Traspaso de local de negocio

AutorF. Javier García Gil
Cargo del AutorMagistrado. Doctor en Derecho
Páginas211-226

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I Concepto de traspaso

La Ley considera traspaso, a sus efectos, la cesión mediante precio del local de negocio, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, que queda subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento (art. 29).

El derecho de traspaso no es una consecuencia natural del contrato de arrendamiento, sino una regulación legal, que en la Ley se configura como un privilegio, tendente a proteger a la empresa, concebida como una entidad u organización económica autónoma, que, si bien no es independiente del arrendatario, está perfectamente diferenciada del mismo (S.TS de 9-5-1967).

De la dicción del precepto, que define el traspaso « a los efectos» de la Ley, se deduce, como señala la S.TS de 22-4-1952, que puede existir un traspaso «real», es decir, la introducción de una tercera persona en el local arrendado, aunque no exista un traspaso en sentido legal, realizado previo cumplimiento de los requisitos legales, susceptible de dar lugar a la resolución del contrato, añadiendo la S.TS de 4-11-1958 que el contrato de traspaso existe y produce sus efectos, aunque no se cumplan los requisitos previstos en la norma, siempre que concurran los del consentimiento, objeto y causa.

Abunda en esta idea la S.AP Barcelona de 25-6-1999: «... De la jurisprudencia sentada por las sentencias del T.S, entre otras, de 22 de abril de 1952 (que, a su vez, ratifica las de 10 de julio y 8 de mayo de 1950) 6 de octubre de 1952 y 4 de noviembre de 1958, se advierte que una cosa es el traspaso realizado cumpliendo los requisitos legales y otra el traspaso sin que éstos se den. En ambos casos existirá el traspaso como tal, si bien en el segundo supuesto el arrendador no tendrá por qué reconocerlo como válido y podrá pedir la resolución del arrendamiento, mientras que cuando dicho arrendador lo admite como bueno y otorga un consentimiento, producirá respecto a terceros el mismo efecto que el primero (SS.TS de 27 de septiembre de 1962, 2 de diciembre de 1963, 9 de marzo de 1967)».

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El derecho de traspaso de los locales de negocio arrendados es un derecho del que única y exclusivamente puede ser titular el correspondiente arrendatario. Si éste renuncia a su exclusivo derecho de traspaso, renuncia que es legalmente factible, conforme al artículo 6.3 de la Ley locativa, el expresado derecho se extingue o deviene inexistente, pero no pasa a ser titular del mismo el arrendador, ya que éste (una vez extinguido el arrendamiento) puede volver a arrendar a otra persona, pero no a virtud del expresado derecho de traspaso (extinguido o inexistente como consecuencia de la renuncia que hizo al mismo el anterior arrendatario), sino simplemente con base en su derecho de propiedad sobre el local que nuevamente se propone arrendar (S.TS 18-10-1999).

La disposición transitoria 3ª de la LAU de 1994, en los arrendamientos anteriores a 9-5-1985, permite al arrendatario actual y a su cónyuge, si se hubiera subrogado en el contrato, traspasar el local de negocio e los términos previstos en el artículo 32 de la Ley de 1964.

El cesionario ha de ser un tercero ajeno al contrato de arrendamiento que se cede, condición que no concurre en quien está ligado por vinculo matrimonial con el formal y aparente arrendatario en el momento de la firma del contrato, que pasa a ostentar una cotitularidad material, aunque no se exteriorice en aquél, del local (S.AP Madrid 14-12-1998).

El traspaso no supone de forma imperiosa que el nuevo arrendatario entre en la relación locativa en las mismas y exactas circunstancias negociales que el traspasante. No hay ninguna norma de orden público que exija tal comportamiento jurídico; antes bien, el artículo 1.255 del CCivil rige con todo su vigor (S.AP Zaragoza 22-12-1997).

Si bien el artículo 29 integra en la definición del traspaso la cesión sin existencias, el artículo 41 de la Ley contempla también el traspaso con venta de existencias, mercaderías, enseres o instalaciones, lo que autoriza a entender que este elemento negativo no caracteriza conceptualmente la figura jurídica considerada, que, realmente, admite ambas modalidades, cesión sin existencias y cesión con existencias.

Sin embargo, mientras subsista, la Ley no reputa traspaso la asociación que exclusivamente, entre sí, realicen los hijos del titular arrendatario del local de negocio que hubiere fallecido, aunque forme parte de ella el cónyuge sobreviviente (art. 31.1).

