Contrato de transacción: Título inscribible (Comentario a las Resoluciones de 25 de febrero, 9 y 10 de marzo de 1988)
| Autor | Luis M. Cabello de los Cobos y Mancha |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 319-354 |
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No obstante la amplitud del sumario que antecede, vamos a reducir nuestro estudios a los aspectos formales de la transacción inmobiliaria y sus relaciones con el Registro de la Propiedad, centrándonos, particularmente, en la problemática de la inscripción del auto aprobatorio que pone fin al procedimiento entablado.
Nuestro Código Civil, que dedica a la transacción sus artículos 1.809 a 1.819, la define en el primero de ellos diciendo: "La transacción es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado". Estamos, pues, ante un contrato referido a un objeto -cosa o derecho- litigable o litigioso, o por razón de un litigio o de un Page 320 posible litigio, y en la medida en que afecte a un inmueble o derecho real y reúna los requisitos legales de todo contrato -y en particular los de éste-, puede ser susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.
La doctrina, destacando el carácter esencial de "la eliminación de una incertidumbre mediante concesiones recíprocas" 1, señala como elementos estructurales de su concepto: 1) incertidumbre de las partes sobre la relación jurídica (apreciación subjetiva sobre datos objetivos de la relación); 2) sustitución de la relación dudosa por una nueva relación jurídica cierta e indiscutible; 3) eliminación de la incertidumbre mediante concesiones recíprocas, que incluye el mero "sacrificio" moral y excluye la simple renuncia o donación 2. "El presupuesto necesario para poder transigir -señala Peláez- es la existencia de una situación de litigio manifestada al exterior mediante la pretensión (material) de una parte y la oposición de la otra (generada por un conflicto de intereses)"
La transacción es, pues, un contrato privado, cualificado por sus rasgos de consensualidad, reciprocidad y onerosidad, sobre un objeto litigable o litigioso o con ocasión de un litigio 3. Y como tal debe cumplir con los Page 321 requisitos generales del artículo 1.261 del Código Civil (consentimiento, objeto y causa), los específicos de la transacción y los particulares de los "contratos autónomos que puedan integrarse en él" (STS de 4 noviembre 1969), ya que, como destaca Peláez, el carácter obligacional u obligatorio de la transacción hace necesaria su distinción de los negocios objeto de su contenido (compraventa, por ejemplo) y de los de disposición que sirven para ejecutarla, entrando de lleno en el campo de la teoría del título y el modo ("La propiedad y los derechos reales no surgen por efecto de los contratos obligatorios, sino por virtud de la tradición subsiguiente": op. cit., págs. 55-56).
En Derecho comparado, por su parte, la doctrina ha elogiado la precisión terminológica del Código Civil italiano de 1942, que introduce como elemento definitorio la reciprocidad de las concesiones, apuntando la posibilidad de que la transacción dé lugar a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica distinta del objeto de la "litis". Efectivamente, en su artículo 1.965 dice: "('Nozione'). La trasazione è il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incomiciata o prevengono una lite che puó sorgere tra loro. / con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesta o della contestazione delle parti" Y del concepto legal destaca la doctrina la incertidumbre subjetiva ("incertezza soggottiva") y la resolución de un conflicto mediante recíprocas concesiones que, con ocasión de la "litis", tengan por objeto la propia relación litigiosa o la creación, modificación o extinción de otra distinta ("le parti sisolvanao tale conflicto mediante 'reciproche concessioni' -aliquida dare e aliguie retinere-: se la conces-sione fosse unilaterale... non avremmo una transazione bensi una 'rinuncia'")
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El estudio de la naturaleza jurídica de la transacción se centra en la calificación del contrato como traslativo o declarativo de derechos, estando dividida la doctrina en su catalogación jurídica, quizá por conjugar ambos caracteres, con prevalencia de uno u otro según los casos 4, y entrar -de hecho- de lleno en ese tercer género de actos de riguroso dominio, que algún sector doctrinal denomina "especificativos de derechos", y que se asemejan a los traslativos en la capacidad de disposición y a los declarativos en el objeto, significando en todo caso una mutación jurídica sustantiva en cuanto a la titularidad y al ámbito material de ejercicio del derecho.
