Medidas tributarias dentro del IRPF para la reactivación del mercado del alquiler de vivienda habitual: ¿estamos en el buen camino?
| Autor | Sofía Borgia Sorrosal - Mª Ángeles Fernández López - Pilar Navau Martínez-Val |
| Cargo | Facultad de CC. Sociales y Jurídicas, U. Católica de Ávila - Facultad de CC. Sociales y Jurídicas, U. Católica de Ávila - Facultad de Derecho, U. Pontificia de Comillas, ICADE |
| Páginas | 25-56 |
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El problema del acceso a la vivienda, al que ya se enfrentaba un amplio sector de la población, se ha recrudecido con la actual crisis económica y financiera, por lo que se hace más necesaria la aplicación de medidas que favorezcan dicho acceso, dando respuesta al mandato recogido en el artículo 47 de la Constitución.
Un primer análisis, como se mostrará más abajo sugiere que las políticas de vivienda, especialmente las tributarias implantadas a través del IRPF, llevadas a cabo en España desde la llegada de la democracia han incentivado de forma especial el régimen de tenencia en propiedad convirtiéndolo en la mejor alternativa posible, quizá nos atreveríamos a decir que única, en nuestro país. La expansión experimentada por el sector inmobiliario en España en el último tercio del siglo XX y prime-ros años del siglo XXI, se ha debido, entre otros factores, a la existencia de la deducción por inversión en vivienda habitual. Estos otros factores han sido los muy bajos tipos de interés reales, junto con la facilidad de obtención de crédito y la fuerte subida de precios nominales de la vivienda, lo que le llevó a ser activo refugio para inversores que conseguían una alta rentabilidad y una recuperación de la inversión en un corto espacio de tiempo.
Sin embargo, la crisis inmobiliaria iniciada a finales de 2007 unida a la falta de concesión de créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras demandaba una reactivación del mercado del alquiler para favorecer el acceso a la vivienda de sectores que se encontraban totalmente excluidos del mismo.
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Bajo estas condiciones la opción del alquiler se presenta como la menos arriesgada en una situación de gran incertidumbre económica en general y financiera en particular.
Los poderes públicos deberían sentirse obligados por el artículo 47 de la Constitución a garantizar el acceso a la vivienda de aquellas personas que no se pueden permitir, tras la crisis, en endeudamiento que conlleva la compra de vivienda (sería el caso de las familias afectadas por el desempleo o el recorte de sueldos, por ejemplo).
La revisión de trabajos previos muestra la existencia de una amplia literatura acerca de la situación del mercado de compra-venta inmobiliaria de viviendas, así como la evolución de precios. Sin embargo, no se ha dedicado tanta atención al mercado del alquiler. Una dificultad añadida surge por la escasez de datos fiables y actualizados relativos a la vivienda en alquiler" .
Este trabajo se estructura en cuatro partes. Tras la introducción, se realiza un análisis y revisión de la evolución normativa de los incentivos tributarios, estatales y autonómicos, al alquiler y a la adquisición de vivienda habitual en nuestro país a través del IRPF. A continuación se revisan otros incentivos, como las ayudas directas al alquiler de los últimos años. En el cuarto apartado, se analiza (para el periodo 2001-2008) la evolución recogida por las estadísticas oficiales en relación al mercado de vivienda en alquiler con el objeto de intentar determinar si la aplicación de medidas tanto de carácter nacional como auto-nómico ha servido para fomentar este tipo de tenencia. Finalmente, se presentan las conclusiones valorando especialmente la tan esperada equiparación de los incentivos al alquiler con los previstos para la adquisición de vivienda habitual en la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011.
El ámbito temporal de estudio es todo el periodo democrático, en el caso de la revisión legislativa, y de 2001-2008 en el caso de la valoración de las medidas sobre el mercado del alquiler. Se ha seleccionado este periodo por ser para el que hay
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datos oficiales relativos a la evolución, año por año, de la vivienda en alquiler. No obstante hay que considerar desde el inicio dos condicionantes:
Posiblemente las cifras no sean del todo reales, como ya se ha puesto de manifiesto pues, entre otros motivos, la falta de incentivos o el difícil acceso a los mismos, puede favorecer la "ocultación" de este tipo de viviendas. Es posible que muchos arrendadores no hayan declarado sus ingresos por arrendamiento si resulta más rentable ocultarlos y realizar una imputación de renta por una vivienda supuestamente vacía.
