El tratamiento registral de las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas
| Autor | Laura Zumaquero Gil |
| Cargo | Profesora Ayudante-Doctora. Departamento de Derecho Civil, Derecho Eclesiástico del Estado y Derecho Romano |
| Páginas | 827-860 |
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La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del
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sistema hipotecario y financiero, otorga nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria, estableciendo, en su párrafo segundo, la obligación del registrador de hacer constar en el Registro las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas en los mismos términos en los que aparecen en la escritura de constitución, siempre y cuando se trate de entidades contempladas en el artículo 2 de la Ley y se haya obtenido la calificación registral favorable de las cláusulas de contenido real. Este precepto ha sido objeto de distintas interpretaciones por parte de la doctrina científica, dividida entre aquellos autores que consideran que el legislador ordena la mera transcripción de la cláusula en cuestión, sin que pueda entrarse a valorar la validez del contenido de la misma; y aquellos otros que defienden la inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado y, por consiguiente, su calificación al tratarse de cláusulas que inciden directamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha interpretado la expresión «hacer constar» en el sentido de un mandato dirigido a los registradores para que realicen una mera transcripción de las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas que tuviesen vocación de acceder al Registro a efectos de publicidad noticia. Esto hace que queden excluidas del control de legalidad, ya que el hecho de transcribir no permite entrar a valorar su contenido.
La aplicación de esta doctrina ha supuesto un grave problema en el caso de contratos celebrados con consumidores, puesto que ha permitido que prosperen multitud de ejecuciones hipotecarias con fundamento en cláusulas de vencimiento anticipado nulas por abusivas.
Este criterio ha sido recientemente modificado por la Dirección General de los Registros y del Notariado al permitir que el registrador deniegue el acceso al Registro de la propiedad de las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas, si tras una previa labor calificadora detecta el carácter abusivo de la misma, no siendo necesario, tal y como se venía exigiendo con anterioridad, que se haya dictado una sentencia judicial previa que declare la cláusula nula por abusiva. Simplemente bastará con que se determine su abusividad a partir de criterios objetivos que no requieran de valoración de las circunstancias del caso concreto.
Esto supone una nueva restricción a la función calificadora de los regis-tradores, que siguen sin gozar de plena autonomía a la hora de controlar la legalidad de las cláusulas de vencimiento anticipado contenidas en las escrituras. De hecho, solamente podrán denegar el acceso al Registro de las cláusulas de vencimiento anticipado si existe una sentencia judicial que declare su nulidad (sin necesidad de que haya sido inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación), si infringen normas imperativas o prohibitivas o cuando la determinación del carácter abusivo de la cláusula pueda realizarse de forma objetiva sin tener en cuenta las circunstancias del caso concreto; esto es, cuando puedan insertarse en la llamada lista negra de cláusulas abusivas.
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En aplicación de esta nueva doctrina, el registrador deberá permitir el acceso al Registro de aquellas cláusulas que resulten abusivas en virtud de los parámetros que establece el artículo 82 del Texto Refundido de Consumidores y Usuarios, pero que no han sido objeto de pronunciamiento judicial ni pueden incardinarse en alguno de los supuestos contemplados en los artículos 85 a 91 del Texto Refundido de Consumidores.
A lo largo de este trabajo reflexionaremos acerca de la necesidad de reabrir el debate sobre el control registral de las cláusulas abusivas y, en particular, de las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas a partir de la reciente doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
El registrador de la propiedad en el ejercicio de su función calificadora debe controlar la legalidad de los documentos que se presenten a Registro para su inscripción. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece el alcance de esta calificación, señalando que el control de legalidad debe extenderse no solo a las formas extrínsecas del documento presentado, sino también a la capacidad de las partes y a su validez, cuando se trate de escrituras públicas1.