En cualquier caso, se califique de traslativo -doctrina romanista: "transigere est alienare"- o de declarativo del negocio jurídico -toda vez o según el caso 5-, con los efectos sustanciales que conlleva -usucapión-, la cuestión gravita sobre el contenido patrimonial repercutido, y sobre el objeto concreto transigido, en cuanto surja del contrato un nuevo acto divisorio o particional -traslativo-, o la renuncia -"sacrificio compensado"- a la pretensión -declarativo-. En este caso será traslativo para el renunciante y declarativo para la otra parte, que se ve favorecida por el "reconocimiento" indubitado de su derecho.
Peláez, por su lado, señala que "la transacción es un contrato de eliminación de una controversia, fuente de una relación jurídica nueva que Page 323 va a ocupar el lugar de la primitiva", dejando aparte la diversidad -declarativa/traslativa- de su contenido, que en ningún caso muta la naturaleza de este contrato. Se pone "término -como dice Carreras- a una incertidumbre psicológica y a una litigiosidad objetiva" (op. cit., pág. III).
La doctrina italiana (Nicoló, Santoro-Passarelli), con idéntica orientación -en parte-, partiendo de su naturaleza bilateral y onerosa, destaca su carácter constitutivo ("perché conesa le pati modificano la situazione giuridica peesistente attraverso le reciproche concessioni, le quali, como si è detto, possono riguardare anche rapporti diversi da quelli controversi", distinta, pues, del negocio de "accertamento", aseveración o reconocimiento judicial de la certeza de la relación jurídica que la escritura privada revela) (3 bis).
Y el hacer gravitar, precisamente, la naturaleza de la transacción en el más o menos complejo objeto de la misma, arrastra la consecuencia de presentar similitud con otras figuras jurídicas, distinguiéndose sustantivamente en esa litigiosidad de las pretensiones encontradas que contractualmente se dirimen.
La analogía o semejanza trasciende al problema planteado: la forma. La partición -y en concreto la judicial-, según la STS de 18 de junio de 1962, presenta la nota común con la transacción de ser también un "contrato liquidatorio" o "negocio jurídico de fijación" 6. El allanamiento y el acto de conciliación, por su lado, así como el desistimiento, pueden ser efectos de una transición. Pueden ser el efecto procesal de la transacción, sin que por ello se vea afectada su naturaleza, ya que su ámbito es mucho más amplio 7. Otras causas, además de este contrato, provocan la conciliación, el allanamiento o el desistimiento.
En nuestra doctrina, Peláez señala como elementos diferenciales entre la transacción, la renuncia y el allanamiento, la unilateralidad de la declaración de voluntad en los dos últimos casos. Distinguiéndose del desistimiento, en que éste no pone fin a una controversia, sino al proceso, de la caducidad, en la persistencia de la acción, y del arbitraje, en la intervención del tercero como componedor de las pretensiones {op. cit., págs. 128-131).
Page 324Mayor analogía presenta con los convenios reguladores de la suspensión de pagos y de la separación conyugal 8. La diferencia, sin embargo, estriba en la fuente de las obligaciones. El convenio, en suspensión de pagos, debe sujetarse a las disposiciones legales, origen de existencia y cobertura de su legalidad. El convenio tiene que darse dentro de la suspensión, y aunque tenga un indudable contenido privado, como la transacción, en cuanto acuerdo entre las partes sobre objeto litigioso aprobado por el Juez, la posición del deudor no puede ser considerada como enteramente "libre" ni se actúa al amparo del artículo 1.255 del Código Civil. Estaría dentro del estrecho campo, podríamos decir, que las normas de orden público o derecho necesario dejan a la voluntad privada 9. Asimismo, el convenio regulador de la separación presenta similitud, origen convencional y aprobación judicial -se incorpora a la sentencia de separación, nulidad o divorcio-, con el contrato de transacción, pero tres diferencias fundamentales lo apartan de él: la carencia de "incertidumbre subjetiva" de la relaciónjurídica, la ausencia de contrato -se trata según el art. 81.1.° del Código Civil de una simple "propuesta"- y la ilicitud de su objeto, conforme al artículo 1.814 del Código Civil 10. El objeto de sí mismo...
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