La tributación de la condición resolutoria explícita en el impuesto sobre actos jurídicos documentados

AutorJuan Calvo Vergez
CargoProfesor Titular de Derecho Financiero y Tributario, Universidad de Extremadura
Páginas10-58

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I Consideraciones generales

Como es sabido establece el art. 11 de la Ley Hipotecaria (LH) que "La expresión del aplazamiento del pago, conforme al artículo anterior, no surtirá efectos en perjuicio de terceros, a menos que se garantice aquel con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie".1

Con carácter general, es la necesidad ante la que se encuentran numerosos vendedores de reforzar sus derechos frente al comprador en aras de lograr mayores facultades que las otorgadas por el art. 1124 del Código Civil (C.C.) la que justifica la inserción dentro del contrato de compraventa de una cláusula en virtud de la cual convienen las partes que la falta de pago del precio o, en su caso, de alguno de sus plazos al

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vencimiento del término establecido dé lugar a la resolución de pleno derecho de la venta. Surge así el llamado "pacto comisorio", contemplado en el art. 1504 del citado Código y cuyo origen se remonta a la Lex Commisoria romana.

Tradicionalmente ha venido estimándose a este respecto que nos hallamos ante un pacto que determina la introducción de una auténtica condición resolutoria potestativa a favor del vendedor, pudiendo optar éste por la resolución o, en su caso, por el cumplimiento del contrato, exigiéndose el pago del precio. No obstante podría considerarse igualmente que dicho pacto no representa sino un mero convenio fortalecedor de la facultad resolutoria inherente a toda clase de contrato generador de obligaciones recíprocas para cada una de las partes intervinientes en el mismo o, más precisamente, un medio destinado al restablecimiento del equilibrio que ha de existir entre las prestaciones contractuales en aquellos supuestos en los que dicho equilibrio hubiese quedado vulnerado por un impago.

Debe precisarse, sin embargo, que la resolución de la venta no se producirá de manera automática ya que, al amparo de lo establecido en el citado art. 1504 del Código Civil, resulta exigible el previo requerimiento judicial o notarial al comprador ó, tal y como precisa el art. 59 del Reglamento Hipotecario (RH), la notificación de la voluntad de dar por resuelta la compraventa2. Y en el supuesto de que la parte

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requerida no se allanase a la resolución sino que la rechazara oponiendo circunstancias tales como la inexistencia del propio pacto, la realización del pago, el no transcurso del término, etc., dicha resolución habría de ser estimada y declarada por el órgano judicial.3

Por otra parte todo pacto comisorio presenta una eficacia erga omnes, siempre y cuando se cumpla un determinado condicionante al que nos referiremos a continuación. Téngase presente que, tal y como dispone el art. 10 de la Ley Hipotecaria, en la inscripción de aquellos contratos en los que hubiese mediado precio o entrega en metálico habrá de hacerse constar el que resulte del título, así como la forma en la que se hubiese hecho o convenido el pago, determinando esta circunstancia la obligatoriedad de la constancia registral de su aplazamiento, que no supone una mención en sentido técnico sino una circunstancia que forma parte del contenido del negocio jurídico inscrito. Ahora bien, tal y como hemos tenido oportunidad de precisar al enunciar el contenido del art. 11 de la LH, la expresión del aplazamiento del pago no surte efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se otorgue a la falta de pago el carácter de condición resolutoria expresa.

Como regla general, en los actos o contratos sometidos a condición suspensiva, mientras ésta no se cumpla no se produce efecto jurídico alguno, esto es, no nacen los derechos y obli

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gaciones, sino que se hallan expectantes4. Por el contrario en los supuestos de condición resolutoria el acto o contrato surte

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sus efectos como si se hubiera realizado pura y simplemente, si bien los mismos quedan sometidos al riesgo eventual de su resolución si la condición se cumpliera. De acuerdo con lo anterior, si la condición fuera realmente suspensiva el contrato de compraventa no habría producido efecto alguno, en tanto la condición estuviera pendiente.5

En efecto, tal y como se afirma en la Sentencia del TSJ. de la Comunidad Valenciana de 19 de noviembre de 2007, si la condición establecida por las partes adquiriese un carácter auténti

