Toda construcción a implantar,en cualquier clase de suelo,habrá de estar conectadaa la malla urbana
| Autor | Ángel Cabral González-Sicilia |
| Cargo | Abogado (Socio de Bufete Génova)Presidente de la Agrupación de Técnicos Urbanistasde Andalucía (ATUA-AETU) |
El Texto refundido de la Ley de suelo estatal1, incita a que se perpetren ciertos acomodos legislativos autonómicos2, al instituirse un nuevo escenario. En esta ocasión nos centraremos en una posible adaptación que puede llegar a resultar harto peculiar, por cuanto se compele a que el propietario del terreno de toda nueva construcción en suelo no urbanizable3tenga que costear y, en su caso, ejecutar las obras de infraestructuras necesarias, para que quede enlazada, acoplada o enganchada la instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de servicios (malla o trama urbana) y, en su caso, entregarlas a la Administración competente. Y la forma en que ha de ejecutarse dicha obligación ha de sentarla dicho legislador autonómico.
Hasta ahora, cuando exponíamos que un determinado terreno estaba insertado en la "malla urbana" nos referíamos a que en él existía "una urbanización básica constituida por unas vías perimetrales y unas redes de suministro de agua y energía eléctrica y de saneamiento de que puedan servirse los terrenos y que éstos, por su situación, no estén completamente desligados del entramado urbanístico ya existente"4, si bien, dicha infraestructura, ahora puede ser delimitada y acotada por cada legislador autonómico al no venir predeterminada desde el estatal.
En efecto, exige el art. 9.2.c) del TRLS/08 que el ejercicio de las facultades de edificar o realizar instalaciones o construcciones5en el Suelo No Urbanizable ("terrenos que se encuentren en el suelo rural a los efectos de esta Ley y no estén sometidos al régimen de una actuación de urbanización"6), "comporta para el propietario, en la forma que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística", y como deber o carga que forma parte del contenido del derecho de propiedad, entre otros el de "costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público cuando deban formar parte del mismo"7.
Sobre el particular ya tenemos algún pronunciamiento doctrinal. Opina parte de ella que este deber de costear las obras de conexión y, en su caso, ejecutarlas "traslada al suelo rural un deber que es tradicional para la urbanización, pero que puede y debe hacerse extensivo a la edificación: conectarla con las redes generales de servicios y entregar, en su caso, las infraestructuras de conexión (por ejemplo, las viarias) a la Administración. Estamos hablando ahora del medio rural, por lo que las infraestructuras exigibles serán sin duda menores y normalmente menos costosas que las del medio urbano"8.
Estamos en parte de acuerdo con esa aserción, por cuanto, concurre, en este deber, cierta identidad, parangón y similitud con los deberes que se imponen desde el art. 16.1, en sus apartados "c)" y "d)", como deberes intrínsecos de todas las actuaciones de transformación urbanística9, pudiendo hacerse extensivo a la "edificación", pero repárese en que ahora nos estamos refiriendo al Suelo No Urbanizable no sujeto a proceso de mutación urbanística. Y lo que impetra este TRLS/08 es la carga, de todo propietario, de tener que sufragar las obras de "urbanización" necesarias para unir las infraestructuras precisas con las redes municipales y, en su caso, ejecutarlas.
No obstante, no podemos participar de la afirmación vertida en cuya virtud "las infraestructuras exigibles serán sin duda menores y normalmente menos costosas que las del medio urbano", pues dependerá de lo que se prevea desde cada legislación autonómica, pudiendo llegar a ser incluso las mismas (en un plano teórico) o incluso superiores (al resultar mayor el espacio que dista entre esas nuevas edificaciones y las redes municipales) que las previstas para las "actuaciones de transformación urbanística", tales como las conexiones viarias, abastecimiento de agua, energía eléctrica, saneamiento, gas, telecomunicaciones, etc. (como veremos más adelante).
