Transparencia y abusividad de la cláusula de gastos en los préstamos para adquisición de vivienda

Autor:Loreto Carmen Mate Satué
Cargo:Investigadora Predoctoral de Derecho Civil
Páginas:921-954
RESUMEN

Este trabajo aborda el tema de la cláusula de gastos a cargo del prestatario en los contratos de préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda. A través del mismo, se pretenden exponer las causas por las que la sentencia de 23 de diciembre de 2015 ha generado en la jurisprudencia menor una importante diversidad de criterios en torno a los efectos jurídicos derivados de la nulidad de la cláu... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 772, págs. 921 a 954 921
1.3. Derechos reales
Transparencia y abusividad de la cláusula
de gastos en los préstamos para adquisición
de vivienda.
(Análisis de la situación anterior y posterior a
la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario)
Study about transparency and unfairness control
in the formalization expenses in mortgage loans
for housing acquisition.
(Analysis about the situation before and after
the Law of Real Estate Credit Contracts)
por
LORETO CARMEN MATE SATUÉ1
Investigadora Predoctoral de Derecho Civil
Universidad de Zaragoza
RESUMEN: Este trabajo aborda el tema de la cláusula de gastos a cargo del
prestatario en los contratos de préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda.
A través del mismo, se pretenden exponer las causas por las que la sentencia de
23 de diciembre de 2015 ha generado en la jurisprudencia menor una importante
diversidad de criterios en torno a los efectos jurídicos derivados de la nulidad de la
cláusula, y que son: las razones en las que la sentencia funda la nulidad de la cláusula
y los límites inherentes al procedimiento en el que se resolvió el recurso de casación.
La situación de diversidad jurisprudencial ha requerido varios pronuncia-
mientos del Tribunal Supremo, el último en enero de 2019, dirigidos a matizar
la sentencia de 23 de diciembre de 2015. En esta línea resulta relevante destacar
que incluso se pretendió modificar la doctrina sobre quién es el sujeto pasivo del
impuesto de actos jurídicos documentados.
Por último, en el trabajo se reflexiona sobre la inadecuación del criterio del
Tribunal Supremo en el que ampara la nulidad de la cláusula de gastos y se
compara con la respuesta que el legislador ha proporcionado a los gastos hipo-
tecarios, a través de la Ley de Crédito Inmobiliario.
ABSTRACT: This paper present the issue of the mortage expenses in the mortgage
loan contracts for the acquisition of housing. Through this study, we will expose
the causes because the Sentence of 23 December 2015 by the Spanish Supreme
Court has generated in the others Spanish courts, an important diversity of criterion
about legal effects derived from the nullity of the clause, and that are: the reasons
on which the judgment bases the nullity of the clause and the inherent limits to
the judicial process in which the appeal was resolved.
Loreto Carmen Mate Satué
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The situation about diversity of criterion has even generated that the Supreme
Court has had to pronounce later, to qualify this resolution and, even modify its
doctrine about taxpayer.
Finally, the study reflects on the inadequacy of the Supreme Court’s criterion
in which it argue the nullity of the mortage expenses and analyzes the treatment
that the legislator has provided to the expenses through the Real Estate Credit Bill.
PALABRAS CLAVE: Cláusulas abusivas. Préstamos hipotecarios. Gastos hipo-
tecarios. Vivienda. Condiciones generales de la contratación. Control de contenido
y control de transparencia. Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
KEY WORDS: Unfair terms. Mortgage loans. Mortgage expenses. House. General
terms and conditions of contracts. Transparency control and unfairness control.
Law of real estate credit contracts.
SUMARIO: I. PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO.—II. LA CLÁUSULA DE GAS-
TOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA: CONTENIDO Y RÉGIMEN JURÍDI-
CO APLICABLE.—III. EVOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL DE LOS EFECTOS DE
LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE GASTOS HIPOTECA-
RIOS: DESDE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO (SALA PRIMERA) DE
23 DE DICIEMBRE DE 2015 A LAS SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO
(SALA PRIMERA) DE 23 DE ENERO 2019: 1. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
DE 23 DE DICIEMBRE DE 2015 COMO PUNTO DE PARTIDA DE LA DISPARIDAD JURISPRUDENCIAL
EXISTENTE SOBRE LOS EFECTOS DE LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE GASTOS: A. Por el contenido
de la resolución: a) El fundamento de la nulidad. b) La alusión al artículo 89.2 del
TRLGDCU. B. Por razón de los límites del propio procedimiento. a) El procedimien-
to se deriva de una acción colectiva. b) Existencia de otros gastos que no fueron