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camente suspensivo es indiscutible que no se habría producido efecto alguno, por lo que carecería de sentido regular el efecto resolutorio propio de las condiciones resolutorias, efecto que las partes no han podido eludir, dado que el contrato de compraventa se habría cumplido íntegramente por el vendedor al entregar la cosa vendida y parcialmente por el comprador al pagar parte del precio. De lo contrario ningún sentido tiene que se diga que "el contrato quedará extinguido de no cumplirse la condición", pues si realmente estuviéramos ante una condición suspensiva éste no hubiera nacido al quedar suspendido hasta el cumplimiento de aquélla al tiempo que ninguna obligación hubiera nacido entre las partes. Debido precisamente a ello concluye el Tribunal que la condición y aplazamiento del pago establecido no es sino una condición resolutoria y no suspensiva, pues de lo contrario resultaría difícil de entender que figure inscrita la finca en el registro de la propiedad a favor de la parte actora como propietaria.

Más recientemente puede aludirse a este respecto a la Sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 10 de septiembre de 2009. La cuestión que se dilucidaba en el recurso interpuesto al efecto que dio lugar a la citada Sentencia era la distinta interpretación de las condiciones contenidas en una escritura de compraventa con fecha de 9 de noviembre de 1994. La parte actora entendía que se trataba de condiciones suspensivas, como así también la Oficina gestora, pero no el TEAR, que las calificó de resolutorias, mientras que el TEAC estimó que se trataba de condiciones suspensivas, si bien las mismas debían de entenderse que cumplidas, habiéndose producido en consecuencia el hecho imponible. Consideraba concretamente el TEAC que, conociendo las partes el estado de cargas y gravámenes que pesaba sobre las fincas, la condición impuesta de que se inscribiera "libre de cargas" no podía suspender la eficacia del contrato, ya que ello supondría dejar en manos de la parte vendedora el cumplimiento de la condición, lo que no permite el art. 1115 del Código Civil.

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Como es sabido el art. 2.2 del RDLeg. 1/1993 no deja en manos de las partes la calificación jurídica de las condiciones, sino que ésta debe hacerse conforme a las prescripciones del Código Civil. Tal y como precisa el art. 2.1 del citado Texto Refundido, debe atenderse a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado. La cuestión a resolver reside por tanto en determinar la naturaleza jurídica de la cláusula de la que se hace depender suspensivamente lo pactado en escritura. Pues bien, tal y como precisa el Tribunal, constituye una cuestión de hecho y no de derecho el determinar si las partes han querido una condición suspensiva o resolutoria, si bien en ciertos casos puede resultar difícil establecerlo, porque el mismo resultado puede conseguirse suspendiendo los efectos del negocio hasta que un hecho incierto se realice o resolviéndolos si este hecho no llega a realizarse. Y para resolver las dudas que puedan llegar a plantearse suele recurrirse a las normas sobre interpretación de la declaración, ya que la ley no establece, como regla general, ninguna presunción a favor de una y otra clase de condición, no siendo decisivo que el deudor haya realizado o no la prestación porque es posible que, a pesar de ser la condición suspensiva, el deudor haya pagado o que, siendo resolutoria, incumpla la obligación. En el concreto supuesto de autos analizado por el Tribunal las fincas en cuestión no llegaron realmente a transmitirse, no habiendo sido canceladas las cargas que pesaban sobre las mismas, e incumpliéndose la condición correspondiente. Existe además una certificación del Registro de la Propiedad por la que consta que las fincas quedaron reinscritas a favor del anterior titular. Y, en base a ello, concluyó el Tribunal que la segunda de las condiciones no se cumplió y que no hubo transmisión y, en consecuencia, no surgió el hecho imponible.

En definitiva dentro del ámbito del ITPyAJD, tratándose de una condición suspensiva y siendo gravado el negocio al que se incorpora por la Modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (al gravarse precisamente el acto o contrato traslativo o equiparado a las transmisiones), al no realizarse ésta no se

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exige el Impuesto hasta que no se cumpla lo previsto como condición. En cambio, cuando lo que resulta sometido a gravamen es la escritura que recoge dicho acto o contrato, al gravarse el documento que formaliza el negocio y no éste, el gravamen resulta exigido desde el instante de la formalización, sin que el que contenga condiciones suspensivas modifique este tratamiento.

Realmente la existencia de este tipo de cláusulas suspensivas no afecta a la escritura en sí, sino al...

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