El tratamiento de la figura en otros ordenamientos

AutorCristina Berenguer Albaladejo
Páginas33-147

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1. Derecho francés
1.1. Consideraciones generales
1.1.1. El patrimonio inmobiliario como medio de financiación de las necesidades de las «personnes agées»: vente en viager y bail a nourriture

Francia, como el resto de Europa, se enfrenta a un progresivo aumento de las denominas «personnes agées»1. Al envejecimiento de la población y al descenso de la natalidad se unen otras preocupaciones actuales como la precariedad laboral y la fragilidad de los sistemas de pensiones. Cada individuo es consciente de que deberá prepararse para una etapa de su vida en la que sus rentas serán inferiores a las que percibía cuando se encontraba activo. Por ello, el ahorro personal se convierte en la forma más segura de hacer frente a la disminución del poder adquisitivo. Según un informe conjunto elaborado por la Inspection Générale des Finances (IGF), el Conseil Général des Ponts et Chaussées (CGPC) y la Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) titulado «Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgée» y presentado a los Ministros de Finanzas y Alojamiento en julio de 2004, la situación de los jubilados se verá deteriorada en las próximas décadas. Sin embargo, esta degradación de los sistemas de pensiones será progresiva y no alcanzará su apogeo hasta pasados al menos veinte años. Por tanto, la necesidad de recursos complementarios a la que dará lugar dicha degradación también será progresiva2.

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Un dato relevante a tener en cuenta es que este colectivo de la población suele ser propietario de su residencia habitual. A pesar de ello, es sorprendente que los debates sobre la financiación de la jubilación en Francia no hagan referencia alguna al empleo del patrimonio de las personas mayores como alternativa para cubrir los riesgos de la vejez3.

Es el momento de sacar del olvido figuras existentes en el sistema jurídico francés pero escasamente utilizadas, que podrían erigirse en útiles adecuados a este fin. Nos estamos refiriendo a los contratos conocidos en Francia como vente en viager y bail à nourriture.

En el seno del 102º Congreso de Notarios de Francia celebrado en Estrasburgo los días 21 a 24 de mayo de 2006, se puso de relieve el rol que dichas figuras podían jugar en la financiación de las necesidades de las personas vulnerables4. Hemos afirmado que un gran número de personas mayores gozan en propiedad de activos inmobiliarios, sin embargo, en muchos casos, las escasas pensiones que perciben les impiden incluso hacer frente a las cargas derivadas de su derecho5. Si esto es así, ¿cómo podrán costearse, por ejemplo, los cuantiosos gastos derivados de una enfermedad que las convierta en sujetos dependientes? Mediante estos contratos se evita el recurso a la solidaridad nacional y se pretende estimular la solidaridad entre individuos, sean parientes o no, adaptándose por su flexibilidad a la diversidad de situaciones con las que nos encontramos hoy en día6. Algún autor las concibe como formas no altruistas de solidaridad que permiten a las personnes âgées recibir prestaciones vitalicias mediante la cesión de su inmueble, facilitando a su vez el acceso a la propiedad de las personas más jóvenes7.

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De ambas modalidades contractuales, vente en viager y bail à nourriture, se ha afirmado su arcaísmo y su poca difusión. Sin embargo, desde hace algunos años se han tratado de redescubrir los importantes beneficios que se pueden derivar de su correcta utilización8. Además, como afirma la doctrina en concreto respecto al bail à nourriture, su existencia en la vida real y los frecuentes litigios que conlleva y de los que conocen los tribunales, ponen de manifiesto que dicha institución sigue viva en la actualidad9.

En la práctica, la forma más habitual de llevar a cabo un bail à nourriture o una vente en viager es mediante la cesión de un bien inmueble a cambio de un precio convertido en la carga para el adquirente, bien de alimentar y mantener al cedente proporcionándole todo lo necesario para su vida, bien de pagarle una renta vitalicia en dinero. Por tanto, de lo que se trataría en ambos supuestos es de acudir al patrimonio inmobiliario para financiar las necesidades de las personas10.

Las principales críticas llevadas a cabo sobre estos contratos giran en torno a la cuestión de la propiedad en sus diversas dimensiones11.

Ambas convenciones se consideran «ventas a fondo perdido», lo que significa que a la muerte del vendedor —en nuestro caso la personne âgée— los sucesores no van a heredar ni el bien cedido, ni un capital que lo sustituya12. Por ello han sido considerados mecanismos indirec-

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tos de desheredación que defraudan las expectativas de los futuros herederos. Sin embargo, los mismos autores que exponen las críticas, reducen estos miedos alegando que los posibles abusos que pueden cometerse no deben llevar a prohibir una práctica que conlleva numerosas ventajas13.

Frente a quienes consideran que se trata de una figura poco utilizada y que tiende a desaparecer14, se mantiene firme el sector doctrinal que afirma que los problemas suscitados de forma recurrente ante los tribunales por este contrato, demuestran que se trata de una institución que sigue viva y cuya utilidad se incrementará en un futuro muy cercano15.

1.2. Configuración jurídica del contrato
1.2.1. La creación jurisprudencial del concepto de bail à nourriture

Conocido desde antaño como bail à nourriture, este contrato, que a diferencia del de renta vitalicia carece de normativa jurídica específica que lo regule, ha sido configurado a lo largo de los años por la abundante jurisprudencia y paradójicamente escasa doctrina, que se ha ocupado de él. En lugar de ceder sus bienes a cambio de una renta en dinero, algunas personas prefieren que se establezca a su favor un compromiso diferente. Por eso, estipulan que serán alojadas, alimentadas, mantenidas y liberadas de gastos, durante su vida, por la persona con la que contratan16. Las numerosas sentencias dictadas sobre

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esta materia reflejan la cantidad de problemas que se derivan de este contrato y recogen una pluralidad de casos interesantes que merecen toda nuestra atención.

A pesar de que el Código civil de 1804 guarda silencio sobre este contrato, las diferentes leyes fiscales, tanto anteriores como posteriores al mismo, sí recogen entre sus preceptos un pacto al que denominan «bail ou convention pour nourriture»17. Esta mención de la figura evidencia su licitud y su adecuación a los principios generales que rigen los contratos. En este sentido, M. DUVERGIER considera que «la convención por la que una persona se obliga a alimentar y cuidar a otra a cambio de una renta anual no es contraria en absoluto a las leyes y a las buenas costumbres»18.

Practicado en el Ancien Droit a través de una diversidad de instituciones que se configuran como precedentes de lo que hoy entendemos como bail à nourriture, a saber, bail à nourriture de mineurs, démissions de bien» y dots monials19, este contrato cae en el olvido durante buena parte del siglo XIX, período en el que las únicas referencias doctrinales existentes están recogidas en los...

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