Arrendamiento transaccional integrado por arbitrador y firma en blanco

Autor:Luis Díez-Picazo
Páginas:413-442
 
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Antecedentes
  1. Don F. R. es arrendatario de la totalidad de un edificio señalado con los números 5 y 8 de las calles de P. y de P. S. de la ciudad de V.

    El mencionado arrendamiento se concertó mediante documentos de fecha 12 y 31 de mayo de 1955.

    La merced arrendaticia consistía, a principios del presente año, en la cantidad de dieciséis mil quinientas pesetas mensuales, de las que mil quinientas correspondían al incremento autorizado por el Decreto de 6 de septiembre de 1961.

  2. Los arrendadores, doña P. F. B. y sus hijos-herederos todos del señor G. E.-promovieron ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de V. juicio especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos contra don F. R., ejercitando una pretensión de resolución del contrato de arrendamiento de la casa por supuesta realización por el arrendatario de obras modificativas de la configuración del edificio.

  3. Hallándose en curso de tramitación el referido litigio, realizaron los litigantes diversas gestiones a fin de llegar a un acuerdo transaccional, bien mediante compra del edificio por el arrendatario o bien mediante el abandono de la cosa arrendada a cambio de un precio, sin que ninguna de estas negociaciones llegara a plasmar en un acuerdo definitivo.Page 414

    Así las cosas, encontrándose el pleito ya en trámite de proposición de prueba, medió entre los litigantes don E. R., con el fin de avenirlos y tratar de poner fin a las diferencias que entre ellos existían.

    Ambas partes dirigieron al señor R. sendas cartas con fechas 11 y 16 de abril, respectivamente, en las que don F. R. dio al señor R. «un voto de confianza» para llevar a buen término las conversaciones que venía sosteniendo con los propietarios, y doña P. F. B. le indicó que aceptaba su «decisión en la resolución de los problemas con don F. R.».

  4. Con fecha 25 de mayo de 1963, doña P. F. B., en su propio nombre y derecho y en representación de sus hijos, por una parte, y por otra don F. R. aparecen otorgando un nuevo contrato de arrendamiento que se reflejó en un documento privado extendido en aquella fecha y firmado por ambos contratantes.

    Las estipulaciones, que constituyen el contenido de dicho contrato, son las siguientes:

    Primera.-La duración del contrato de arrendamiento se fija en quince años, prorrogándose a su terminación en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigentes.

    Segunda.-1) La renta será de cuarenta y cinco mil pesetas mensuales y será efectiva en el domicilio del arrendador por meses vencidos y del día 1 al 5, a partir del próximo mes de julio del año en curso.

    2) La repercusión contributiva que implica la renta que acaba de estipularse a partir del tope de dieciséis mil quinientas pesetas, la asumirán por mitad e iguales partes arrendadores y arrendatarios. O sea, hasta dieciséis mil quinientas pesetas es de cargo de los arrendadores.

    3) La renta que se ha fijado permanecerá inalterable hasta el año 1969, en el cual será revisada con sujeción al precio fijado para el quintal métrico de trigo a efectos de «pago de renta». Para la aplicación de este módulo se equipara la renta fijada en este contrato con el valor señalado al quintal métrico de trigo al primero de julioPage 415 de 1966. Ante el supuesto de que desapareciese en el futuro la constancia oficial del valor trigo, a efectos de «pago de rentas», el módulo de corrección se tomará seguidamente sobre la base trigo, pero sobre valor de «trigo libre», computándose, por tanto, las variaciones de tal mercancía sobre el valor del «candeal fino, tipo Aragón» y similares de peso específico de 77 kgs. por hectolitro y 12 por 100 de humedad, cuyo precio en el mercado libre podrá acreditarse si fuera preciso por certificaciones de la Alcaldía, conforme al artículo 1.406 de la Ley de Enjuiciamiento civil, o en su defecto por certificación de la Jefatura Agronómica.

    Para la aplicación de este nuevo módulo que se prevé en el caso de desaparecer el anterior, el punto de arranque de las próximas variaciones se fijará equiparando la renta del día en el momento de desaparecer el módulo anterior, con la cotización en esa misma fecha del nuevo módulo que se señala.

    A partir de dicho año de 1969 será revisada periódicamente con arreglo a igual módulo cada tres años.

    4) Si la aplicación del módulo motivase discrepancias respecto a su cuantía, los contratantes se comprometen expresamente a aceptar el laudo que sobre ello dicte don E. R., por fallecimiento o imposibilidad física de éste don A. R. Y para el caso de que no hubiese dejado persona facultada para tal menester, dictará el laudo la persona que a la sazón ostente la condición de Presidente de la Cámara de Comercio, Industria y Navegación de V.

