Obras, construcciones e instalaciones en suelo no urbanizable y urbanizable no programado
| Autor | Tomas Cobo Olvera |
| Cargo | Letrado de la Administración Local |
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INTRODUCCION
La actividad urbanística, según el artículo 2 de la Ley del Suelo se referirá entre otros aspectos al planeamiento urbanístico. Y según el artículo 3 de la propia Ley del Suelo es competencia urbanística concerniente al planeamiento: dividir el territorio municipal en áreas de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.
Las distintas categorías en que se clasifica el suelo de un municipio tienen a los efectos que tratamos un dispar régimen jurídico.
El suelo clasificado como urbano, aunque es el propio en donde las obras, construcciones e instalaciones han de ubicarse y por tanto, en principio, apto para la edificación, el artículo 83 de la Ley del Suelo señala:
I. El suelo urbano, además de las limitaciones específicas que le imponga el planeamiento, estará sujeto a la de no poder ser edificado hasta que la respectiva parcela mereciese la calificación de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación mediante las garantías que reglamentariamente se determinen.
2. Sin embargo, podrán autorizarse construcciones destinadas a fines industriales, en las zonas permitidas, cuando la seguridad, salubridad y no contaminación quedaren suficientemente atendidas y el propietario asumiera las obligaciones establecidas en el párrafo primero del apartado siguiente mediante inscripción en el Registro de la Propiedad.
En el suelo urbano, por tanto, será necesario únicamente urbanizar el terreno para convertirlo en solar, a efectos de que la edificación sea procedente, con las excepciones que se han señalado.
El artículo 84 de la L.S. en relación al suelo urbanizable programado señala la siguiente limitación a la realización de construcciones:
I. El suelo urbanizable programado estará sujeto a la limitación de no poder ser urbanizado hasta que se apruebe el correspondiente Plan Parcial. Entre tanto, no se podrá realizar en él obras e instalaciones, salvo las que hayan de ejecutar mediante la redacción de los Planes Especiales a que se refiere el art. 17.2 y las de carácter provisional previstas en el art. 58.2, ni podrán destinarse los terrenos a usos o aprovechamientos distintos de los que señale el Plan General
En esta categoría de suelo es necesario previa a la autorización de las construcciones que se desarrollen las determinaciones del Plan General. Una vez aprobado el Plan Parcial, sólo será necesario ejecutar la urbanización convirtiendo de esta forma el terreno en solar susceptible de ser edificado; con las mismas limitaciones señaladas para el suelo urbano y las propias que señala este artículo.
En suelo urbanizable no programado el artículo 85 de la L.S. señala lo siguiente:
I. En tanto no se aprueben programas de actuación urbanística, los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado estarán sujetos a las siguientes limitaciones, además de las que resulten aplicables en virtud de otras Leyes:
2. No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca y se ajusten, en su caso, a los planes del Ministerio de Agricultura, así como a las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas. Sin embargo, podrán autorizarse, siguiendo el procedimiento previsto en el art. 43.3, edificaciones e instalaciones de utilidad pública e interés social que hayan de emplazarse en el medio rural, así como edificios aislados destinados a vivienda familiar en lugares en los que exista posibilidad de formación de un núcleo de población.
Por último, el artículo 86 de la propia L.S. señala en relación al suelo no urbanizable lo siguiente:
1. Los terrenos que se clasifiquen como suelo no urbanizable en el Plan General o por aplicación del art. 81 estarán sujetos a las limitaciones que se establecen en el artículo anterior.
De las cuatro categorías en que se puede clasificar el suelo a efectos urbanísticos. 1) suelo urbano; 2) suelo urbanizable programado; 3) suelo urbanizable no programado; y 4) suelo no urbanizable; las obras, construcciones e instalaciones son inherentes a dos de ellas: suelo urbano y urbanizable programado, si bien previo cumplimiento de ciertos requisitos. En las otras dos categorías de suelo: el urbanizable no programado y el no urbanizable, no toda construcción es conforme a la naturaleza de dicho suelo.
El suelo urbanizable no programado, mientras no se apruebe el Programa de Actuación Urbanística tiene el mismo régimen de protección, que el suelo no urbanizable, suelo éste que no es mutable a efectos de clasificación mediante el proceso de ejecución del Plan, aunque sí puede cambiar de naturaleza por medio del mecanismo de la revisión o modificación del Plan primitivo.
Pues bien, planteado así el tema hemos podido observar que en el suelo urbanizable no programado y en el suelo no urbanizable, sólo se permiten dos clases de construcciones:
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Aquellas que guarden relación con el destino del suelo.
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Las vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas.
No obstante, la Ley permite también las siguientes construcciones:
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Los edificios aislados destinados a vivienda familiar.
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Las de interés público o utilidad social.
Cada una de estas categorías de obras, construcciones e instalaciones tienen su propia razón de ser que justifican su ubicación en esta clase de suelo. Vamos a analizar cada una de ellas.
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CLASES Y REGIMEN JURIDICO
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Obras, construcciones e instalaciones que guarden relación con el destino del suelo
Al suelo no urbanizable antes de la reforma del 75 se le denominaba rústico, expresión más gráfica con su destino, que el empleado a partir de la Reforma., El término rústico nos indica sin lugar a duda el destino de esta clase de suelo: agrícola, ganadero, forestal y cualquier otro de idéntica naturaleza.
Por tanto, y en principio, en esta clase de suelo se podrán levantar construcciones que sean necesarias para el desarrollo de las actividades agrícolas, ganaderas, forestales y similares.
Aunque desde el punto de vista la categoría de suelo no urbanizable y urbanizable no programado son distintos, a los efectos que tratamos ambas categorías tienen el mismo régimen jurídico y por tanto lo que decimos de uno, sirve para el otro.
La Ley 39/88, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, en su artículo 63, cuando habla de los bienes rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, dice lo siguiente:
A efectos de este impuesto tendrán la consideración de bienes inmuebles de naturaleza rústica:
b) Las construcciones de naturaleza rústica, entendiendo por tales los edificios e instalaciones de carácter agrario, que situados en los terrenos de naturaleza rústica, sean indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
Las construcciones que analizamos han de guardar, por tanto, relación con la naturaleza y destino de la finca; y como hemos señalado que la naturaleza y destino de este suelo ha de ser: agrícola, ganadera o forestal, es evidente que además han de ajustarse a los planes y directrices que a tal efecto apruebe el Ministerio de Agricultura.
En una primera aproximación podemos señalar a modo de ejemplo que son obras que pueden ubicarse en esta categoría de suelo las siguientes: almacenes de productos agrícolas de la finca, granjas, construcciones para guardar aperos agrícolas, casetas para instalación de pozos, corrales o establos para el resguardo del ganado, viviendas para trabajadores de la explotación, movimientos de tierras, etc.
Sobre estas construcciones, la jurisprudencia ha dicho:
- Sentencia del T.S. de 29 de febrero de 1988, rep. Arz. 1506:
... el simple cerramiento o vallado metálico de un terreno rústico, tanto en...
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