La transparencia material en el Proyecto de Ley (¿y en la futura ley?) de contratos de crédito inmobiliario
| Autor | M.ª Natalia Mato Pacín |
| Cargo | Profesora Ayudante. Doctora en Derecho. Facultad de Ciencias Sociales y Jurídicas. Universidad Carlos III de Madrid |
| Páginas | 115-159 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 771, págs. 113 a 159 115
La transparencia material en el
Proyecto de Ley (¿y en la futura ley?)
de contratos de crédito inmobiliario
Control of material transparency in
the Draft Law (and in the Law to be
adopted?) regulating real estate credit
agreements
por
M.ª NATALIA MATO PACÍN
Profesora Ayudante. Doctora en Derecho
Facultad de Ciencias Sociales y Jurídicas. Universidad Carlos III de Madrid
RESUMEN: El control de transparencia material al que están sujetas las
cláusulas que forman parte del objeto principal del contrato, hasta ahora de
desarrollo eminentemente jurisprudencial, se positiviza en el actual Proyecto
de Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. El cambio de con-
texto político en mitad de la tramitación de la norma hace que la revisión de
las enmiendas planteadas al texto cobre un especial interés. Por ello, tras una
exposición de los aspectos esenciales del régimen del control de transparencia
material y de su aplicación por los tribunales en referencia a las cláusulas sue-
lo, préstamos con cláusula en divisa extranjera y cláusulas índice IPRH, en el
trabajo se examinan y valoran las propuestas de modificación planteadas por
los Grupos Parlamentarios en esta materia.
M.ª Natalia Mato Pacín
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ABSTRACT: The control of material transparency linked to the clauses
referring to the main object of the contract —developed by the jurisprudence
so far— is regulated by the Draft Law on real estate credit agreements. The
change of the political context while being negotiated makes the analysis of the
amendments proposed to this text highly interesting. Therefore, after explain-
ing the basic rules on the control of material transparency and its use by the
courts, the main amendments to the mentioned Draft Law will be examined
and evaluated.
PALABRAS CLAVE: Control de transparencia material. Proyecto de Ley
de contratos de crédito inmobiliario. Cláusulas suelo. Préstamos en divisa ex-
tranjera. IRPH. Consumidores.
KEY WORDS: Control of material transparency. Draft Law on real estate
credit agreements. Floor clauses. Loans on foreign currency. IRPH. Consumers.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN E INTERÉS DEL TEMA.—II. EL CON-
TROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL DELIMITADO POR LA JURIS-
PRUDENCIA: 1. ASPECTOS ESENCIALES DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA MATE-
RIAL. 2. APLICACIÓN DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL POR LOS TRIBUNALES:
A) Cláusulas suelo. B) Préstamos hipotecarios con cláusula en divisa extranjera.
C) Cláusula índice IRPH.—III. LA TRANSPARENCIA EN EL PROYECTO
DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBI-
LIARIO Y SUS POSIBLES MODIFICACIONES.—IV. CONSIDERACIONES
FINALES.—V. RELACIÓN DE SENTENCIAS CITADAS.—VI. BIBLIO-
GRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN E INTERÉS DEL TEMA
Dentro de todos los múltiples debates jurídicos que, en el marco del derecho
de consumo y el contrato de préstamo hipotecario, se han producido en nuestro
país en los últimos años, este trabajo se centra en uno de los que ha tenido
más presencia en los tribunales. Asimismo, se trata de un ámbito en el que la
doctrina jurisprudencial ha desempeñado un papel principal y lo ha hecho tanto
la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante, TJUE) como la
de nuestro Tribunal Supremo. Nos referimos, concretamente, a la exigencia de
transparencia en la contratación de préstamos hipotecarios con consumidores,
esto es, al conocido como control de transparencia material. En este sentido,
posiblemente resultaría complicado encontrar en nuestro país a alguien que no
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La transparencia material en el Proyecto de Ley…
haya oído hablar en los últimos años acerca de las cláusulas suelo. No tuvie-
ron una presencia tan extendida entre los consumidores en su momento pero
también han estado de actualidad las que se han denominado como «hipotecas
multidivisa» y, por último, en el mismo sentido se han planteado problemas
con préstamos hipotecarios referenciados al índice IRPH.
En una primera parte del trabajo, tras exponer de manera sucinta qué tie-
nen en común este tipo de cláusulas y el porqué de su tratamiento conjunto,
pasaremos a analizar brevemente qué problemas han provocado y cuál ha sido
su solución jurídica. Esta exposición previa será necesaria para abordar, en una
segunda parte del trabajo, el estudio de las novedades o iniciativas legislativas
en marcha. Textos que suponen, en cierta medida y como veremos, una po-
sitivización de las cuestiones desarrolladas hasta ahora principalmente por los
tribunales en este ámbito: la Directiva 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014
(en adelante, Directiva 2014) y, en especial, el —en la actualidad— Proyecto
de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aprobado el 17 de
noviembre de 2017 (en adelante, PLCCI)1. Las circunstancias actuales que han
vuelto interesante un análisis más pormenorizado de este último texto residen
en el reciente cambio de Gobierno y de pactos en el Congreso de los Diputados
estando en vías de tramitación el mismo. Esto puede dar lugar a que, como con-
secuencia de los debates y votaciones correspondientes, se produzca un cambio
de la redacción final de la Ley respecto de la del texto actual del Proyecto. De
ahí que cobre relevancia revisar cuáles han sido las enmiendas propuestas, en
su caso, por los distintos Grupos Parlamentarios y analizar en qué consisten las
medidas o modificaciones al texto del PLCCI que se plantean.
II. EL CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL DELIMITADO POR
LA JURISPRUDENCIA
1. ASPECTOS ESENCIALES DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL
La justificación para el tratamiento conjunto de las cláusulas citadas en
el epígrafe introductorio debe comenzar con una, siquiera breve, delimitación
de las mismas. Especialmente breve, para empezar, en lo que concierne a la
cláusula suelo que, como bien es sabido, se trata de una cláusula que limita los
efectos de las posibles oscilaciones del interés nominativo variable a pagar por
el consumidor (por ejemplo, EURIBOR + 1.25) estableciendo un tope mínimo
que impide que las potenciales bajadas se trasladen al consumidor prestata-
rio, que siempre va a pagar dicho mínimo (por ejemplo, 2.5%). Por su parte, ¿a
qué nos referimos cuando hablamos de «hipotecas multidivisa» o, mejor dicho,
préstamos hipotecarios con cláusula en divisa extranjera? Grosso modo —pues
después nos detendremos en analizar un poco más al detalle su funcionamiento
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