La transmisión de dominio en la compraventa: el pacto de reserva de dominio

Autor:Rosana Pérez Gurrea
Cargo:Abogado
Páginas:1143-1159
RESUMEN

En este trabajo pretendemos analizar la transmisión dominical en la compraventa, estudiando si el vendedor tiene la obligación de transmitir la propiedad al comprador o simplemente obliga a entregar la cosa y mantener al comprador en su pacífica posesión, para ello se parte del Derecho Romano y se conecta con las vigentes disposiciones del Código Civil. Se analiza también el pacto de reserva de... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Planteamiento

La naturaleza del contrato de compraventa viene determinada en nuestro Derecho por los siguientes caracteres: es un contrato consensual, bilateral, ya que genera obligaciones recíprocas entre los dos contratantes, oneroso por implicar equivalencia entre las posiciones jurídicas de comprador y vendedor, conmutativo, aunque puede ser aleatorio en ciertos casos como cuando se trata de cosas futuras y se celebra el contrato a riesgo del comprador, y traslativo del dominio en el sentido de que sirve de título para las transmisiones de propiedad.

Estos caracteres tienen su reflejo en el artículo 1445 del Código Civil cuando dice que el contrato de compraventa es aquél por el que «uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o en signo que lo represente», aunque sin dejar claro si el vendedor está obligado o no a transmitir el dominio de lo vendido.

El contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, y en nuestro ordenamiento jurídico, la concurrencia de declaraciones contrapuestas de comprar y vender no produce, como regla general, el traspaso del derecho real sobre la cosa, sino que únicamente genera obligaciones entre las partes. También hay que tener en cuenta que aunque la finalidad sea la de transmitir el dominio, nadie puede dar lo que no tiene por lo que la transmisión dominical sólo tendrá lugar cuando el vendedor sea titular y tenga la libre disposición del derecho vendido. Por lo tanto, lo que planteamos es si siendo el efecto normal del contrato la transmisión del dominio, si no tiene lugar ésta, si podrá impugnarse el contrato o resolverse por incumplimiento o si por el contrario el vendedor no tiene la obligación de transmitir la propiedad al comprador sino simplemente de mantenerlo en el goce pacífico de la cosa vendida.

En el Derecho Romano el vendedor no se obliga a transmitir la propiedad al comprador, sino simplemente el contenido debitorio de su posición jurídica consiste en entregar la cosa y mantener al comprador en su pacífica posesión 1.

Lo especialmente llamativo era que junto a la obligación de transmitir la posesión, el vendedor se obligaba a responder de su goce pacífico, lo que no dejaba y no deja en la actualidad de constituir una clara contradicción, ya que el vendedor en tal caso no pone en funcionamiento todos los medios para cum

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plir la segunda obligación sin asegurar frente a terceros ser dueño, aunque el Derecho ciertamente ofrezca medios de tutela a la simple posesión.

El comprador carecía de acción para exigir la transmisión de la propiedad, adquiriendo la simple posesión, y debiendo utilizar la acción derivada del saneamiento por evicción para el caso en que fuere privado de la posesión de la cosa por reclamarla el tercero propietario, salvo cuando la cosa se hubiere vendido siendo ajena a sabiendas, por tratarse de venta dolosa, caso en el que podía ejercer la actio empti para obtener el resarcimiento correspondiente de los daños y perjuicios causados.

El Proyecto de 1851 que constituye el antecedente más próximo de nuestro Código Civil no se pronuncia sobre la obligación del vendedor de transmitir la propiedad en el contrato de compraventa, por su parte GARCÍA GOYENA 2 considera que no existe tal obligación por parte del vendedor y si el comprador descubre que la cosa no era propia de quien se la vendió, le corresponde el derecho al saneamiento por evicción.

Expuestos estos antecedentes, pasamos a examinar la obligación de transmitir el dominio en el Código Civil español.

II La obligación de transmitir la propiedad en el contrato de compraventa
1. Posición doctrinal

Cuando decimos que el contrato de compraventa es un contrato traslativo de dominio, consideramos que es apto para poder transferir el dominio, pero que no necesariamente ha de transmitirlo, ya que la única obligación que tiene el vendedor en sentido estricto es la transferir la posesión pacífica sobre la cosa vendida al comprador.

Entiendo que no hay ningún precepto del Código Civil que obligue al vendedor a ser propietario de la cosa vendida, puesto que tal obligación es en principio indiferente para la eficacia de la compraventa en sí: si es propietario mediante la traditio se transfiere el dominio al comprador y si no lo es, le transferirá el poder y posesión que él tuviere sobre la cosa debida.