Este periodo ha coincidido con el boom inmobiliario de nuestro país durante el cual el régimen de tenencia ha sido claramente preferido por los ciudadanos.
El régimen de tenencia de la vivienda habitual que prima en nuestro país es el de propiedad, algo que resulta lógico si atendemos al tratamiento preferencial que, desde el punto de vista tributario, ha tenido la adquisición de vivienda en España como se analiza a continuación.
Para la realización de esta valoración se presentan, en primer lugar, el conjunto de medidas tributarias relativas a la adquisición de vivienda habitual en España durante el periodo democrático. A continuación se presentan las medidas tributarias relativas a la tenencia en régimen de alquiler. Una sencilla comparación de ambos grupos de medidas muestra cómo nuestro sistema impositivo ha primado a través del IRPF, de forma notoria y evidente, la adquisición de vivienda sin otorgar apenas incentivo alguno a la tenencia en régimen de alquiler, hasta la supresión fáctica de la deducción por adquisición de vivienda efectuada en la actualidad por la Ley 39/2009, de 22 de diciembre.
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El incentivo fiscal que, desde hace décadas, ha centrado la política tributaria en materia de vivienda ha sido la posibilidad de deducir en la cuota del IRPF parte de las cantidades satisfechas por la adquisición de vivienda habitual. La tabla nº 1 recoge la evolución que ha experimentado la regulación de dicha deducción por inversión en vivienda habitual, desde la llegada de la democracia.
Como se aprecia en la tabla anterior, la adquisición de vivienda habitual ha contado con una importante deducción en el IRPF que no atendía a las circunstancias personales y familiares del sujeto pasivo. Con carácter general, en toda la evolución normativa, la deducción ha sido del 15 por 100 de las cantidades satisfechas, a excepción del 17 por 100 para las viviendas de nueva construcción que introdujo la Ley 48/1985, de 27 de diciembre, de reforma parcial de la Ley 44/1978 de 8 de septiembre, reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, vigente entre ese año y 1992, así como los porcentajes incrementados del 20 y 25 por 100 en los casos de financiación ajena de la vivienda, vigentes entre 1999 y 2006. Estos porcentajes incrementados, como se explicará más abajo, han demostrado ser un fuerte incentivo al endeudamiento para financiar la compra de vivienda, posibilitando muchas veces la compra de inmuebles cuyos precios se habían ido disparando como fruto de la especulación.
En cuanto a la base de la deducción, pueden observarse tres situaciones:
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Tabla nº 1.Regulación de la deducción por adquisición de vivienda habitual. Evolución normativa.
[VER PDF ADJUNTO]
* Vid. BORGIA, S., FERNÁNDEZ, M.A. y NAVAU, P. (2011) "La vivienda en alquiler en España: pasado, presente y futuro de la política legislativa estatal.", Revista Jurídica de Castilla y León, nº 24, mayo 2011.
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- La Ley 48/1985, de 27 de diciembre, establecía el límite de la base de deducción en el 30 por 100 de la base imponible del sujeto pasivo, lo que vulneraba los principios constitucionales de capacidad económica y de igualdad, pues la cantidad deducible era mayor cuanto mayor era la base imponible del contribuyente, beneficiando más a los ciudadanos con mayores ingresos1.
- Posteriormente, la Ley 40/1998 de 9 de diciembre, reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y Otras Normas Tributarias estableció una base máxima de deducción, igual para todos los contribuyentes, de 9.015,18 euros anuales, lo cual ha sido valorado positivamente desde el punto de vista de la equidad tributaria, al ser más respetuosa con el principio de igualdad2.
- Finalmente, en este momento, la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011, al dar nueva redacción al art. 68.1 de la Ley 35/2006, reguladora del IRPF, también establece una base máxima de deducción de 9.040 euros anuales, si bien introduce la novedad de ponderar la dicha base máxima de deducción en función de la base imponible del sujeto pasivo: si la base imponible no supera los 17.707,20 € anuales, la base de la deducción es de 9.040 € anuales pero, cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20€ anuales, la base de la deducción es el importe que resulta de restar a 9.040 € el
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resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 € anuales3.
Esta reforma, en tanto que introduce la graduación de la base de la deducción en función del nivel de renta, podría considerarse un acierto al tener en cuenta la capacidad económica del sujeto pasivo, pues a mayor base imponible menor es la base de la deducción. Sigue la línea que venía siendo demandada por un sector de la doctrina científica4.
No obstante, el gran cambio experimentado...
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