El registro municipal de transferencias de aprovechamientos urbanísticos

Autor:Fernando Senante Mascareño
Cargo:Abogado
RESUMEN

SUMARIO 1. EL REGISTRO DE TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS EN LA NUEVA LEGISLACION, 1.1. Su denominación como Registro de Aprovechamientos Urbanísticos. 2. NATURALEZA ADMINISTRATIVA del REGISTRO DE APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS. 3. FUNCIONES DEL REGISTRO DE APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS . 4. EL APROVECHAMIENTO URBANISTICO COMO OBJETO DE DERECHO. 5.... (ver resumen completo)

 
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  1. EL REGISTRO DE TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS EN LA NUEVA LEGISLACION

    El texto que refunde - a través del Real Decreto Legislativo 1/ 1992, de 26 de junio - básicamente la anterior Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 9 de abril de 1976, y la Ley 8/ 1990, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, regula en los artículos 197 y 198 el Registro de Transferencias de Aprovechamientos, con el que se pretende controlar el nuevo sistema al que se le ha dado soporte legal, sirviendo de publicidad sobre los aprovechamientos urbanísticos y el tráfico jurídico de los mismos. Estos preceptos vienen a reproducir lo establecido por los artículos 55 y 56 de la Ley 8/1990, salvo el segundo punto del articulo 198, de nueva redacción.

    En realidad, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del suelo y Ordenación Urbana (en adelante, TRLS) se limita en el artículo 197 a ordenar la creación de los Registros de Transferencias de Aprovechamientos por parte de los Ayuntamientos y a enumerar los actos que, al menos, deben inscribirse en él:

    a) Los acuerdos de cesión o distribución de aprovechamientos urbanísticos celebrados entre particulares, que deberán constar en documento público.

    b) Los acuerdos de compra, venta o cesión por cualquier título de aprovechamientos urbanísticos celebrados entre la, Administración actuante y los particulares.

    c) Las transferencias coactivas de aprovechamientos urbanísticos.

    Según la propia redacción de este artículo, esta enumeración tiene carácter meramente enunciativo y permite la inscripción en el Registro de otra serie de actos, algunos de ellos derivados del contenido de otros preceptos del propio TRLS, como veremos más adelante.

    En el artículo 198 del TRLS se determinan dos normas de funcionamiento del Registro administrativo que nos ocupa, en relación con el Registro de la Propiedad, cada una de ellas primando las previas inscripciones en uno u otro, lo que viene a demostrar la necesidad de coordinación entre ambos instrumentos.

    1. No podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad acto o acuerdo alguno de transferencia de aprovechamientos urbanísticos sin que se acredite, mediante la oportuna certificación expedida al efecto, su previa inscripción en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos.

    2. En todo caso, para la inscripción en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos será preciso acreditar la titularidad registral de la parcela o parcelas a que la transferencia se refiera, exigiéndose, en caso de existencia de cargas, la conformidad de los titulares de éstas.

    Del contenido de ambos preceptos podemos deducir lo precario de la regulación de un instrumento como el nuevo Registro de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos.

    La circunstancia de no contar con un desarrollo reglamentario y la existencia de esta figura en el Reglamento de Gestión Urbanística, hace necesaria una formulación doctrinal que avance en los criterios y la práctica de esta técnica. Debemos tener en cuenta que la Disposición Final Unica del TRLS, en su epígrafe 4, sólo se refiere a la elaboración de una Tabla de vigencias de los reglamentos - ya realizada - y no a una verdadera refundición de las normas reglamentarias, con desarrollo de los aspectos novedosos de la reforma legislativa.

    Debemos indicar - por otro lado - que, según la citada Disposición Final Unica, los preceptos aludidos son de aplicación supletoria en defecto de regulación específica por la legislación autonómica.

    1.1. Su denominación como Registro de Aprovechamientos Urbanísticos

    La nueva legislación urbanística lo denomina Registro de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos, cuando en realidad parece obvio que no sólo se deben inscribir en él los actos del tráfico jurídico sobre aprovechamientos, sino - de forma previa a ellos - la existencia en sí de dichos aprovechamientos.

    Esto último no es más que una mera observación de técnica registral que debe estar presente aun pese al carácter administrativo de este instrumento, siendo además permitido por el vigente TRLS al establecer - en su artículo 197, como ya se ha visto - una enumeración de actos inscribibles meramente enunciativa y no limitativa. Por tanto, se considera conveniente optar por una denominación más acorde con su contenido, inspirado en el principio registral de tracto sucesivo, como es la de Registro Municipal de Aprovechamientos Urbanísticos.

  2. NATURALEZA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO DE APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS

    El Registro de Aprovechamientos Urbanísticos tiene un claro carácter administrativo, no sólo por el órgano que está llamado a su creación y funcionamiento, sino también porque la propia inscripción es un acto administrativo en sí mismo.