objeto de pronunciamiento por el Tribunal Supremo. 2. ANÁLISIS DE LOS GASTOS QUE
CONFORMAN LA CLÁUSULA DE GASTOS HIPOTECARIOS: RÉGIMEN JURÍDICO E INTERPRETACIÓN POR
PARTE DE LOS TRIBUNALES. A. Gastos notariales: a) Argumentos a favor de la declaración
de nulidad. b) Argumentos en contra de la declaración de nulidad. B. Gastos regis-
trales. C. El impuesto de actos jurídicos documentados: a) Sentencias favorables a la
restitución del impuesto de actos jurídicos documentados. b) Sentencias contrarias
a la restitución del impuesto de actos jurídicos documentados. D. Seguro de daños.
E. Gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza. F. Gastos de gestión y tra-
mitación de la escritura y de los impuestos: a) Argumentos a favor de la declaración
de nulidad. b) Argumentos en contra de la declaración de nulidad. G) Gastos de
tasación: a) Argumentos a favor de la declaración de nulidad. b) Argumentos en
contra de la declaración de nulidad.—IV. REFLEXIONES SOBRE EL FUNDAMEN-
TO DE LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE GASTOS HIPOTECARIOS.—V. LOS
GASTOS HIPOTECARIOS EN LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE
CRÉDITO INMOBILIARIO.—VI. CONCLUSIONES.
I. PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO
El presente trabajo pretende exponer cómo la sentencia de la Sala Primera
del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 sobre la nulidad de la cláusula
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Transparencia y abusividad de la cláusula de gastos en los préstamos para adquisición de vivienda
de gastos hipotecarios ha auspiciado la diversidad de criterios jurisprudenciales
en torno a los efectos de la nulidad de esta cláusula. Esta diversidad surge por
el fundamento en el que la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre
de 2015 ampara la nulidad de la cláusula y por la no determinación en la misma
de las consecuencias derivadas de esta declaración de nulidad o, al menos, de
unas pautas que facilitaran la interpretación de la normativa que regula cada
uno de los gastos que conforman la estipulación.
Con estos antecedentes, el trabajo tiene como objetivo exponer sucintamente
las cuestiones controvertidas que plantea la sentencia del Tribunal Supremo de
23 de diciembre de 2015 y su impacto en la Jurisprudencia menor, lo que ha
provocado la necesidad de nuevos pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre
la cuestión. En concreto, de la Sala Primera a través de sus sentencias de 15 de
marzo de 2018 y 23 de enero de 2019 y de la Sala Tercera en sus sentencias de
16 de octubre, 22 de octubre y 23 de octubre de 2018 que han desembocado en
una modificación normativa con carácter de urgencia, a través del Real Decreto
Ley 17/2018, de 8 de noviembre.
Por último, se abordarán los motivos por los que considero que la respuesta
del Tribunal Supremo sobre el fundamento de la nulidad no es adecuada y, cuál
es la postura del legislador en torno a la repercusión de los gastos hipotecarios
a los prestatarios en la Ley de Crédito Inmobiliario.
II. LA CLÁUSULA DE GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA: CON-
TENIDO Y RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE
En los contratos de préstamo hipotecario es frecuente que se incluya una
estipulación en virtud de la cual se atribuye de forma genérica y predispuesta
a la parte prestataria la obligación de sufragar todos los gastos e impues-
tos, presentes y futuros, que se originen por la formalización, rectificación,
cumplimiento, ejecución y extinción del préstamo. En concreto, se atribuye
al prestatario la obligación de abonar los gastos que se originen en concepto
de: tributos, tasación del inmueble hipotecado, inscripción en el Registro de la
Propiedad, aranceles notariales devengados y los vinculados a la tramitación
de la operación.
La estipulación de gastos hipotecarios tiene en la mayoría de los supuestos
la consideración de condición general de la contratación2, atendido lo dispuesto
en el artículo 1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales
de la Contratación (en adelante, LCGC), al concurrir en ellas los requisitos de:
contractualidad, predisposición, imposición y generalidad exigidos por la jurispru-
dencia para que la cláusula tenga dicha condición.
La consideración de la estipulación de gastos hipotecarios como condición
general de la contratación supone la aplicación de la LCGC y, por tanto, la posi-
bilidad de efectuar el control de incorporación de la cláusula al contrato en los
términos que se expondrán, con independencia de si el prestatario tiene o no la
condición de consumidor.
En el presente estudio se van a analizar las cláusulas de gastos hipotecarios
suscritas entre una entidad bancaria y consumidores, excluyéndose del mismo los
supuestos en los que el prestatario no tiene esta condición ex artículo 3 del Real
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto
otras leyes complementarias (en adelante, TRLGDCU)3.

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