Comparto la opinión de ROCA SASTRE que se declara defensor de la teoría romana pura, según la cual el vendedor únicamente está obligado a transmitir la posesión pacífica al comprador, presentando en consecuencia un perfil puramente obligacional.

Esta tendencia que podemos considerar como «no transmisionista», la comparte también García Cantero 3 basándose, en primer lugar, en razones histórico-jurídicas, ya que dicha pretendida obligación no aparece impuesta en

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las Partidas ni en textos posteriores, lo cual hizo que no se incorporase al Proyecto de Código Civil de 1851 ni al Anteproyecto de 1882, y en consecuencia, la Base 1.ª de nuestra Ley de Bases de 1888 tampoco pudo imponerla en el nuevo Código Civil de 1896.

En segundo lugar afirma que nuestro Código no sigue al Código Civil fran-cés (art. 1599) cuando no se declaró legalmente la nulidad de la compraventa de cosa ajena.

En tercer lugar, el Código Civil impone tal obligación al vendedor, limitán-dose el artículo 1445 a describir la prestación que éste asume, afirmando que «se obliga a entregar una cosa determinada», lo que después se corrobora cuando los artículos 1461 y 1462, respectivamente, hablan de la obligación de entregar y de poner en poder y posesión de la cosa vendida al comprador.

En cuarto lugar, aunque el artículo 1502 del Código Civil se refiere a la posibilidad de que el comprador se viera perturbado «en la posesión o dominio» de la cosa vendida, prueba que no necesariamente ha de transmitirse el dominio y que la ratio legis del precepto es anticiparse a las consecuencias de la evicción y que únicamente funciona cuando el precio se ha aplazado.

Por último, el autor mencionado se refiere al artículo 1160 del Código Civil señalando que extraño habría sido que el legislador hubiera establecido esta obligación del vendedor, precisamente al regular el pago o cumplimiento de las obligaciones en general, ya que antes que invocar la aplicabilidad del artículo 1160, cuyo ámbito de aplicación es general, habría que probar la existencia de dicha obligación en particular.

Como autor especialmente representativo de esta tendencia no transmisionista tenemos que referirnos también a ALBADALEJO, el cual después de realizar un estudio comparativo con el Derecho francés e italiano y con nuestros antecedentes históricos, especialmente el Derecho romano, analiza los preceptos del Código Civil, relativos al contrato de compraventa y califica de infundadas las razones que se alegan para configurar la obligación del vendedor de transmitir el dominio.

Entiende que subsiste en nuestro Código la compraventa romana y la transmisión de la propiedad no es esencial para que se produzca el cumplimiento y no es éste tampoco un efecto natural del contrato en el sentido de que normalmente acompañe a sus efectos salvo pacto en contrario. Se trata de un efecto simplemente normal porque normalmente el que vende será dueño y en tal caso transmitirá la propiedad al comprador. Y añade lo siguiente: «Las cosas son así: es indudable. No podemos separar la causa de sus efectos. Si la obligación de transmitir pesa sobre el vendedor, hemos de aceptar sus consecuencias. Si el objeto de la venta no es ya la transmisión de una cosa considerada en su realidad material, sino por el contrario, es la transferencia de la propiedad el fin que modernamente se le asigna, el derecho de resolverla por la mera no transferencia de ésta, es patente: asiste al comprador. Y para evitar estos efectos inadmisibles en nuestro derecho, es claro que tendremos que suprimir la causa, y la única forma posible de suprimirla es no imponer al vendedor la obligación de transmitir la propiedad. Como tributo a la verdad, es lo que tenemos que hacer, siendo lo verdaderamente lamentable que hayamos de hacerlo sin razones racionales, por una sola razón legal, o si se quiere, por una sin razón legal» 4.

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Por su parte, los autores partidarios de que el vendedor tiene la obligación de transmitir la propiedad al comprador se apoyan en los siguientes argumentos jurídicos:

  1. Obligación de poner la cosa en poder y posesión del comprador: el artículo 1462.1 del Código Civil

    El mencionado artículo dice: «Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador». En base a la combinación de los artículos 1445 y 1461 de los que se infiere que el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida, se argumenta que la palabra «poder» añade algo a la simple posesión o entrega. Por ello, se ha defendido que el concepto de «posesión» se refiere a un poder de hecho sobre la cosa y en cambio, que el concepto de «poder» debe referirse necesariamente a un poder de derecho identificado con el dominio, surge así el binomio poder de hecho versus poder de derecho.

    Este artículo podemos relacionarlo con el artículo 1160 del Código Civil que dice: «En las obligaciones de dar no será válido el pago hecho por quien no tenga la libre disposición de la cosa debida y capacidad para enajenarla». Un argumento a favor del concepto de «poder» del artículo 1462.1 Código Civil...

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