Tema 48. Urbanismo I. La reparcelación. La carga urbanística. El proyecto de urbanización. La junta de compensación urbanística. El plan general de ordenación urbana. El plan de ordenación urbana ¿Que es el planeamiento? Los planes parciales. La expropiación urbanística. La figura del urbanizador. Retribución al urbanizador. La expropiación forzosa. Criterioa tener en cuenta para las adjudicaciones de las parcelas resultantes. El titulo inscribible. La reparcelación voluntaria. La licencia y compensación urbanística. El consorcio. La mancomunidad

AutorJuan Candela Cerdán
Páginas395-412

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Urbanismo

En los últimos años, el Estado ha legislado de una manera accidentada sobre la materia, a veces a caballo de sucesivos fallos constitucionales. Así, desde que en 1992 se promulgara el último Texto Refundido estatal, se han sucedido seis reformas o innovaciones de diverso calado, además de dos operaciones de “legislación negativa” derivadas de sendas Sentencias Constitucionales, las números 61/ 1997 y 164/2001. Para salir de esta situación, se opta, en vez de legislar mediante nuevos retoques, por una renovación más profunda y breve, acorde con los valores esenciales de la Constitución, la doctrina del Tribunal Constitucional y la realidad del estado de las autonomías.

Se parte de la gran importancia histórica de la Ley del Suelo de 1.956, prime-ra ley completa sobre el suelo, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradición posterior a través de instituciones urbanísticas concebidas entonces como la clasificación del suelo o la instrumentación de la ordenación mediante un sistema de desagregación sucesiva de planes; o la ejecución de dichos planes prácticamente identificada con la urbanización sistemática.

La ley se fundamenta, respecto de dichos antecedentes, en tres elementos evolutivos fundamentales:

  1. La Constitución de 1.978 que establece un nuevo marco de referencia para la materia:

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  1. En lo dogmático: Se ocupa de la regulación de los usos del suelo su Art. 47, a propósito de la efectividad del derecho a la vivienda, muy lejos de la realidad cotidiana, del medio ambiente en el Art. 45 y de la protección del patrimonio en el Art. 46.

  2. En lo organizativo. De la interpretación hecha por el Tribunal Constitucional del nuevo orden competencial resulta que a las Comunidades Autónomas les corresponde diseñar y desarrollar sus propias políticas sobre ordenación del territorio, urbanismo, vivienda y patrimonios públicos de suelo, que han de ser respetadas.

Para ello, se prescinde por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico.

No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado.
2º. La Ley se propone garantizar en su campo las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos. Cambia la orientación –que se considera reduccionista- con la que, hasta ahora, el legislador estatal venía abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Hasta ahora, según la E.M., se reservó a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanización, siendo muchos los derechos constitucionales afectados, no solo el de la propiedad, sino también otros, como el de participación ciudadana en los asuntos públicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna, al que la propia Constitución vincula directamente con la regulación de los usos del suelo en su artículo 47.
3º. El urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto del crecimiento de las ciudades y apostando por la regeneración de la ciudad existente, frente a un plan-teamiento desarrollista, volcado sobre todo en la creación de nueva ciudad, buscando un modelo de ciudad compacta y no dispersa o desordenada, siendo como es el suelo un recurso económico, pero también natural, escaso y no renovable.

Asi pues se denomina urbanismo a la función pública y disciplina jurídica de ordenación territorial de la ciudad mediante la cual las administraciones públicas,

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especialmente las autonómicas y las municipales, definen el modelo de ciudad y lo desarrollan, con la participación de los propietarios del suelo y el resto de operadores jurídicos y económicos, tanto públicos como privados (consorcios urbanísticos, promotores inmobiliarios, etc.).

El urbanismo planifica, gestiona y disciplina la utilización del territorio y le da la configuración adecuada para atender a las necesidades presentes y futuras del lugar, compatibilizando la expansión de la población con el crecimiento económico, al mejora de la calidad de vida con el uso racional de los recursos y el respeto al medio ambiente. Por este motivo, el urbanismo se sirve de otras ciencias y disciplinas como la geografía, el medio ambiente, la economía o la sociología, que le ayudan a encontrar la necesaria sintonía entre todos los elementos que conviven en el territorio.

