicación en el frondoso texto vigente de la Ley del Suelo, en el que para la ejecución del planeamiento en el suelo urbano subsisten, sin modificación alguna, las técnicas establecidas en la Ley del Suelo si bien modificados los porcentajes de aprovechamiento susceptibles de apropiación por los propietarios de suelo, conforme lo que ahora establece el artículo 2 del Decreto-Ley 5/1996, que por ser un precepto de carácter básico (Ref.) (Disposición final primera del Decreto-Ley 5/1996) se impone a las legislaciones autonómicas y al planeamiento general vigente y futuro.

    Es de aplicación obligatoria desde el día siguiente a la fecha de su publicación en el BOE (8 de junio de 1996) según la Disposición final tercera del Decreto-Ley 5/1996 (Ref.).

    1.1. LA OBLIGACION DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO O URBANIZABLE DE INCORPORARSE AL PROCESO URBANIZADOR

    1.1.1. La obligación genérica

    El artículo 19 (B) de la Ley del Suelo establece que la aprobación del planeamiento preciso para cada clase de suelo conlleva el deber de los propietarios del suelo de incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio en las condiciones y plazos previstos en el planeamiento o legislación urbanística aplicables.

    1.1.2. La obligación específica de los propietarios de suelo urbano

    Esta facultad genérica de los propietarios de suelo se concreta posteriormente en el suelo urbano en los deberes y derechos específicos de urbanizar [artículo 24.1 (B) y 2.a) (S)], ceder, equidistribuir y edificar en los plazos fijados por el planeamiento [artículo 26 (B) de la Ley del Suelo], sea general o de desarrollo o, en su defecto, por los plazos establecidos por la Ley Autonómica correspondiente o, con carácter supletorio, en los plazos rígidos y perentorios dispuestos en la Ley del Suelo.

    1.2. LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO EN GENERAL MEDIANTE ACTUACIONES SISTEMATICAS SEA EN SUELO URBANO O URBANIZABLE

    Las actuaciones sistemáticas están contempladas en el artículo 143 (B) de la Ley del Suelo, que dispone que la ejecución del planeamiento urbanístico se realizará mediante las unidades de ejecución que se delimiten dentro de cada área de reparto, salvo en los supuestos de actuaciones asistemáticas en suelo urbano y cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o alguno de sus elementos.

    Del precepto se deduce que lo normal para la ejecución del planeamiento urbanístico en suelo urbano es la actuación sistemática mediante la delimitación de unidades de ejecución y lo excepcional la actuación asistemática.

    Ello no obstante, para la clase del suelo urbano, y dado que este suelo tiene normalmente su ordenación urbanística consolidada y edificados gran parte de sus solares, las unidades de ejecución surgen en el suelo urbano para llevar a efecto:

    - modificaciones o nuevas ordenaciones de la realidad urbana existente;

    - remate, sutura o acabado de suelos periurbanos;

    - urbanizar calles o plazas previstas en el Plan y no ejecutadas;

    - para implantar o llevar a efecto nuevas dotaciones y equipamientos en determinados ámbitos territoriales en zonas o barrios.

    Todas ellas dentro del suelo urbano, considerándolo en este caso como aún no consolidado definitivamente.

    La delimitación de unidades de ejecución en estos supuestos permite el reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados del planeamiento entre los propietarios de suelo comprendido en el ámbito territorial de la unidad de ejecución conjuntamente con el Ayuntamiento en la proporción de su derecho (al 10 por 100 del aprovechamiento tipo más los excesos sobre el aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios de suelo: 90 por 100 conforme al artículo 2.Dos del Decreto-Ley 5/1996) si el planeamiento general a ejecutar dispusiese de áreas de reparto en suelo urbano o el 10 por 100 del aprovechamiento medio de la unidad de ejecución (calculado conforme lo dispuesto en la Disposición Adicional Segunda de la Ley del Suelo), si no contase con áreas de reparto y aprovechamientos tipo en suelo urbano (artículo 2.Dos del Decreto-Ley 5/1996).

    Toda unidad de ejecución ha de cumplir con los requisitos necesarios para permitir el cumplimiento conjunto entre todos los propietarios de suelo afectados de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización [artículo 144.1 (B)], sin permitir el artículo 145 (S) diferencias excesivas (mayores del 15 por 100) entre el aprovechamiento lucrativo real de la unidad de ejecución y el susceptible de apropiación por los propietarios de suelo comprendidos en su ámbito territorial de manera proporcional a la superficie de suelo de cada propietario, de no justificar su imposibilidad.

