La transmisión ínter vivos del contrato de arrendamiento de vivienda en el Proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos de 28 de diciembre de 1992

AutorJuan Francisco Escudero Espinosa
CargoUniversidad de León
Páginas1001-1022

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Introducción

El estudio pormenorizado de un Proyecto, como es el caso, siempre conlleva el riesgo de que resulte precipitado. Que, con la promulgación de la ley, puede resultar, incluso vano y, por tanto, en perjuicio del rigor y profundidad que se exige al estudio. No obstante, pretendo exponer sucintamente la situación del momento con un análisis de los principales problemas planteados, confrontando dicha situación con las soluciones que aporta el nuevo Proyecto o, denunciando las lagunas que no llega a cubrir y las que previsiblemente en el futuro surgirán. Para todo ello resulta especialmente útil el discurso jurisprudencial a lo largo de la vigencia de la ley en vigor, siendo la pauta orientativa acerca de las soluciones previsibles o Page 1002 deseables para interpretaciones del Proyecto en su andadura inicial como ley 1.

Hacer una valoración de conjunto sobre el Proyecto resulta comprometido y puede llevarnos a unas conclusiones excesivamente simples, ya que pocos aspectos de orden social llegan a afectar tan directamente sobre la base material donde reside la propia persona y la familia. Resultando que sin ser un derecho fundamental strictu sensu sí que puede considerarse como un derecho básico, especialmente vinculado a la persona como medio para la propia pervivencia y centro de desenvolvimiento del núcleo familiar. Este es el sentido que recoge la Constitución española de 1978 en su artículo 47, encuadrado entre los Principios rectores de la política social y económica: el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

No hay que perder de vista la potestad que se otorga a los poderes públicos de carácter general en el artículo 33 de la CE, al establecer la posibilidad de delimitar o restringir el uso y disfrute de la propiedad privada conforme al contenido determinado por las leyes atendiendo a su función social. Y es esta misma función social la que lleva a la necesidad de adecuar la regulación de los arrendamientos urbanos a la situación social del momento.

Han sido pluralidad de sectores, en uno y otro sentido, quienes han denunciado muy negativamente la realidad social 2. Unos desde la posi-Page 1003ción de los inquilinos 3, la gran mayoría haciéndose eco de los propietarios, o con pretensiones de denuncia general 4.

Uno de los problemas resaltados con especial relevancia lo ha constituido el tratamiento con que se configure a las transmisiones inter vivos del derecho arrendaticio, únicamente admitidas la cesión y subrogación de la titularidad del derecho. En ei presente trabajo pretendo poner de relieve la problemática sobre esta materia haciendo referencia a los supuestos de transmisión ínter vivos, en cualquiera de sus formas, de la vivienda, exclusivamente.

De alguna manera viene a establecerse una especie de remiendo a la Ley de 1964, la cual ya constituía un Texto Refundido de las normas anteriores: leyes de 22 de diciembre de 1955, articulada por Decreto de 13 de abril de 1956, que palie los defectos que con el transcurso del tiempo han ido agravando situaciones de inquilinos y propietarios. Ley que fue en su origen, uno de los más claros ejemplos de justicia social que podrían invocarse. Por encima del respeto a lo pactado estaba el deber social del Estado de no dejar en la calle a quienes, de hacérselo respetar, no podrían salir ya de ella 5.

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I Concepto de vivienda
A Los términos del decreto 4104/1964, de 24 de diciembre

Hemos de hacer mención, muy brevemente, en primer lugar al concepto de vivienda a la luz del nuevo Proyecto, ya que será el ámbito sobre el que recaiga el análisis en el presente trabajo.

El Texto Refundido de 1964 no establecía una definición de vivienda de manera expresa, si no que lo hacía contraponiéndolo al de local de negocio, a la vez que enunciaba negativamente supuestos que en ningún caso constituirían viviendas sometidas al régimen de la LAU.

