Tema 35. Unidad y pluralidad de folio registral. Propiedad Horizontal. Inscripción de la Propiedad Horizontal. Los estatutos de la comunidad yefectos contra terceros
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 135-149 |
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La unidad de folio registral en nuestro ordenamiento hipotecario, es una consecuencia directa de la llevanza del Registro por el sistema de fincas o folio real:
— Según el art. 243 Lh, “el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.
— En el mismo sentido, según el art. 8, cada “finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo, y las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial”.
Ello no obstante, existen situaciones jurídico-reales complejas que dan lugar, en ciertos casos, a la pluralidad de folio registral, donde se abre una “hoja matriz o general” a la finca en su conjunto y “hojas especiales” a cada uno de sus elementos, como fincas independientes con su historial particular, conectadas unas y otras por referencia, con lo que se consigue aclarar o descongestionar el contenido de la hoja principal. Así ocurre, por ejemplo, con las aguas privadas pertenecientes a heredades, heredamientos, dulas, acequias o comunidades análogas, según el art. 66 Rh; la transmisión de cuotas indivisas de finca destinada a garaje, según el art. 68 Rh; la inscripción de concesiones administrativas, según el art. 31 Rh; y la propiedad horizontal, las urbanizaciones privadas y el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
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Distintos son los supuestos irregulares o anómalos de pluralidad de folios, como la doble inmatriculación y el caso de la concentración parcelaria cuando, trasladada una carga de la finca antigua a la nueva de reemplazo, sólo se cancela respecto de una.
De aquí que la importancia del principio de unidad de folio registral se manifieste no sólo en materia de operativa del Registro, sino también en el ámbito de la protección del tercer adquirente, que puede ceñirse al contenido del folio registral de la finca y no debe esperar que existan otros folios atinentes al mismo inmueble.
Interesa saber que la EFICACIA CONSTITUTIVA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD se plantea porque, atendiendo a la intervención del Registro en los cambios reales, hay sistemas registrales de dos tipos:
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En los sistemas de inscripción declarativa, la mutación jurídico-real inmobiliaria se produce extrarregistralmente, de modo que la inscripción se limita a publicar frente a terceros el cambio real ya producido, añadiendo, eso sí, al acto o negocio jurídico extrarregistral, una mayor protección.
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Por el contrario, en los sistemas donde la inscripción es constitutiva, ésta es parte integrante, elemento esencial y requisito “sine qua non” de la constitución, transmisión, modificación o extinción del derecho real, de modo que la mutación jurídico-real inmobiliaria necesita de la inscripción para producirse.
En nuestro sistema, como regla general la inscripción es declarativa, pero por excepción, existen ciertas inscripciones constitutivas.
Así:
— Los arts. 1.875 Cc y 145 Lh establecen que la inscripción de la hipoteca “es indispensable” para que ésta “quede válidamente constituida”.
— El art. 21 de la Ley de Zonas e Instalaciones de interés para la Defensa Nacional, de 1.975, establece que la falta de inscripción dentro de los dieciocho meses siguientes a su fecha, determinará la nulidad de pleno derecho de los actos y contratos por los que se establezcan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan, a favor de personas físicas o jurídicas extranjeras, el dominio u otros derechos reales sobre inmuebles sitos en zonas restringidas.
— Según Roca, también es constitutiva la anotación preventiva de embargo, porque siendo el embargo inmobiliario una hipoteca de
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carácter judicial en vías de ejecución, para que nazca el derecho real que pretende constituirse por el embargo es precisa la anotación.
Ello nos lleva a examinar el ARTÍCULO 313 DE LA LEY HIPOTECARIA, hoy ARTÍCULO 319, tras el cambio de numeración introducido por la Ley 24/
2.001, de 27 de diciembre.Según su párr. 1º: “Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados”.
Según lo interpreta la doctrina mayoritaria, la norma supone que existe un procedimiento judicial o administrativo en el cual un titular extrarregistral ejercita contra una persona determinada un derecho real inmobiliario “del que no se ha tomado razón en el Registro”. Pues bien, se producirá la inadmisión del documento a la que se refiere la norma cuando se den los siguientes requisitos:
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Que de tal documento no se haya tomado razón en el Registro. A este respecto, se entiende, según el art. 587 Rh, que “de un documento o escritura se ha tomado razón en el Registro, cuando la finca o derecho comprendido en el mismo haya producido en el Registro el asiento que, según su naturaleza, sea legalmente procedente”. “Para acreditarlo –añade el art. 588– será bastante (…) la correspondiente nota del Registro extendida al pie del documento y, en su defecto, la certificación expedida por el Registrador”.
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Un segundo requisito es que la presentación del documento se dirija contra una persona o en perjuicio de ella. A este respecto, la norma distingue según la finca estuviere o no inmatriculada:
— Si la finca estuviere inmatriculada (que es como la doctrina traduce la expresión “derechos que hubieran tenido acceso al Registro”), la inadmisión documental procede “cualquiera que sea la persona” contra quien se pretenda hacer valer el derecho, ya sea un tercero o una de las partes de la relación jurídica.Page 138
— En otro caso, si la finca no estuviere inmatriculada, la inadmisión procede cuando el derecho pretenda hacerse valer “en perjuicio de tercero”, entendiéndose aquí que, no estando la finca inmatriculada, no puede tratarse del tercero hipotecario, sino del tercero civil, es decir, cualquier persona que no haya sido parte en el acto que contiene el documento.
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Finalmente, un último requisito para que proceda la inadmisión documental es que el documento que se presente sea inscribible por su propio contenido conforme a la legislación hipotecaria.
En cuanto al efecto de la norma, es sólo procesal: actúa como una limitación de los medios de prueba al originar la inadmisión del documento, lo cual, según el art. 585 Rh, se decreta de oficio, devolviéndose el documento a quien lo presenta y suspendiéndose, en su caso, el procedimiento, hasta que se vuelva a presentar con nota de haberse tomado razón en el correspondiente Registro. La norma, por tanto, no tiene consecuencias sustantivas, pues no afecta ni al derecho real ni al título.
Por excepción, según el propio art. 319 y los hoy arts. 320 y 321, podrán admitirse los documentos no registrados:
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Cuando se presenten “a los efectos fiscales o tributarios” (art. 319, párr. 2º Lh).
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Cuando se presenten “únicamente para corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación del Registro” (art. 320).
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Cuando se presenten “para pedir la declaración de nulidad y consiguiente cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de dichos documentos” (art. 321).
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Por último, cuando se trate de “expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que tenga...
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