Calificar supone, en palabras de PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS (2001, p. 552), «decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos por la ley para ser registrable»2; o -como afirma LACRUZ (1979, p. 127)- «examinar los diversos aspectos del instrumento supuestamente inscribible sometidos al juicio del registrador, para decidir si el acto o contrato contenido en él puede tener acceso a los libros o bien si debe denegar la práctica del asiento»3. El registrador comprobará y examinará la legalidad de los títulos presentados antes de proceder a la inscripción de los mismos registrándolos, si ello es procedente, o denegando o suspendiendo su inscripción, cuando no sean conformes a Derecho4. En el caso de las escrituras públicas de hipoteca la calificación se proyecta sobre la validez del acto inscribible, pero también sobre la existencia y condiciones del derecho adquirido5.
La calificación de los títulos inscribibles es el medio adecuado para hacer efectivo el principio de legalidad que impone que los títulos sobre los que se pretende la inscripción sean sometidos a examen con el objetivo de que al Registro solamente tengan acceso los títulos válidos desde un punto de vista formal y material, lo que concuerda con un sistema registral en el cual lo que accede al Registro se presume exacto o acorde con la realidad jurídica6. Con los medios que posee, el registrador decidirá si el documento que se presenta a inscripción reúne los requisitos para su acceso al Registro. Entre los medios
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de que dispone el registrador se incluyen las leyes que integran nuestro Ordenamiento jurídico, de tal modo que el registrador deberá comprobar si los documentos presentados a inscripción se adecuan o no a ellas7.
En el caso de los contratos con condiciones generales de la contratación celebrados con consumidores ha sido una cuestión bastante discutida si su clausulado podía ser objeto de control por parte del registrador, de manera que pudiera suspender la inscripción en el caso de detectar cláusulas abusivas. La posición que la Dirección General de los Registros y del Notariado ha mantenido sobre este particular desde los años noventa ha sido la de negar que el registrador pueda realizar un control de legalidad sobre las condiciones generales suspendiendo la inscripción, si no ha existido previamente una sentencia judicial que así las declare y haya sido inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, exigencia esta última que se ha visto suavizada en resoluciones posteriores en las que únicamente se exige que se haya dictado sentencia judicial declarando su nulidad. El argumento principal reside en que los medios de que dispone el registrador para la calificación le impiden conocer verdaderamente el carácter abusivo de la cláusula, ya que para ello necesita atender a circunstancias extrarregistrales. Conceptos como «la buena fe» y «el justo equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes» son conceptos imprecisos o indeterminados que hay que valorar para determinar si una cláusula es abusiva o no, y esos conceptos no pueden extraerse de la propia escritura. Admitir dicho control implicaría -a juicio de la Dirección General- otorgarle al registrador funciones jurisdiccionales que no posee8.
Este criterio ha sido defendido por la Dirección General de los Registros y del Notariado no solo bajo la vigencia de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU), sino también tras la Directiva 93/13/CCE, de 5 de abril, del Consejo sobre cláusulas abusivas e incluso tras la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU)9. Mientras inicialmente se hacía referencia a que la regulación del artículo 10 LGDCU no podía ser aplicable ipso iure, posteriormente se pasa a defender la falta de medios del registrador para apreciar el carácter abusivo de una cláusula10.
Esta tesis ha sido admitida por un amplio sector de la doctrina científica que ha visto con buenos ojos que el registrador no entre a valorar el carácter abusivo de las condiciones generales del contrato11. Sin embargo, no falta autores que se han mostrado favorables a la calificación por parte del registrador de las cláusulas abusivas de los contratos. En este sentido, se han manifestado MIQUEL GONZÁLEZ (2011, p. 768)12, BUSTO LAGO (2001, p. 1963)13, ALBIEZ DOHRMANN (1993, p. 1437)14, GALLEGO DOMÍNGUEZ (2006, p. 718)15o BALLUGUERA GÓMEZ (2000, p. 29)16. Para estos autores el control de validez es un control legal que no requiere de sentencia judicial para que
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dichas cláusulas puedan tenerse por no puestas, teniendo en cuenta los efectos que el legislador prevé para el caso de cláusulas abusivas.
Que el control de validez es un control legal ha sido admitido por el Tribunal...
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