Por vivienda se puede entender una edificación habitable destinada a morada humana, y por local de negocio ha de entenderse, a la luz de la LAU vigente, aquella edificación habitable cuyo destino primordial sea el de ejercerse en ella, con establecimiento abierto, una actividad de industria, de comercio o de enseñanza con fin lucrativo. Quedan comprendidos dentro del concepto de local de negocio no sólo los supuestos en los que se establezcan las actividades mencionadas anteriormente, sino también aquellos supuestos de negocios que suponen una concepción extensa de lo que se haya de entender por industria, comercio o enseñanza. Estos son los recogidos en el artículo 5.2 de la LAU: los locales ocupados por las personas de la Iglesia Católica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas comprendidas en el artículo 32 de la Ley de Educación Física y Corporaciones de Derecho Público y en general, cualquiera otra que no persiga lucro cuando estén destinados a actividades económicas.

Son considerados locales, asimismo, los depósitos y almacenes, cualquiera que fuese el arrendatario, y los locales destinados a escritores y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, así como los destinados al desarrollo de las actividades llevadas a cabo por las personas que ocuparen los locales de las Instituciones del artículo 4.2.° destinados a actividades económicas, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público.

No obstante, se someterán al régimen del arrendamiento de local de negocio los supuestos en que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.

Por el contrario, no perderá el carácter de arrendamiento de vivienda por que concurra la circunstancia de que el inquilino, su cónyuge o pariente, de uno u otro, hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.

Page 1005Quedan excluidas de la regulación de la vigente LAU, aún constituyendo fincas de carácter urbano: los arrendamientos de fincas cuyo arrendatario lo ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquiera otra aunque los plazos fueran distintos, los locales destinados a casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados; el uso de viviendas y ¡ocales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten; los que se trate de finca con casa-habitación en los que sea el aprovechamiento del predio la finalidad primordial del arriendo, presumiendo que se trata de este supuesto, cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana 6.

B La vivienda en el Proyecto de 28 de diciembre de 1992

Me ha parecido importante partir de estas primeras consideraciones por cuanto el Proyecto, objeto de análisis, establece unos regímenes diversos a los hasta ahora considerados en cuanto al ámbito de aplicación.

El Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, introdujo ya algunas modificaciones en la regulación cual fue, entre otras, la posibilidad para transformar las viviendas en locales de negocio, quedando a voluntad de las partes el sometimiento de la vivienda al régimen de local de negocio, frente a los criterios que establecía la propia LAU.

El Proyecto de Ley recoge criterios muy distintos a los anteriores y es aquí donde me gustaría hacer hincapié: en la delimitación conceptual de lo que se ha de entender por vivienda, de vital importancia, dado que difiere de lo que establece la ley en vigor, si queremos entrar posteriormente en la consideración del nuevo régimen de las transmisiones inter vivos de la vivienda a la luz del Proyecto.

Page 1006No falta, en el Proyecto, una pretensión por parte del Gobierno de fundamentar los criterios básicos de la LAU, apoyándose en las potestades que le otorga la Constitución, teniendo en cuenta que aquélla fue promulgada en 1964. Indudablemente, el sentido de la LAU, como ley de carácter especial, no es otro que el de establecer un régimen distinto del que se regula en el Capítulo II, Título XI del Libro IV del CC, para los supuestos de arrendamientos de fincas urbanas, justificado en todas las leyes referidas a los arrendamientos urbanos por la escasez de viviendas, determinante de un profundo desequilibrio entre la oferta y la demanda para la adquisición arrendaticia de aquéllas 7. Aquellos mismos motivos que exponía el legislador de 1955 como el mismo fin del Derecho que, si realmente, ha de ser concebido como instrumento para la más justa ordenación de las realidades sociales, precisa estar dotado del dinamismo necesario para acompasarse a aquéllas 8, son los que llevan al legislador de 1992 a motivar la nueva regulación:

    Por ello la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

    Por las razones expuestas: La regulación sustantiva del...

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