El concepto de finca y la trascendencia de su descripción en el Registro de la Propiedad y en el Catastro

AutorRafael Arnaiz Eguren
CargoSecretario General del Centro Internacional de Derecho Registral
Páginas365-392

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Introducción

Para centrar la cuestión que ha de constituir el objeto de esta breve exposición, conviene partir de unas ideas previas. En efecto, parece alcanzar el Page 366 carácter de noción común y no discutida que el Registro de la Propiedad se configura como una institución jurídica cuya finalidad básica, desde el punto de vista social y económico, consiste en la prevención de conflictos jurídicos sobre la titularidad de los derechos sobre bienes inmuebles, de forma que se recorten hasta el máximo posible los costes de transacción inmobiliaria en un doble sentido. De una parte, mediante la disminución drástica de los costes de información, de tal modo que el adquirente tenga la plena seguridad de que el transmitente del derecho, cuya enajenación oferta, es realmente el legitimado para la transacción en proyecto. De otra, mediante la eliminación de los costes de vigilancia, lo que se consigue si el adquirente llega a ejercitar una titularidad inatacable, contra la que no quepa formular acciones provenientes de un tercero que pretende ostentar un mejor derecho sobre el bien adquirido.(*)

No insistiremos sobre esta materia, puesto que ha sido ya ampliamente recogida en distintas publicaciones y trabajos, que prácticamente podemos centrar en las opiniones de Mattews, Demsetz, Lepage, Schäfer, Ott, Norh y Thomas, sobre diferentes aspectos de la eficacia de los sistemas registral y catastral, estructuradas por Fernando P. Méndez en la ponencia presentada al XI Congreso Internacional de Derecho Registral (Lisboa 1996). También debemos citar como fuente básica en esta materia el criterio sostenido por el Banco Mundial en su Informe «Land registration and titling projects in ECA Countries».

De todas estas aportaciones resulta claro que de los distintos sistemas de Registro Inmobiliario el más recomendable, por su eficacia, es el denominado Registro de Titularidades, en la terminología anglosajona «Titles Registration System», cuyas notas características se centran en que la información y efectos protectores que proporciona se refieren tanto a la titularidad y delimitación del derecho sobre el inmueble como a las cargas que lo gravan, cualquiera que sea su origen, y a las facultades dispositivas del dueño.

Para concretar de forma breve su efecto esencial puede utilizarse el término «intabulación del derecho». Desde el momento en que el derecho se publica en el Registro, el «derecho publicado» es el único que necesita conocer quien pretenda contratar sobre el mismo. En este sentido, producida la intabulación, es indiferente para quien pretende contratar que existan o no titulares extraños al contenido del Registro, puesto que la información que recibe de éste goza de una presunción de exactitud e integridad. Se trata de una situación jurídica similar a la de la letra de cambio. Al tenedor le basta la aceptación por el librado, sin necesidad de probar la existencia de la deuda u otras circunstancias del débito no contenidas en el documento cambiario.

Según el sistema civil de que se trate, esta situación de protección plena resultante de lo que hemos llamado intabulación o definición registral de los «property rights» puede producir efectos plenos, incluso entre las partes, o generar efectos solamente respecto de terceros. En este último caso, la con-Page 367secuencia protectora del sistema nace de la eficacia autónoma del propio asiento registral. En la práctica, ambos subtipos de Registro producen idénticos efectos protectores en orden a la seguridad del adquirente y a la disminución de costes de transacción, aunque en relación a otros aspectos existen diferencias importantes entre ellos.

Así siguiendo a Méndez González puede decirse que las notas diferenciadoras del Registro de Titularidades o «Titles Registration System» son las siguientes:

  1. Las barreras de entrada en el sistema son muy exigentes. Sólo los títulos que se ajustan plenamente a la legalidad acceden al Registro.

