La transmisión de aprovechamiento urbanístico en las actuaciones sistemáticas

Autor:Vicente Laso Baeza
Cargo:Laso & Asociados Despacho Jurídico y Urbanístico
Páginas:2997-3004
RESUMEN

En el presente comentario se analiza el tratamiento dado en la resolución de 13 de abril de 2016 a la posible transmisión del aprovechamiento urbanístico cuando se plantea respecto de suelos integrados en ámbitos sujetos a procesos reparcelatorios o actuaciones sistemáticas, supuesto en el cual se considera que no cabe decantarse por una aceptación abierta sino, más exactamente, tan solo en... (ver resumen completo)

 
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I Consideraciones iniciales

La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de abril de 2016 da pie para ocuparse nuevamente1del aprovechamiento urbanístico y su acceso al Registro de la propiedad, en este caso, a diferencia del anterior comentario, para destacar la cuestión relevante que se suscita ante su posible enajenación en el caso de las denominadas actuaciones sistemáticas.

Se advierte así una novedad relevante precisamente al permitir, en una interpretación que atañe estrictamente a sus presupuestos urbanísticos, la posible disposición del aprovechamiento antes de la aprobación del instrumente reparcelatorio sobre la base de lo dispuesto en la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, planteamiento que más allá de dejar de lado algún aspecto relevante según tendrá oportunidad de apuntarse, no resulta compartido cuando, como parece, se admite de modo plenamente abierto.

Así se hace en la resolución a partir de la acertada distinción en ella reflejada según la cual «hay que diferenciar las transferencias de aprovechamiento con fines urbanísticos de las transmisiones de aprovechamiento subjetivo entendido como un derecho susceptible de negociación independiente», pero también con la desacertada confusión que sin embargo luego trasluce cuando, como refleja su Fundamento de Derecho 5, apela simultánea e implícitamente a los conceptos de transmisión y transferencia de aprovechamiento en las actuaciones sistemáticas con antelación a la aprobación de la reparcelación.

II Los términos de la resolución de 13 de abril de 2016
1. Sobre los hechos

Los datos de partida sobre los que versa la resolución son los siguientes: «- En escritura otorgada en Marbella, ante el notario don Filiberto Carrillo de Albornoz Fisac, el día 4 de junio de 2015, protocolo 1418, la entidad “Hermcapital, S.L.”, vende a “Promanque, S.L.” 3.806,66 unidades de aprovechamiento.

- La finca de origen es la registral 3187, que se describe en el Registro como una finca de naturaleza rústica, y que según el título será aportada al sistema de ejecución del Plan Parcial del sector UR-1B-2, correspondiéndole un total de 12.680,82 unidades de aprovechamiento.

- La finca de destino es la registral 5017, que igualmente se describe en el Registro como rústica, si bien en la escritura se define como urbana, que según el título será aportada en parte al sistema de ejecución del Plan Parcial del sector UR-1B-2, con unas unidades de aprovechamiento de 4.446,33 en un techo edificable de 5557,91 metros cuadrados y que tras la compraventa ascenderán a 8.252,99 correspondientes a 10.316,14 metros cuadrados de techo edificable de uso comercial que se adjudicaran a la sociedad “Promanque, S.L.”, en el proceso de reparcelación en parte de la parcela C1, del plano P1 del Plan Parcial del citado Sector».

Se hace saber también en la resolución que si bien en la escritura se expresó que el Plan Parcial del Sector UR-1B-2 fue objeto de aprobación provisional el 18 de julio de 2014, según informe del Ayuntamiento de Cártama de 15 de octubre de 2015 tal aprobación provisional no tuvo lugar hasta el 6 de agosto de 2015, lo que evidencia que la definitiva, si es que se produjo, en ningún caso se habría alcanzado con carácter previo a la fecha del otorgamiento de la escritura.

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En su nota de calificación el registrador «entiende que no se identifican plenamente las parcelas, no se acredita la existencia, en relación con la parcela origen de la transmisión, de un excedente entre el aprovechamiento lucrativo correspondiente al titular de la misma y el aprovechamiento objetivo o patrimonializable sobre la misma parcela y el correlativo déficit en la parcela de destino. Por el mismo motivo tampoco se acredita, ni puede comprobarse, la equivalencia de valor urbanístico entre el aprovechamiento urbanístico que se transmite y el aprovechamiento objetivo atribuido por razón del mismo a la finca de destino. No consta la cesión gratuita al municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de las superficies de suelo de que trae causa el aprovechamiento subjetivo objeto de transferencia y no se acredita la autorización del municipio para la transferencia de aprovechamiento que se pretende, con la consiguiente inscripción de dicha transferencia en el Registro de transferencias de aprovechamiento. En definitiva no se han cumplido los requisitos exigidos en el artículo 62 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía».

Por fin, el recurrente considera incorrecta la aplicación del citado artículo 62 al entender «que el aprovechamiento urbanístico como bien jurídico de contenido patrimonial independiente del suelo puede transmitirse libremente entre los particulares, ya que la regulación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se refiere a las transferencias de aprovechamientos en actuaciones asistemáticas donde el planeamiento prevé transferencias de suelos excedentarios a deficitarios de aprovechamiento subjetivo con el fin de obtener dotaciones o compensar el defecto del aprovechamiento susceptible de apropiación de un propietario».

2. Sobre los fundamentos de derecho

La resolución expone inicialmente una serie de consideraciones sobre el régimen general de las transferencias de aprovechamiento tomando como punto de partida el que identifica como «esfuerzo doctrinal» realizado fundamentalmente a partir de la Ley del Suelo de 1976 y el apoyo jurisprudencial brindado por el Tribunal Supremo primero en sus sentencias de 22 de junio de 1981 y 4 de mayo de 1982 sobre las Normas Subsidiarias de Ibi y Petrel y sucesivamente en las de 6 y 15 de marzo de 1993 referidas a instrumentos de planeamiento previos a la Ley 8/1990, de 25 de julio, texto legal que, como se recuerda, extendió la técnica del aprovechamiento tipo al suelo urbano tomando como modelo la del aprovechamiento medio prevista para el suelo urbanizable en la Ley de 1976.

A partir de tales consideraciones de orden general de las que ya nos hicimos eco en un anterior comentario a la resolución de 14 de junio de 2011 que igualmente versó sobre la inscripción del aprovechamiento urbanístico en el Registro de la propiedad, lo que interesa destacar de la resolución de 13 de abril de 2016 es lo siguiente:

a) «En las actuaciones sistemáticas (...) las transferencias se producirán en el periodo transitorio en que se adjudiquen o transmitan unidades de aprovechamiento de la unidad de ejecución a las empresas urbanizadoras o agente urbanizador, cuando se admita el pago a estos por esta vía, o incluso a terceros no intervinientes en la actuación y hasta la aprobación definitiva de esta».

  1. Se dice seguidamente, después de esgrimir el principio de igualdad como fundamento de las operaciones de transferencia, que «el ajuste entre el aprovechamiento real definido por el planeamiento y el susceptible de apropiación por el titular del terreno (aprovechamiento subjetivo)...

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