    El artículo 144.2 (S) de la Ley del Suelo permite excepcionalmente, en suelo urbano, que se delimiten unidades de ejecución discontinuas. Y solamente si ni siquiera de ese modo se pueden cumplir conjuntamente los deberes urbanísticos se permite excluir los suelos urbanos de las unidades, lo que da lugar a las actuaciones asistemáticas, sin delimitación de unidad de ejecución.

    La técnica de la actuación sistemática tiene semejanza con su antecedente de la Ley del Suelo de 1976; la delimitación poligonal, en general, y de unidades de actuación, tan sólo en suelo urbano (artículo 117), y con el juego del aprovechamiento medio intersectorial e interpoligonal.

    1.3. DISTINTAS FINALIDADES DE LAS ACTUACIONES SISTEMATICAS Y ASISTEMATICAS

    Desde el punto de vista de su finalidad, en el planeamiento amparado en la Ley del Suelo de 1976, los antiguos Polígonos en general o unidades de actuación tan sólo en suelo urbano del artículo 117 de la Ley del Suelo de 1976 se delimitaban con el fin de conseguir la equidistribución de cargas y beneficios derivados del planeamiento entre los propietarios de suelo afectado, pero, además, se delimitaban porque era el único procedimiento legal de que disponía la Administración actuante para conseguir para el dominio y uso público de manera gratuita suelo urbano para calles, zonas verdes y Centros de Educación General Básica al servicio del Polígono o unidad de actuación y además lo conseguía urbanizado con los costos a cargo de los propietarios de suelo.

    Tras la Ley 8/1990 y posterior Ley del Suelo, la Administración, para conseguir para el dominio y uso público, de manera gratuita, suelo urbano para calles, plazas o cualquier tipo de dotaciones públicas locales previstas en el planeamiento, puede hacerlo bien delimitando unidades de ejecución o bien mediante la técnica de las transferencias de aprovechamiento en las actuaciones asistemáticas [artículos 187.c) (S) y 199.2.a) (S)], y como se verá más adelante, los terrenos, en ambos casos, los consigue urbanizados, dando lugar esta última técnica a las actuaciones denominadas por la Ley del Suelo como

    1.4. ACTUACIONES ASISTEMATICAS EN SUELO URBANO

    Las actuaciones asistemáticas [artículo 185 (S) y siguientes de la Ley del Suelo] fueron una novedad introducida por la Ley 8/1990 en la legislación urbanística española, y relacionan directamente el aprovechamiento real de cada terreno urbano (el establecido por el Plan para ese terreno a través de la aplicación directa de las ordenanzas o normas urbanísticas de la parcela) con el aprovechamiento susceptible de apropiación por su propietario que, según lo establecido en el artículo 2.Uno del Decreto-Ley 5/1996, es el 100 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que esté incluido (ASA = 1,00 AT. Si) (Ref.), o si no estuviese incluido en área de reparto, el 100 por 100 del aprovechamiento real que resulte de la aplicación directa de las ordenanzas o normas urbanísticas de la parcela conforme lo establecido por el artículo 2.Uno del Decreto-Ley 5/1996. Su único precedente relativo es el artículo 40 del Reglamento de Gestión.

    El concepto legal de las actuaciones asistemáticas resulta de los artículos 144.2 (S) y 185 (S) de la Ley del Suelo: son las referidas a terrenos excluidos de unidades de ejecución en suelo urbano.

    En las actuaciones asistemáticas los costes de la urbanización (cuando es precisa para convertir el terreno clasificado como suelo urbano por el Plan en solar) no se equidistribuyen conjuntamente entre los distintos propietarios de suelo afectados o beneficiados por la urbanización, sino que es una carga individual y la edificación atiende a la relación entre el aprovechamiento susceptible de apropiación por el propietario de suelo y el permitido por el planeamiento.

    En la práctica, lo normal en el planeamiento general (Planes Generales y Normas Subsidiarias) es su utilización tan sólo en suelos urbanos con ordenación consolidada en los que no se prevea llevar a efecto reordenaciones que conlleven actos de urbanización o de nuevas previsiones de suelo para dotaciones locales que requieran el reparto de cargas y beneficios entre todos los propietarios de suelo afectados juntamente con la Administración [artículo 151.3 (B) de la Ley del Suelo], en la parte proporcional que le corresponde a cada uno conforme lo establecido en el artículo 2.Uno del Decreto-Ley 5/1996.

    Es aclaratorio advertir a este...

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