  2. El acento de este tipo de sistemas no se pone en inscribirlo todo para evitar la existencia de titulares desconocidos, como ocurre en los sistemas denominados de Registro de documentos, sino en inscribir sólo lo que es verdadero y legítimo, de tal forma que para el tercero que contrata el que aparece como posible transmíteme tenga el carácter de titular verdadero y único. El asiento prevalece siempre frente al título no inscrito y eso requiere que el filtro de entrada tenga un perfil muy alto y además un esfuerzo legislativo para definir su alcance y la preparación y características del profesional al que ha de imputarse la función de calificar la legalidad del propio título.

  3. La falta de inscripción, es decir de intabulación del derecho, genera en el adquirente un riesgo evidente que se traduce en la práctica en un coste de vigilancia importante, pues puede sufrir una privación inconsentida y no deseada, lo que desde el punto de vista económico da lugar a una transacción ineficiente. En definitiva, con un Registro inmobiliario de este tipo la averiguación de la titularidad del transmitente y la vigilancia del derecho se sustituyen por una información inicial plena y la protección absoluta del adquirente.

  4. La organización del sistema es compleja, puesto que no basta la ordenación de los títulos por orden meramente cronológico, sino que también exige el respeto a diferentes principios:

Principio de folio real-Cada finca o inmueble debe constar en un folio o ficha independiente, de tal forma que el conjunto de derechos inscritos sobre un mismo objeto pueda publicarse y conocerse tomando como unidad de cuenta el propio inmueble sobre el que recae la totalidad de titularidades existentes sobre el mismo.

Principio de exclusividad específica.-Por cada derecho o «property right» identificable debe practicarse un asiento independiente. Además, los derechos incompatibles se excluyen entre sí conforme a mecanismos perfectamente definidos, como la prioridad registral y el tracto sucesivo.

Principio de exclusividad genérica.-Se admite como mecanismo de protección de los «property rights» únicamente la institución del Registro, lo que Page 368 excluye la competencia interna entre sistemas y, en la terminología económica, convierte al Registro de la Propiedad en un monopolio de los llamados «naturales».

Por tanto, desde el punto de vista de su nivel de seguridad no cabe duda que los denominados «titles registration systems» ofrecen dos ventajas esenciales. Como hemos dicho antes, disminuyen o evitan el coste total de transacción al limitar el de información y suprimir el de vigilancia y, como consecuencia de lo anterior, al reforzar el sistema de seguridad preventiva impiden o dificultan el éxito de comportamientos estratégicos basados en la información privilegiada y la actuación de agentes perturbadores del tipo «free rider». El sistema cuyas notas genéricas destacamos, se desarrolla plenamente en el siglo pasado, como luego veremos, si bien sus principios inspiradores nacen de los antecedentes germánicos, hoy acogidos con más o menos variantes en diferentes países.

El sistema de Folio Real nos lleva al estudio de los diferentes puntos de vista desde los cuales el objeto del derecho o «property right» se puede contemplar:

    - Si tenemos en cuenta la titularidad de la parcela o del edificio, ello nos conduce al concepto de Bien Inmueble.

    - Si consideramos la descripción formal del objeto y de los «property rights» en el Registro de la Propiedad como una manera de proteger su titularidad, ello nos lleva directamente a la noción de Finca Registral.

    - Si tenemos en cuenta la labor de formación de los planos que describen la riqueza patrimonial de cada persona con un objetivo fiscal, ello nos conduce al concepto de Parcela Catastral.

    - Finalmente si consideramos la actividad de las Administraciones Públicas con el objeto de alcanzar un adecuado uso del territorio, ello nos lleva al concepto de Unidad de Explotación.

Por tanto, para conseguir una sistematización adecuada del tema, distinguiremos un primer aspecto general, destinado al examen de los conceptos bien inmueble, finca registral, parcela catastral y unidad de explotación y que ya se han definido con anterioridad. A continuación trataremos el problema de la delimitación...

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