La reparcelación

Es el mecanismo de distribución de beneficios y cargas de la ordenación urbanística consistente en la agrupación de los terrenos comprendidos en un ámbito de actuación o zona destinada a urbanizar y, previo ajuste a la ordenación del plan urbanístico actuante, la adjudicación a los propietarios de dichos terrenos de una nueva porción de terreno (parcela) en proporción a los derechos que disfrutaban anteriormente.

Para llevar a cabo esta operación es necesario redactar un proyecto de reparcelación, por la misma administración actuante o por los propietarios afectados, que significará automáticamente la suspensión del otorgamiento de licencias urbanísticas en la zona afectada. Este proyecto deberá acompañarse de una memo-ria, una relación de los propietarios afectados, con expresión de las aportaciones que efectúan, y la propuesta de adjudicación de las parcelas resultantes.

Vista la definición anterior, la parcelación es la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes que pueda dar lugar a la construcción de edificaciones o instalaciones para su destino a usos urbanos. Con carácter general, la parcelación debe ser autorizada mediante una licencia urbanística.

La carga urbanística

Es la obligación impuesta que pesa sobre los propietarios de terrenos comprendidos en una unidad de actuación de contribuir a la obra urbanizadora,

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como por ejemplo el deber de cesión obligatoria y gratuita de terrenos a la Administración actuante para destinarlos a dotaciones públicas (construcción de viales, equipamientos sociales, etc) o el pago de los propios gastos de la urbanización.

El proyecto de urbanización

Como hemos dicho antes, en toda reparcelación es necesario realizar un proyecto de urbanización, y éste proyecto técnico se concreta o desarrolla en las determinaciones contenidas en el planeamiento general que se ejecuta acerca de las obras de nivelación de terrenos, saneamiento, suministro y distribución de agua, energía eléctrica y conexión a redes de telecomunicaciones, así como cuantas otras complementarias y de detalle que permitan establecer las condiciones para proceder a la edificación. Los proyectos de urbanización son aprobados por el ayuntamiento y han de contener una memoria descriptiva de las características de las obras, unos planos de situación en el conjunto urbano, unos planos de proyecto y de detalle de la totalidad del espacio que comprendan y unas prescripciones técnicas con las mediciones, cuadro de precios y presupuesto de las mismas.

La junta de compensación

Es la asociación de los propietarios de los terrenos comprendidos en una unidad de actuación, o de los promotores de una urbanización, cuya finalidad es llevar a cabo la gestión y ejecución de las obras de urbanización, bajo el control del ayuntamiento o administración actuante, cuando el sistema de actuación urbanística empleado es el de compensación. La organización y el funcionamiento de la junta se rige por sus estatutos, y su actuación por las bases de actuación aprobadas al efecto.

Proyecto de compensación urbanística

Es el instrumento de gestión urbanística redactado por la junta de compensación y aprobado por el ayuntamiento o administración actuante, para ejecutar el planeamiento urbanístico de un determinado ámbito. En el proyecto deberán constar las fincas existentes en el ámbito y su valor; las parcelas que resultarán de la ejecución del planeamiento, su valor y su adjudicación de los propietarios en función de sus aportantes; la distribución de los beneficios y cargas resultantes de la operación; y la cuenta de liquidación provisional.

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El plan general de ordenación urbana (PGOU)

Es el instrumento de planeamiento de carácter general que tiene por objeto la ordenación urbanística integral de un territorio. Puede referirse a uno o varios municipios.

Estos planes clasifican el suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable, determinando su régimen jurídico: usos, densidades, valores a proteger, etc.) y definen el modelo de implantación urbana, la estructura general y orgánica del territorio (grandes infraestructuras, equipamientos públicos, espacios libres, etc.) y los criterios para su desarrollo. Constituyen en sí el instrumento de planeamiento más completo, a programar la ordenación del territorio y dar las pautas de la actuación urbanística, que se...

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