    Aunque la inscripción, tanto de la existencia del aprovechamiento urbanístico como de la disposición del mismo, no tenga efectos constitutivos de derechos, sí los tiene declarativos y, por tanto, de eficacia de los negocios jurídicos que sobre tales aprovechamientos urbanísticos se produzcan.

    Por tanto, los actos administrativos de inscripción contienen una comprobación de la Administración y una admisión de determinadas circunstancias urbanísticas que pueden ser recurridas en vía administrativa (recurso de reposición) y en vía contencioso - administrativa, con arreglo a los procedimientos ordinarios de la legislación procedimental administrativa.

  3. FUNCIONES DEL REGISTRO DE APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS

    El Registro Municipal de Aprovechamientos Urbanísticos es un instrumento fundamental para el buen funcionamiento de las actuaciones asistemáticas contempladas en la nueva legislación urbanística e incluso para lograr la aplicación correcta de las actuaciones sistemáticas a través de unidades de ejecución. Además, según se desprende del propio Texto Refundido vigente, tiene por objeto enlazar el nuevo sistema urbanístico y la publicidad registral, en aras de la seguridad jurídica de los particulares y de la función fiscalizadora y arbitral de la Administración en las actuaciones urbanísticas.

    En concreto, las funciones que debe desempeñar el Registro son las siguientes:

    1. Constatación y publicidad de la existencia de un aprovechamiento urbanístico desvinculable de la superficie de la que proviene (a la que llamaremos finca de origen).

    2. Verificación de la adquisición del derecho a dicho aprovechamiento urbanístico por sus titulares.

    3. Constatación y publicidad del desplazamiento de ese aprovechamiento urbanístico a una superficie en la que podrá materializarse (a la que llamaremos finca de destino) y, en su caso, verificación de los nuevos titulares de dichos aprovechamientos, que podrán no coincidir con los titulares de la finca de destino en el caso de que la transferencia sea en realidad una distribución entre propietarios.

    4. Comprobación de la legalidad del negocio jurídico sobre, aprovechamientos urbanísticos y de que el mismo no es contrario a las determinaciones del planeamiento.

    5. Aseguramiento de que la finca desprovista de aprovechamiento materializable será cedida para el cumplimiento del destino por el que se ha sido afectada.

    6. Garantía del cumplimiento de los deberes urbanísticos respecto a los aprovechamientos sobre los que se opera, aunque se produzca la transferencia de los mismos.

    7. Condición previa a la inscripción registral del tráfico jurídico de aprovechamientos urbanísticos.

  4. EL APROVECHAMIENTO URBANISTICO COMO OBJETO DE DERECHO

    Una de las bases necesarias para reflexionar acerca de los criterios que deben inspirar el Registro de Aprovechamientos Urbanísticos es que el aprovechamiento urbanístico es un bien en sí mismo, que puede ser objeto de un derecho independiente del suelo en el que, en principio, se ha generado. Es decir, que es cosa distinta de la finca de origen donde se creó.

    Desde la Ley del Suelo de 1956, en nuestro Derecho Urbanístico se puede hablar dentro de la propiedad urbanística del derecho al suelo y al vuelo o a la edificabilidad que en dicho suelo puede construirse. Cada vez se ha avanzado más en la disociación de uno y otro derecho, hasta el momento actual en que por primera vez - al margen de derechos de superficie - la reforma legislativa abre la puerta a la inscripción registral en folio independiente de un aprovechamiento urbanístico al margen de su situación en una finca concreta. El titular de este aprovechamiento tendrá un derecho intangible pero cierto, valorable y susceptible de certificación administrativa y de publicidad registral.

    Citando a LASSO MARTINEZ (en su obra Derecho Urbanístico), hay que decir que el aprovechamiento urbanístico puede ser objeto de derecho independiente del suelo del que procede, porque reúne los tres requisitos que el Derecho exige para ello: a) no se trata de una cosa extra commercium; b) no es contraria a la moral o al orden público; y c) tiene individualidad suficiente para tolerar técnicamente la creación de relaciones jurídicas. Este último requisito se dará desde el momento en el que el aprovechamiento urbanístico sea determinable, lo que supone la existencia de planeamiento, de aprovechamiento tipo o de referencia (en los casos de situaciones de transitoriedad con anteriores regímenes jurídicos) y la adquisición de la facultad urbanística creadora del derecho al aprovechamiento o, al menos, la posibilidad de cuantificar la carga que resta para dicha adquisición (gastos de urbanización). Una vez concretado el derecho al aprovechamiento urbanístico éste es individualizable y, por tanto, se cumpliría respecto a él la exigencia del artículo 1.445 del Código Civil para la compraventa: la obligación de entregar una cosa determinada.

    Con independencia de las disquisiciones doctrinales que han surgido o puedan surgir, lo cierto es que la realidad legal impone la solución de entender que el aprovechamiento urbanístico de determinación y de apropiación. Y si esto es así, es consecuencia lógica admitir también la posibilidad de su tráfico jurídico.

    Es...

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