De ahí, que Díaz Lema llegue a proclamar que este deber "constituye una traslación al ámbito del "suelo rural" del deber de costeamiento y ejecución de las obras de infraestructuras de conexión que prevé el art. 16.1.c) en las actuaciones de transformación urbanística"10. Sólo le añadiríamos a esta dicción una precisión, pues debe estar refiriéndose no al "suelo rural" (strictu sensu), sino al "medio rural" o al suelo no urbanizable, dado que en ambos contextos precitados por el indicado autor ("suelo rural" y "actuación de transformación urbanística") nos encontraremos en la misma situación jurídica de "suelo rural" (según dicción legal)11.
Es decir, que el legislador estatal extiende, dilata, expande o incrementa el deber, hasta ahora existente sobre el suelo urbanizable y, en su caso, el urbano, del deber de conexión, acrecentándolo y envolviendo, ahora, al suelo no urbanizable sobre los nuevos actos de construcción, edificación o instalación. Vamos, siquiera someramente, a repasar esta enraizada carga.
La legislación urbanística ha venido atribuyendo, desde antaño, a los propietarios de suelo urbanizable el deber de costear y, en su caso, ejecutar la urbanización propia del ámbito en donde se interviene12, y por urbanización, se ha venido concibiendo13el dato fáctico de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras fijadas en el instrumento de planeamiento o, en su caso, en la legislación urbanística, con el carácter de suficiente para las edificaciones existentes y las proyectadas14, para que adquiriese la condición de solar o unidad apta para edificar sobre ella, estando integrado en la "trama"15o "malla urbana"16.
Lo que sí interesa resaltar es que el TRLS/76 preconizaba una reciprocidad que no debemos perder de vista, y es que será el aumento de valor del suelo originado por el plan el que ha de correlacionarse con el pago de los costes de urbanización17. Y posteriormente aclaraba que entre otros, se entendían como gastos de urbanización "las obras de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería, que estén previstas en los Planes y proyectos y sean de interés para el sector o área de actuación, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de suministro de agua y energía eléctrica con cargo a las empresas que prestaren los servicios, salvo la parte que deban contribuir los usuarios según la reglamentación de aquéllos" (lo que fue recogido íntegramente por el TRLS/92)18.
Por su parte, el TRLS/92 añadía, para los adjudicatarios de un Programa de Actuación Urbanística, el coste de las "obras exteriores de infraestructura sobre las que se apoye la actuación, debiendo garantizarse un adecuado enlace con las redes viarias y servicios integrantes de la estructura del municipio en que se desarrolle el Programa"19.
La LS/98 precisaba que los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consolidada asumían, entre otros, el deber de "costear y, en su caso, ejecutar la urbanización"20, y para los propietarios de suelo urbanizable les agregaba la necesidad de "costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general"21, instaurando, aparentemente22, como novedad esas obras necesarias para la ampliación o refuerzo.
Por ende, se puede declarar que hasta ahora coexistían heterogéneas obligaciones según la clase y categoría de suelo ante la que nos encontrásemos. Por el contrario, el art. 16 del TRLS/08, apunta la obligación de costear y ejecutar la totalidad de la urbanización, por el promotor de una actuación de transformación urbanística (sin hacer distinciones y, de suyo, predicable de todos los suelos)23, englobando los siguientes conceptos, a saber:
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Todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, lo que ya hemos visto que acopia la tradición urbanística, acopiando la forma generalista y globalizadora de la precedente LS/98.
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Las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios (ahora predicable de toda clase y categoría de suelos y cambiando la locución "sistema general" por el de "redes generales").
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Las infraestructuras de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, entendiendo incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran. La novedad del precepto la constituyen estas infraestructuras que se mencionan como contenidas entre las propias de "reforzamiento y ampliación" y que viene a suponer un esclarecimiento en la materia.
Asimismo, pueden verse ampliadas (tal y como recoge en la actualidad la legislación de Cataluña) e incluir, además "Las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible". Con lo que se irrogan o se pueden originar nuevos y cuantiosos costes a repercutir en cada actuación de transformación urbanística con esta reciente medida que tiene su precedente más inmediato de la...
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