    5) Todos los incrementos de renta que en lo sucesivo pueda autorizar el legislador quedarán absorbidos por la renta que se ha señalado. Sin embargo, si el arrendatario negase la cuantía de aquella renta y las revisiones periódicas estipuladas, los arrendadores podrán optar entre las reclamaciones y efectividad de las mismas o tener por inexistente la renuncia a los incrementos legales de renta, reclamando en cambio cuantos legislativamente se hallen regulados o en lo sucesivo se decreten.Page 416

    Tercera.-El arrendatario queda expresamente facultado para poder ejercer en todo tiempo, «sine die», en el edificio del caso:

    1) Todas las obras que estime pertinentes.

    2) Fijación en las fachadas de cualquier anuncio o rótulo comercial:

    La autorización para obras tendrá las únicas limitaciones siguientes:

    1. No podrá el arrendatario elevar ningún piso al edificio ni crear nuevos sótanos.

    2. No podrán afectar las obras de la estructura de piedra de las fachadas de P. y P. S.; pero se entiende no le afectan cuando signifique el necesario enlace de las obras interiores con ellas, en cuanto tengan que realizar los apoyos consiguientes.

    3. No podrá en modo alguno debilitar la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la edificación.

    4. No podrá realizar tampoco aquellas obras que impliquen dedicar el edificio a una actividad mercantil distinta a la desarrollada en los Grandes Almacenes, por ejemplo: «Galerías Preciados» y «El Corte Inglés» de Madrid.

    5. Todas las obras quedarán en beneficio del edificio -salvo las que afecten a las instalaciones y escaparates, propiedad del arrendatario-, sin que los arrendadores tengan que abonar indemnización alguna por ello.

      La autorización concedida al arrendatario para la realización de obras por tiempo ilimitado queda supeditada al riguroso cumplimiento por su parte de los siguientes requisitos:

    6. Que el arrendatario abone en todo momento la renta ahora pactada, con los incrementos que se estipularon en la cláusula precedente, ya que éstas se estiman más que como tales elevaciones, contraprestación para la autorización para las obras.Page 417

    7. Que cuando el inquilino se determine a realizar algunas obras se lo comunique por escrito a los propietarios, con la anticipación mínima de un mes, adjuntándole el plano y proyecto de las mismas, a fin de que éstos sepan siempre la situación del inmueble. Esta notificación de las obras se entiende que no es para recabar permiso de los propietarios, sino tan sólo a efectos puramente informativos.

    8. Si se diera el evento de que por el arrendatario se llegase a negar la cuantía de la renta y sus incrementos en orden a estos últimos en cuanto hayan sido fijados por el arbitro en el supuesto del apartado 4 de la cláusula segunda, la parte arrendadora podrá optar entre la reclamación de su efectividad o exigir que las obras que el arrendatario haya realizado las retire, dejando el edificio en el estado y situación primitivos, extinguiéndose a la vez la facultad para realizar obras ulteriores.

      Cuarta.-Todas las obras realizadas hasta la fecha de este documento por el arrendatario, señor F. R., y que no han sido autorizadas expresamente con anterioridad, quedan convalidadas, quedando en beneficio del inmueble, excepto las que se hayan efectuado en las instalaciones y escaparates propiedad del arrendatario. Ello siempre que el arrendatario no discuta la efectividad de lo pactado en el apartado a) de la cláusula precedente.

      Quinta.-Queda sin efecto todo lo pactado en los contratos de 12 y 31 de mayo de 1955 en todo lo que contradiga lo aquí convenido, y en vigor en lo demás.

      El referido contrato fue elaborado sustancialmente por los propios litigantes, en presencia del señor R. y con su asistencia. Por invitación del dicho señor R. hubieron de firmarlo, dando plena conformidad a su contenido. El documento se encontraba plenamente redactado, con excepción de algunos extremos que se dejaron en blanco, a fin de que fueran posteriormente integrados por el mencionado señor R. Los extremos que las partes dejaron en blanco en el documento de 25 de mayo de 1963 y que fueronPage 418 con posterioridad suplidos por don E. R., son los siguientes: el plazo de duración del contrato, que se fijó en quince años; la renta, que se fijó en cuarenta y cinco mil pesetas mensuales; el momento a partir del cual comenzaría la vigencia de dicha renta, que se fijó en el mes de julio del año en curso; y el momento hasta el cual permanecería inalterable la renta establecida, que se fijó en el año 1969.

  5. No satisfizo el mencionado contrato de 25 de mayo de 1963 las aspiraciones de los litigantes. Sin embargo, doña P. F. B. y sus hijos, tras alguna inicial vacilación, se avinieron a acatarlo y a cumplirlo, haciendo de esta manera honor a la palabra que habían dado.

    En virtud de ello, doña P. F. B. requirió notarialmente, con fecha 2 de agosto de 1963, a don F. R. para que se aviniera a pagar, como renta del edificio, la cantidad escriturada en el documento transaccional que habían suscrito ambas partes con fecha 25 de mayo de 1963, con la intervención de don E. R.

    Don F. R. contestó al mencionado requerimiento el siguiente día, 8 de agosto, haciendo constar:

    Que no se aviene a pagar a doña P...

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