La jurisprudencia ha puntualizado que en la expresión «asociación» han de entenderse comprendidas las sociedades de hecho o simples comunidades carentes de personalidad jurídica, sin que sea necesario que la asociación se constituya con los requisitos les necesarios para que se le otorgue personalidad jurídica (S.TS de 25-5-1970), si bien la misma ha de tener carácter perso-Page 213nalista, excluyéndose las de carácter capitalista, pues aunque en el término «asociación» que emplea la Ley pueden incluirse no sólo las sociedades de hecho o comunidades sin personalidad jurídica, sino también las que gozan de personalidad distinta a la de sus socios, deben, en cualquier caso, mantener su carácter personalista (S.AP Cádiz 9-9-1999).

Por ello, la doctrina legal excluye a las sociedades de responsabilidad limitada, sirviendo como ejemplo la S.T.S de 7-1-1991, en la que se aclara la imposibilidad de aplicar la excepción del artículo 31.1 de la LAU en supuestos no queridos por el legislador, ni tan siquiera al socaire de la interpretación social de las normas ex artículo 3.1 del CCivil, pues una sociedad de responsabilidad limitada, aun compuesta por el padre e hijos, pierde por completo su nota personal, implicando una limitación clara de la responsabilidad de los socios arrendatarios, pudiendo al propio tiempo, vulnerarse las normas imperativas sobre traspaso de locales de negocio, mediante la simple fórmula de la transmisión de las participaciones sociales.

Entiende ALBÁCAR que, aunque la norma no mencione a los nietos, éstos deben ser considerados como beneficiarios del derecho reconocido en el número 1º del artículo 31 cuando, por fallecimiento de unos padres, ostenten derecho de representación en la herencia del fallecido titular arrendatario del local de negocio.

Coincidimos con el citado autor en que, si bien la Ley no exige expresamente tal requisito, de su espíritu parece desprenderse la necesariedad de la dedicación del local por la asociación a la misma actividad desarrollada por el arrendatario, pues si la dedicación a negocio de la misma clase por el adquirente condiciona la viabilidad del traspaso, mayor razón hay para exigirla en un supuesto basado en la continuidad familiar del negocio ejercido por el titular fallecido.

Igualmente, creemos con él que de la dicción del apartado1 del citado artículo, que emplea la expresión «mientras subsista», se deduce que cuando la misma no subsista, por haberse disuelto o por otra causa, o cuando, desvirtuándose su carácter personal, se haya convertido en una sociedad capitalista, o si ha perdido se carácter familiar, mediante la admisión de socios extraños, habrá que estimar la existencia de traspaso.

También se niega la consideración de traspaso a la cesión que del local de negocio o del negocio mismo efectúe el arrendatario a una cooperativa u otra «unidad sindical», constituida con mayoría de los productores obreros que en él estuvieran empleados, aunque sí se reputa existente el traspaso cuando la que hubiere adquirido el local lo ceda a otro (art. 31. 2).

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En este supuesto, hay, ciertamente, una mutación subjetiva en la relación arrendaticia, pero habida cuenta de la finalidad social de la norma, la Ley excepciona la cesión, no reputándola como traspaso.

Finalmente, tampoco se reputa causado el traspaso, según el artículo 31.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en su redacción conforme al RDL 7/1989, de 29 de diciembre, en los casos de transformación, fusión o escisión de sociedades o entidades públicas o privadas.

En este sentido, declara la S.TS de 6-11-2002 que «el artículo 31, apartado cuarto de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, fue objeto de nueva redacción por Ley de 25 de julio de 1989, sobre reforma parcial y adaptación de la legislación mercantil a las Directivas comunitarias en materia de sociedades y modificación operada por Real Decreto 7/89, de 29 de diciembre, sobre Medidas Urgentes en materia presupuestaria, financiera y tributaria, modificación que pasó a la disposición adicional décima de la Ley 5/1990, de 29 de junio, quedando establecido que no se reputará traspaso en los casos en que tuviera lugar transformación, fusión o escisión de sociedades o entidades públicas y privadas con el derecho que se fija de subir la renta (Sentencias de 14-3-1995, 12-12-1996 y 4-10-1999) y por ello el arrendador en estos casos no puede instar la resolución del contrato, ya que el mismo se mantiene, pero no de forma imperativa para el arrendatario, que puede decidir continuar o no. No tiene lugar la extinción automática por la fusión, que en este caso se trata de un supuesto de absorción, y de conformidad a la escritura que la llevó a cabo, acomodada al artículo 283-2 de la Ley de Sociedades Anónimas, la sociedad absorbida quedó extinguida, adquiriendo todo su patrimonio la sociedad absorbente, la que de modo universal le sucedió en todos sus derechos y obligaciones y con...

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