Tracto sucesivo

AutorJerónimo González
Páginas678-689

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En contraposición a los sistemas hipotecarios que, como el Acta Torrens y sus precedentes germánicos, otorgan una propiedad alodial ex novo al adquirente sin nexo jurídico con otro causante que el Estado y de quien recibe la, investidura, declaran nuestros comentaristas que efecto sucesivo es el principio básico de la legislación española.

Los libros hipotecarios han de mostrar el encadenamiento del causante al sucesor mediante eslabones formales que registren en serie los actos de transferencia, constitución y extinción de los derechos reales inmobiliarios. Y cada uno de estos asientos que reflejan el historial de la finca y encierran el contenido real de los títulos presentados, se apoya, según hemos visto, en el consentimiento del anterior titular hipotecario, o en una sucesión del mismo por ministerio de la ley.

Dos aspectos, por lo tanto, tiene el principio examinado : sustantivo o civil, y adjetivo o formal, conforme haga referencia a la necesidad de que el acto inscribible se derive del titular inscrito ; o mire a que los distintos actos consten independientemente en el Registro, en inscripciones separadas y sin amalgamar varias transiciones en un solo asiento.

Lógica consecuencia del principio, es la previa inscripción que exige el párrafo primero del artículo 20 de la ley Hipotecaria :

Para inscribir o anotar los documentos en virtud de los que se transfiera o grave el dominio o la posesión de bienes inmuebles o derechos reales, deberá constar, previamente inscrito o anotado, el derecho de la persona que otorgue, o en cuyo nombre se haga la transmisión o gravamen.

El párrafo transcrito reproduce la doctrina del artículo 20 de la primitiva ley, un poco oscurecido por la redacción del 1869, y tiene la doble finalidad de proteger al titular inscrito contra los actos de personas extrañas y de facilitar al Registrador la prueba de los derechos.Page 679

Ninguno de ellos nos indica quién y cuándo puede transmitir o disponer de una finca o derecho, ni concentra en el titular inscrito exclusivamente las facultades dispositivas.

Desde la rigidez de las antiguas legislaciones de Nassau y Mektlemburgo, y de las leyes, prusianas de Mayo de 1872, que sólo concedían tales facultades a los titulares según el Registro, se ha pasado al principio llamado de confirmación o convalecencia que permite las inscripción de los actos otorgados por cualquiera, siempre que al practicar el asiento aparezca el disponente inscrito como titular. Yo vendo hoy el palacio del duque de Alba, y para inscribir éste título, el adquirente no necesita, en su día, mas que una inscripción a mi nombre por cualquier causa y en cualquier tiempo.

La posición de nuestra técnica en el problema, es muy discutible.

Por de pronto, se recogió de las Partidas el principio de que «si alguno esperando deaver el señorío de una cosa», la empeñase y luego «ganase el señorío, también finca obligado como si viese el señorío e la tenencia de ella cuando la empeñó» 1para inscribir la hipoteca constituida sobre finca ajena por el que tuviese una expectativa 2, y sin dificultad se inscribió la hipoteca, sobre el inmueble vendido, en garantía del precio aplazado, constituida por el comprador en la escritura de compraventa, a pesar de qué en tal momento la finca seguía inscrita a favor del vendedor. Despues, y como excepción al artículo 17 de la ley Hipotecaria que regula el efecto de los asientos de los títulos traslativos respecto de otros anteriores en fecha, se viene admitiendo la inscripción de actos sucesivos por un orden cronológico inverso al de su presentación. «Cuando el Registrador vea que el (derecho) que ha de inscribirse en virtud de un título presentado, y el que se pretende hacer valer por la presentación de otro de fecha anterior conspiran al mismo fin, y éste es fundamento y origen del otro, no debe negar la inscripción solicitada, que a veces será indispensáble para poder practicar la que se pidió antes. Así sucede, por ejemplo, cuando presentando un título traslativo de dominio, suspende el Registrador la inscripción por no hallarse inscrito a nombre del transferente, yPage 680 después éste presenta el suyo, que por fuerza ha de ser de más antigua fecha»3.

Para poner de relieve la importancia del problema y las dificultades de la solución, distinguiremos los supuestos siguientes :

  1. El dueño, según el Derecho civil, enajena sin haber inscrito.

  2. La enajenación es otorgada por lo que tiene una vocación a la cosa, es decir, por quien está llamado directamente a sú propiedad.

  3. Caso en que enajena él adquirente por con trato.

  4. Enajenaciones del titular aparente consentidas por el dueño no inscrito.

  5. Teoría de la convalecencia confirmación

  6. Como ningún artículo de la ley Hipotecaria reserva exclusivamente al titular la facultad de otorgar actos dispositivos, y la presunción de su artículo 41 nó obra juris et de jure, es natural que se conceda al dueño no inscrito tal facultad. Todos los supuestos de inexactitud del Registra entran dentro de este grupo. Así el heredero-único testamentario que no ha inscrito su derécho y el abintestato que no ha obtenido la declaración judicial del suyo, se hallan autorizados para vender, y las inscripciones se realizarán por el ordén de adquisición, cualquiera que sea la fecha de los documentos presentados y del asiento dé presentación:

  7. El vendedor con pacto dé retro que desea adquirir el capital necesario para rescatar la finca, constituye sobre ella una hipoteca, ejercita su derecho de retractó y pide con la inscripción del mismo rescate, la del gravamen hipotecario. Es el caso de la Resolución citada de 17 de Julio de 1.863 que, según los reputados comentaristas Galindo y Escosura, en la cuarta edición de su obra 4. se inspiró más en la equidad que en el derecho estricto. Para apreciar los contactos de la cuestión con la teoría de la convalecencia, que estudiaremos a continuación; basta leer las líneas siguientes del comentario al artículo 17 de lá ley : «Sin embargo, en este caso especial, obstáculo estimamos, "no pequeño, el que presenta el ar-Page 681tículo 126 de la ley (texto antiguo) ál establecer qué la hipoteca constituídapor el qu e nó tenga derecho para constituirla según el Registro, no convalecerá, aunque el constituyente adquiera después dicho derecho. No puede negarse que el hipotecante cuando constituyó la hipoteca, no tenía derecho para constituirla según el Registro, pues que en él no aparecía cómo dueño de la finca que estaba inscrita agnombre deí que la había cortíprado con el pacto de retroventa : y aun cuando después, al adquirirla por la redención; adquinó al mismo tiempo el derecho para constituir la hipoteca, la hecha antes no convalece, por el veto del artículo 126 ; y no convalecer entraña una nulidad originaria.»

  8. El interés del problema aumenta si aceptamos que el simple titular, por contrato auténtico, de un derecho de crédito dirigido a la adquisición de la propiedad, usufructo, hipoteca, etc.; sobre cosa determinada, se halla facultado para otorgar actos de disposición. Dejemos a un lado el caso de hipoteca en seguridad de precio aplazado, que puede admitir explicación por virtud de una reserva estipulada en el mismo instrumento dé transferencia, y que se asemeja al casó de cesión de una finca con reserva de usufructo. Supongamos que el adquirente- hipoteca inmediatamente después fie...

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